在深圳這座“敢為人先”的城市，樓市監管永遠跑輸市場。
今年經濟受疫情嚴重打擊，深圳一季度GDP陷入萎縮毫無懸念，但樓市遊戲卻異常火熱。
深圳3月的房價繼續昂首闊步，走出了“宇宙中心城市”的底氣，二手房漲幅位居全國榜首，南山區、寶安區等核心地段的千萬豪宅頻現“秒光”新聞，最高達100萬的“喝茶費”重出江湖。
對此“疫情景氣”，上週五深圳市住建局淡定回應：前期需求釋放，價格漲幅不大。
兩天之後，一則姍姍來遲的監管通知終於公開了深圳樓市背後的貓膩。
4月20日，央行深圳中支下發緊急通知，要求各商業銀行自查房抵經營貸違規流入房地產情況。不得不說，銀行系統的工作效率讓人驚歎，當天下午2:30前就能完成數據報送，你該說監測系統後期真給力呢還是給力呢。
當天傍晚，深圳中小企業服務局發佈《關於規範實施中小微企業貸款貼息項目的通告》，稱將加大對貸款貼息項目審核，嚴防騙取財政資金。
事情很明顯——深圳樓市在玩一場財政套利的金融遊戲。
實際上，這場遊戲從一個半月前就已經開始了。
為了真金白銀支持中小企業，深圳於3月4日頒發惠企16條，深圳市財政通過銀行給中小微的貸款補貼50%的利息，深圳各區隨後也在此基礎上再疊加補貼。
下圖來自微博網友“@不想再炸號的搬磚狗”，可以幫大家輕鬆理解深圳的財政貼息補助。如果一家中小微企業在南山區貸款1000萬，最終實付19萬利息，年化1.9%。中小企業的融資成本真實降低了很多。
但同樣在3月4日這一天，財政部下發通知，要求防止層層加碼疊加貼息支持，避免出現貸款利率過低甚至負利率帶來企業套利等問題。
也就是說，決策層已經提示過套利風險。
然而，市場依然搶先地方監管一步，把一場紓困中小微的行動搞成了樓市的金融比拼遊戲。
放出來的水，還是流進了樓市。
深圳樓市這場金融遊戲的難度一點都不高。
只要你能申請到支持中小微企業的經營貸，條件是名下有一套房再加上有註冊公司，你就能享受深圳的財政補貼，近乎無息獲取7成的貸款。
具體的操作流程如下：
一個理性人誰能抵制近乎無風險政策套利的誘惑？
都不用提那些出手狠準穩的投資客，設想你是一個普通的深圳市民，你知道周圍的人都通過經營貸無息買房，在寸土寸金、房價一步步向對岸看齊的深圳，你能坐得住嗎？
區區一個註冊公司證明，根本難不倒深圳市民。
據證券時報採訪的中介人員稱，直接花幾千塊錢就可以購買一個皮包公司的註冊證明。另一個用來證明資金用途的購銷合同也可以花錢買，“這些資料都是為了滿足監管層相關要求，保證資金出去表面不違規。”
據經濟觀察報，一名國有銀行深圳區域人士透露，以往實操過程中，除非上層政策收緊，銀行會臨時要求客戶提供相關材料證明貸款用途，一旦貸款用途與申請時描述不一致，銀行會限期收回貸款。“如果監管層未明令嚴控，銀行也就睜隻眼閉隻眼，不會認真監控資金流向。”
而且，此次貸款期限還打破央行此前對消費貸、經營貸等“不超過5年”限制，最長達到10年，先息後本，每年需要過橋一次本金。也就是說，如果一個公司貸到500萬元，滿一年償還一次500萬元本金，三天之後又可以重新將這筆本金提取出來。
真正對資金有需求的中小企業主，也不可能抵制這種誘惑。
證券時報還採訪了一個在坪山區經營服裝生產的黃先生，他的工廠受疫情衝擊嚴重，之前打算賣房籌錢，但現在也準備申請經營貸。至於貸款到手之後怎麼用，“他笑而不語。”
