“德不孤，必有邻”，上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（以下简称“德必文化”）当下却“独身”走在冲击IPO的路上。
近日，德必文化递交招股说明书，拟登陆创业板。德必文化招股书显示，拟募集5.7亿元中的1.7亿元用于补充流动资金，但招股书同时显示，德必文化有4.2亿元资金用于理财，两相对比无疑引发市场关注。
但受到外界关注的远不止于此，作为文创园区运营者的德必文化，招股书显示其有25个园区承租的建筑物所在土地实际使用情况与规划用途不一致等风险。
而对于此次疫情的影响，《中国经营报》记者致电致函德必文化，其品牌部相关负责人表示，目前一直在协助企业，推进它们的复工复产进程。
二房东
德必文化官网显示，其是中国领先的、专业致力于文创、科创企业发展的服务商，已在上海等海内外以承租运营模式管理了40个文化创意园区，美团点评等皆是其客户。天眼查显示其成立于2011年4月，法定代表人是贾波。
根据德必文化招股书显示，2016~2018年及2019年前三季度，其营业收入分别为5.05亿元、6.06亿元、7.72亿元和6.7亿元，归母净利润则分别为2893.42万元、2744.51万元、5140.61万元和7031.96万元，其归母净利润在2017年出现下滑。
记者同时注意到，在德必文化稳步增长的营收背后，有八成来源于租赁服务，以至于被外界称为“二房东”。
招股书数据显示，2016~2018年及2019年前三季度，德必文化的租赁服务收入分别为4.07亿、4.9亿、6.24亿及5.4亿元，占总营收的比例分别为80.56%、80.92%、80.92%及80.45%。
可作对比的是，上述报告期内，德必文化会员服务业务占营收的比例分别为18.49%、18.40%、18.17%及17.93%，其他服务业务则分别为0.94%、0.68%、0.91%及1.62%，由此可知，在德必文化业绩中，来自租赁服务的收入无疑占据重要位置，且其营业毛利主要来源于租赁服务。
但显而易见，德必文化也在谋求扩大营业来源，早在2012年，就有媒体如此报道，“德必以经营园区起家。在‘二房东’的质疑声中，德必开始探索租金以外的其他盈利模式，为企业提供增值服务成为其首选，而在德必的七大增值服务中，投融资服务成为亮点”。
记者注意到，在德必文化官网中，社群活动、人才服务、创业服务、品牌推广、财务顾问服务等十大服务皆被其列为“创新服务”，其对此表述称，“德必相信帮助有潜力的文化创意企业快速成长就是对社会最大的贡献，因此，我们关注中小创意企业全方位的需求，推出多项增值服务。”
尽管如此，目前主要依赖租赁服务收入的“二房东”德必文化，其旗下多个园区的出租率却出现下降情况。
如营收一直居于前列的长宁德必易园在上述报告期内的出租率分别为99.66%、99.45%、99.23%及91.50%，而2019年前三季度出租率出现下滑的原因，则在于其明星客户美团点评陆续退租所致，而大宁德必易园、虹口德必运动LOFT-Y街区等也出现出租率下滑趋势。
过疫关
招股书显示，截至2019年9月30日，德必文化承租运营园区共40个，受托运营园区共3个，参股运营园区共3个，除去海外几个运营项目之外，主要布局在上海、北京、南京等地.
