開發商不好過,為何還“死撐”不降價?曹德旺怒批:有人“阻撓”

2020年真的太難了。一隻帶毒的“黑天鵝”徹底攪亂了所有人的生活。連續幾個月沒有收入,很多人直呼“快撐不下去了”。尤其是那些年前就掏光積蓄按揭買了房的人,這個月的貸款還沒著落,就開始擔心下個月的貸款了。對有買房打算的人影響更大,機構調查結果顯示,80%的購房者都向後延期了3-5個月的購房打算,而且至少20%的人甚至表示今年“不打算”買房了。


開發商不好過,為何還“死撐”不降價?曹德旺怒批:有人“阻撓”


購房者日子不好過,地產開發商的日子其實更不好過。連實體大佬曹德旺都直言不諱,地產行業受影響巨大:一季度本來是地產商“甩貨回款”的時期,現在購房者都沒心思買房,很多開發商2個月一套房都沒賣掉,都還是0業績。加上開發商的資金流問題一直比較突出,這場“風波”更加重了房企的資金壓力。他甚至斷言,會有不少房地產企業倒下。

不得不承認,曹德旺確實有先見之明——今年前2個月已經有102家房企破產倒閉,很好地印證了曹的說法。

有人可能覺得驚詫,唯利是圖的地產商日子怎麼可能不好過?房地產開發商在大家的印象中都是財大氣粗的。尤其是過去這幾年樓市井噴發展,繁榮至極,千人、萬人搶房的盛況頻頻出現,全國各地的樓盤都分分鐘鍾清盤,開發商早就賺得盆滿缽盈了。現在才兩個月沒開張,怎麼他們就要死要活的了?

平心而論,開發商日子不好過確實不是誇大其詞。他們的壓力主要來自三方面:

第一,房子不好賣,沒有回款,房企現金流越來越吃緊。這是全行業都面臨的問題,銷售同比腰斬或更嚴重,哪怕是行業第一也不好過。其實不止當下,即使是去年下半年,開發商也對“賣房難”有深刻感觸——市場上根本沒有那麼多的購房需求。加上調控始終咬住不放鬆,房價上漲預期嚴重不足,購房者變得愈發理性,大多數人都在持幣觀望。2020開局不順,購房者更沒有理由現在進場了;

第二,融資不暢,尤其是中小開發商,早就面臨斷糧斷炊的窘境了。央企國企有背景,融資自然不受限制,但中小地產商就沒那麼幸運了,各種融資渠道被封或被限制,跑斷腿也借不到錢。此前有銀行信貸經理透露,很多銀行暗地裡都不給排名50名開外的地產商發放貸款了。即使到了今年金融環境略微寬鬆的情況下,中小房企的融資總額還是直線下跌了86%;


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第三,債務壓頂,難上加難。平安證券估算,2020年全國房地產開發商企業境內債務、海外債務以及信託基金債務到期規模合計將達到1.5萬億。拿最近屢上頭條的恆大舉例,其實恆大“75折銷售”也只是一場在債務和現金流壓力下的無奈表演——2020年年中其約有3700餘億的債務將到期,另外,恆大目前有8000多億元為借款金額,每年僅利息就需還好幾百億。

有人可能又要說了,這些都不是事,地方不會視而不見聽而不聞的,開發商有難,地方勢必會伸出援手,在政策上予以解綁,開發商就有救了。事實上,現在已經有近60個城市在“營救樓市”了。


開發商不好過,為何還“死撐”不降價?曹德旺怒批:有人“阻撓”


對此,我解釋過很多次了,今天再強調一遍:現在樓市調控不僅沒松,反而更嚴了。一方面,近60城確實調整了政策,但這些政策只是延緩企業支付土地出讓金,加快企業預售,確實可以說是“救房企資金鍊”,說實話,最多也就是緩和點企業壓力。省下的那點錢對高負債資金週轉壓力巨大的開發商來說都是“杯水車薪”;另一方面,我們也看到了,廣州、駐馬店稍微“寬鬆點”的政策都被陸續撤回下架了,釋放的信號很明確,房住不炒必須堅持,任何城市不準擅自刺激購房需求,影響市場走勢。樓市大局穩定,比什麼都重要。

開發商暗自承受著“三座大山”給的壓力,而地方太出格的“救市”政策又不準出臺,看起來開發商確實只能“自救”了。如何“自救”?答案也非常明顯:打折促銷,降價賣房,以價換量,加速回款。有錢了,企業面臨的所有問題都能迎刃而解。

事實上,央媒經濟參考報此前也有“暗示”:開發商當下完全可以採取打折促銷加速回款的方式來化解企業資金危機。


開發商不好過,為何還“死撐”不降價?曹德旺怒批:有人“阻撓”


開發商的日子已然如此艱難,但即便如此,絕大部分房企也並未全力降價銷售爭取回款。我通過幾家頭部房企的高層瞭解,得到的回覆均是“僅少數項目少數房源有優惠”,大幅度全方位的打折促銷,並沒有到來。行業前十目前也只有恆大和融創開啟了打折促銷網上賣房搶跑,其它企業依然在“死撐”房價。

為何不見開發商集體的“降價促銷”行為?他們的日子已然如此艱難了,為何哪怕是面臨被收購,面臨破產清算,也還是“死撐”不降價?


開發商不好過,為何還“死撐”不降價?曹德旺怒批:有人“阻撓”


據聚富財經報道,曹德旺兩年前接受記者採訪時的一段正義直言的“怒批”給了我們答案:一方面,是有人在故意“阻撓”房價下跌。中國房地產現在發展得非常扭曲,很多人在房價上漲時享受到了很多收益,他們絕對不能允許房價下跌。也只有在我們國家,我們才能看到有樓盤降價,前期購買的老業主也好,投資炒房客也好,就會跑去“圍攻”售樓處,吆喝退房,搞一些破壞,來威脅開發商,給地方施壓,逼開發商撤回優惠。有這些人從中“阻撓”,開發商不敢輕易降價賣房的;

另一方面,有人不想房價下跌。中國絕大多數城市走的都是“靠出賣土地融資發展城市”的模式,這意味著房地產是全國絕大多數城市的主要財政來源,高房價有利於賣地。說實話,很多開發商有資金壓力,確實可以通過降價賣房來解決,任何一種行業都可以這樣操作。但是開發商不敢這麼做,因為當地主管部門有“指導”,不能降價促銷。你降價就可能會被“約談”。說得直白一點,可能影響你以後拿地、貸款。開發商們都很清楚這個遊戲規則,有人不想房價下跌,他們也就不敢明目張膽搞打折促銷。


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那是否意味著開發商接下來都不可能降價賣房了?話不能全說死,現在情況和以前正常市場狀況下是完全不同的。當前不是某一兩家開發商因為經營問題出現了資金週轉壓力,而是全行業的開發商都面臨這個問題。前2個月雖然有102家房企破產,但是我們也看到了,各地都在緊鑼密鼓制定可行的方案幫助開發商化解危機。如上文所說,這畢竟解不了燃眉之急,所以到最後開發商還是會走“打折促銷”降價賣房的路子,因為當下確實只有這一條路能救他們了。


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