深圳市對此一無所覺嗎？深圳市不知道這座城市的特質嗎？我對此很懷疑。
要知道，經營貸套利行為就是2017年深圳炒房客率先闖出來的道路，根本不是什麼秘密。
拿疫情的貼息貸款炒房，這是一場深圳人都心知肚明的遊戲。
目前，上海、蘇州等地的經營類貸款政策也同樣存在套利空間，蘇州樓市的回溫速度絲毫不亞於深圳，只是因為深圳太冒頭，掩蓋了其他地方的光芒。
在深圳這種冒險型城市，政策套利的人會更多，一來有經驗，二來大家有恃無恐，知道銀行也不敢給這些揹著高利貸的老客戶輕易斷貸。
好好的紓困中小微政策，扭曲成了炒房政策。
房地產和銀行，越來越牢固地綁定在一起。
但是，短貸長投的風險，必須要以房價的持續上漲來覆蓋，而且每年還要有一次高利貸過橋資金。一旦監管收緊或成本短期飆升，槓桿應聲斷裂。
2011年溫州的民間高利貸泡沫連環破裂，房價雪崩時下跌的慘狀，有多少人已經忘了？
有人藉此說，為中小企業鼓與呼，就是在呼籲大放水給自己謀私利。
全世界都在救助中小微企業。
在美國，中小微企業可獲得SBA的無息甚至免還的救災貸款，不會由於缺少抵押物而被拒絕，但要有借款人保證，同時資金要有75%用於固定債務，工資，應付賬款以及其它在正常時期可以繳付的賬單。
就連賈躍亭的FF都獲得了美國916萬美元的資助，離實現量產夢想又近了一小步。
美國的思路是通過救中小微來保就業，而不是形式上單純給小微企業一筆錢。這筆用來救助小微企業的3490億資金已經用完了，補充資金的新協議也接近達成。
在德國，中小企業佔據了企業數量99.5%、僱用了62%就業人口，救中小微更是當務之急。德國對中小微有“無限額信貸計劃”。此外，德國政府給小微企業的補貼無需提供額外的擔保，只需證明2020年3月前正常經營，3月11日後因疫情現金流阻斷，即可得到政府為期三個月的資助，其中5人以下企業獲得9000歐元，5至10人企業獲得15000歐元，為期三個月。
為什麼到了深圳這裡就走樣？
有一說一，深圳的政策設計本身就存在不合理之處。
一是存在無風險套利空間，政策不應該考驗人性。
二是貸款必須拿房產作抵押，對房產持有年限不做要求。對於房產無法二次抵押、又亟需資金的中小微來說，只能選擇買房。因此無端增加了市場需求。
舉一個可學習的例子：在廣州，我的同事要去浦發銀行申請一筆經營貸，房產證需要滿一年的持有時間。這就抑制了短期投機行為。
一個經濟政策要有巧妙的設計，有足夠的前瞻性和精準度，才能不斷接近理想中的效果。
這也不單單是深圳自己的問題。
從深圳市面上可購買註冊公司，可購買購銷合同就可以看出，中國市場監管制度、信用制度仍不完善，造假成本低，失信懲戒力度弱，導致很多人願意鋌而走險，“反正也不能把我怎麼樣”。
其次，中國的要素市場化改革如果再不加速，房地產仍將繼續虹吸資源。所有人都不願意幹實體，因為回報率太低，遠不如深圳灣一套房產來得值錢。儘管房住不炒，但聰明錢仍然有大把的途徑流入樓市。
對財富的衝動和慾望，是深圳能取得今天成就的重要基因之一。
中國最躁動的錢也都齊聚深圳，這裡可以是投機者的暴富天堂，也可以是全中國最銳意進取、鋒芒畢露的開創者俱樂部。
有人說，我們已經很久沒有感受到深圳當年那股不甘被拋棄、痛下決心產業升級的氣魄了。
如果一個城市想裝睡，沒人叫得醒它。
但我相信，深圳應該是全中國最清醒的城市之一。