“租金会优惠一些，因为疫情期间嘛，比平时要便宜一些，”虹桥德必易园一企业负责人对记者举例称，“报价比年前要稍微便宜一点点，比如之前报三块五，现在报三块三、三快四这样子，”其表示，“便宜一点点。”
“均价每天每平方米为三块九，现在各个面积都有特价的，”虹桥德必易园相关负责人也表示，由于园区门头等可能在本月开始改造，“改造前这些都有特价的，改造后价格可能就上去了。”
“要看你什么时候起租，起租的快，条件可以好一点，”上述园区负责人同时表示，“基本上现在谈的话，一个礼拜起租。”也即需要在一个星期之内敲定合同等细节。
记者注意到，为应对疫情冲击，主营文创园区运营的德必文化也紧跟房企潮流，推出线上看房服务，如其内部刊物《德必荟（战疫特刊）》中，位于嘉定区的嘉加德必易园就介绍称，可以“360全景导览线上看房”，文科创企业在疫情期间，也能获得为中小微企业提供的金融、税费、援企稳岗等扶持政策。
而针对是否对旗下园区企业推出租金减免等措施，记者此前致电德必文化品牌部，其相关负责人表示，“这个我们没有统计过”“相关的消息我们也不是很清楚”。
颇为有意思的是，主要与国有企业等签订租赁合同的德必文化，曾在疫情期间遭遇不小的尴尬。
据《人民日报》报道，由于上海此前颁布承租国企房屋的中小企业可减免两个月房租，而扮演“二房东”角色的德必文化经常遭到投诉，“政策上都写了，承租国企房屋的中小企业可以减免两个月房租，为什么我的租金没有减免？”
“园区房屋确实是从上海电气承租的，但是当初承租的是毛坯房，我们也投入成本用于园区的装修、改造和维护”，在上述报道中，文中的贾波针对虹口区德必创意园的遭遇如此表示，但在最后，“经过反复沟通，贾波最终同意减免了一半房租”。
藏风险
显而易见，对于当下的德必文化而言，需要克服的“拦路虎”不仅仅在于当前的疫情影响，还存在部分园区的租赁房产存在权利限制等风险。
如德必文化招股书显示，其存在部分园区租赁房产未办理产证的风险，如位于北京市朝阳区的东枫德必WE园区尚未办妥房屋所有权登记，若该园区未来因房产未取得产权证书事宜影响东枫德必WE园区的正常运营，将会对其经营造成不利影响，而上海的天杉德必易园也因“历史原因尚未取得产权证书”。
值得注意的是，尚未取得产权证书的不仅仅存在于上述园区。
德必文化招股书显示，由于其承租运营的园区物业多为老旧建筑群改造而成，个别园区租赁房产中有部分房屋尚未取得产权证书，“多为历史原因形成的临时建筑或辅助设施建筑”，而截至2019年第三季度，其承租运营租入的未取得产权证书的房产面积约2.7万平方米。
而更为外界关注的是，德必文化还存在承租位于划拨土地上的房屋及承租房屋所在土地的实际用途与规划用途不一致的情况。
德必文化招股书显示，截至2019年9月30日，其承租运营的园区项目中17个园区承租的建筑物所在土地使用权系物业产权方以划拨方式取得，25个园区承租的建筑物所在土地的实际使用情况与规划用途不一致。
“在有关划拨土地和土地用途的基础法律法规尚未全面修改的情况下，”德必文化认为，由于国家及地方各级政府等颁布的相关支持政策，其“租赁存量房产运营文化创意产业园区符合国家和地方该等政策文件的规定”。
“一方面是房源的关系，其次是因为这些园区是涉及到工业用地，还有很多不确定性，这个都会对企业发展带来一些影响，”上海一房地产行业人士表示，“甚至有些地方政府某些产业政策调整，也可能会引起这些园区用地政策的变动。”
记者了解到，德必文化不是文创园区冲击IPO的首例，同在上海的锦和商业历时近6年才冲击IPO成功。
“中国正在由一个重资产的、重资源的时代向一个轻资产时代过度，”据媒体报道，贾波曾如此表示，“文化创意产业持续看好，”原因之一就在于“科技、技术、媒体带动了文化产业的发展，文化人赚钱的时候到了。”
针对企业发展等，记者此前曾致电致函德必文化，但截至发稿，仍未收到回复，其相关工作人员表示，需要“将情况再次反馈一下”，后续会进行联系回复，但记者此后未接到相关回复信息。
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