最近寧波樓市圈最火的，莫過於陳婆渡鮑家耷地塊拍出了21470元/平的天價。
我們來看看這塊地後面的一串Title：
（1）30餘家開發商報名參拍，評價：寧波土拍歷史上也不多見；
（2）地王！這個區域維持多年的20750地價記錄自此作古，這塊地成為了新的天花板；
（3）火上澆油！2019年大漲的寧波，2020年曾被寄予“緩一緩”的厚望，結果土拍來了一個“王炸”！地王來了，對於本就亢奮的樓市，無異於火上澆油！
無論是看空還是看多的朋友，心裡相信都會有這樣的一個疑惑：地王再現的寧波，是什麼在推動行情？開發商集體“瘋了”嗎？
（一）“地王價”是否有利可圖？
高速旁邊的陳婆渡宅地樓面價超過2萬！這個結果似乎有點魔幻，但是它仍在情理之中。
在沒有限房價之前，各個開發商看未來售價預期，有的保守有的激進，那時房子未來落地最終能賣什麼價誰都無從知曉。可以認為那時的土拍，更像是賭，賭對了大賺，賭錯了涼涼。所以那時的地王價，很可能意味著賠錢！
現在土拍政策是“限房價、競地價！”簡單說，就是在房子拍賣的那一刻，未來能賣多少錢就已經規定死了。這意味什麼呢？意味著這時拿的地，都是經過開發商審慎的思考判斷至少不會賠本的！
該地塊規定：若實施全裝修銷售，高層住宅產品類型(12層及以上)最高銷售均價(含裝修價)不高於29000元/㎡，小高層住宅產品類型(7-11層)最高銷售均價(含裝修價)不高於31900元/㎡，多層住宅產品類型(4-6層)最高銷售均價(含裝修價)不高於36685元/㎡；
1.8的容積率，未來樓盤勢必有至少一多半都是多層和小高層產品，整盤價格在32000上下，參照21470元/㎡，這個價差依舊有利可圖。
（二）是什麼在推動“行情”？為什麼這麼多房價扎堆參拍？
（1）水，真的來了
下圖是最近一年來我國M0、M1、M2的走勢圖。
M2的增速“夢迴三年前”，重新進入兩位數時代！3月份的10.1%意味著什麼？不能說房價會因為此暴漲，但至少房價下跌的動能沒了。對於人口流入多的城市，尤其是去年全國人口淨流入排名第4的寧波，市面上的增多的錢在外貿疲軟的情況下大概率會選房地產！近期炒的沸沸揚揚的深圳貼息經營貸入樓市這個新聞，在這裡不論是否真的進入了樓市，至少有一點可以確定：大家都認為這些資金有理由進入樓市，在中國還能找到比樓市更穩、利潤空間更大的市場嗎？
（2）MLF中標利率下調
舉個栗子，以100萬為基數，LPR每下調10個基點，那麼每個月就可以減少60元，20年之後就可以省下10859元。也就是說：錢越來越便宜。
對於商業銀行而言，央行大池子裡放水，自己小池子就會水滿則溢，需要為多餘的資金找“出口”。既能夠保證較好的利率，同時又能夠避免壞賬出現，最好的方式就是房貸了。據統計：過去幾年房貸的不良平均水平在0.29%左右。遠低於業內1.5%左右的貸款不良率，房貸可以說是所有貸款的不良率中也是最低的。
（3）城南門戶+不限購
周邊配套不需要贅述，談一談規劃：根據寧波市總體規劃要求，鄞州區陳婆渡東地段（YZ09）定位為融居住、娛樂休閒、商貿辦公於一體的多功能城市複合地段。根據功能定位及用地佈局，確定本區的發展目標為：建設生活宜居區，強化濱河景觀塑造；完善公共服務設施配套，打造片區中心；積極營造新城區南門戶形象。
門戶概念其實既容易被人重視也容易被人忽略。提示一下：被定位成寧波的東門戶形象的——正是如今大紅大紫的東部新城。被定義成寧波的北門戶形象的——正是如今的姚江新城。現在是不是對這裡的價格會高看一眼？
（4）地價水漲船高，樓市再起波瀾，此時買房需要謹慎甄別！
3月，寧波的“隔壁”——紹興土拍創出全市歷史以來最高地價記錄。
4月，離杭州中心30多公里的戴村，以自持22%再創區域新高。
從價格梯度角度而言，當大水漫灌開始，沒有一個角落會成為窪地。杭州、紹興已創新高，寧波出現這樣的情況，其實一點也不讓人意外。但是地價上漲不等於寧波房價全面上漲。
在地王出現後，我們看到各個項目、各家中介紛紛拿出早準備好的土拍喜報，開始在朋友圈造勢刷屏，類似：地價又高了！我們可能又要漲價了！你們再不買就錯過了！
實際上，無論是寧波還是擴展到全國範圍，房價都將出現一輪分化。市區範圍內，一些配套條件較差、不是城市發展方向、地理位置偏僻的地區不要因為便宜或者當下看似漲的快而選擇買入。全國範圍內，一二線和三四線城市的房價也將逐步出現增速差異。
嗯，一句話，真正好的地方，有性價比的地方，房子是靠搶的。不然為什麼我推薦別人買房的時候，一般都只說一句話呢？（選一二手房價倒掛的地方！）
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