分析10個近半年來處於下行週期的核心二三線城市所得出的結論。
◎ 作者 / 楊科偉、俞倩倩
3月，房地產市場緩步復甦，二三線城市的復甦速度明顯要好於一線城市，新房成交的同比跌幅基本都在3成以內。根據市場週期發展規律，每當經濟危機或是大蕭條時期，樓市一般也處於下行週期，優質資源基本都在向核心城市聚集，二線城市和強三線城市毋庸置疑成為房企投資、購房者買房的首選。值得關注的是，部分核心二三線已在2019年盡顯“疲態”，步入下行週期，新冠疫情無異於“雪上加霜”，究竟哪些城市會因此“一蹶不振”？哪些城市能夠在疫後率先“強勢”突圍？我們將在下文一一解析。
110個核心二三線連續6個月成交下行
下行週期or波動行情？
回顧38個二線和強三線城市2019年至今的成交表現，2019年整體保持穩定，刨除1-2月因傳統春節假期對成交的影響之外，其餘月份成交面積均維持在3000萬平方米上下波動，2019年12月創階段性新高達3554萬平方米，而後因遭遇新冠疫情，樓市急轉而下，2月幾近“冰點”，3月穩步回升至2023萬平方米。
分城市來看，我們發現，10個典型城市的行情相對獨立，自2019年下半年以來便開始波動下行，2020年3月較2019年高點的平均跌幅達到了53%，其中寧波、泉州、鄭州的跌幅最為顯著，均超過了65%，重慶、蘇州、常州等核心二三線城市同樣是榜上有名，究竟是市場壓力下整體成交步入下行週期，還是新冠疫情加劇了短期波動行情，後期仍有望突圍而出呢？
2
常州、蘇州：“升-降-升”
處於高位盤整階段
疫後短期內復甦動力較強
常州、蘇州的情況相對類似，2015-2017年基本都迎來過一輪上行週期，而後2017-2018年市場熱度稍有回落，不過也基本處在波動期，2019年初再度回升，年中成交量才開始震盪下行，延續至今。依據其週期變化的規律，我們認為，這類城市的成交量仍處於爬升階段，疫後短期內復甦動力較強，2020年整體成交仍有望保持小幅微增。
從蘇州、常州近期的樓市變化，我們也不難看出端倪：樓市成交方面，3月蘇州、常州的新房成交量環比大增，同比跌幅均保持在2成之內，算是不同能級城市中復甦較為顯著的。從周度數據來看，蘇州4月3周累計成交已達69.83萬平方米，最近一週成交量高達29.1萬平方米，環比上升了7.81%。
土拍方面，兩地基本也在迅速回歸正軌，市場信心加速建立。4月9日，蘇州開啟今年的第四場土拍，兩宗涉宅用地分別以13.71%、14.06%的溢價率成交，而一週前的4月1日，10宗地塊同樣攬金132億元。常州的土地市場則更為火爆，年初至今已有3宗單價破萬地塊成交，4月10日成交的楊板村地塊樓面價高達19793元/㎡，常州新地王再被刷新。
綜上，我們認為，蘇州、常州的下行行情並不具有可持續性，短期內隨著地市火爆的正向傳導，樓市仍有進一步復甦的空間。加之近期兩地均有不同程度的人才激勵政策，二季度市場仍有望保持穩步上行，持續回升。
3瀋陽、長春：樓市成交週期性顯著
4-7月為傳統熱銷期，二季度成交可期瀋陽、長春作為東三省核心城市，樓市週期表現還是有一定的相似之處：一方面從從大趨勢來看，整體波動性不強，瀋陽的月度成交中樞集中在100-150萬平方米，長春的月度成交中樞集中在60-80萬平方米,值得關注的是長春在2018年下半年以來還是迎來了一波火熱行情，月度成交一度攀升至80-100萬平方米，至2019年下半年才有了顯著下挫。另一方面，從小週期來看，4-7月為東北樓市傳統熱銷期，每年年中瀋陽、長春基本都會迎來一波火熱行情。基於此，
我們認為，瀋陽、長春二季度成交回升的可能性相對較大，大概率迴歸到自身原本的成交中樞。
4寧波、濟南、佛山、鄭州
近幾年成交回落且波動加劇
2020年大概率低位徘徊
寧波、濟南、佛山、鄭州的新房成交月度行情波動還是比較顯著的，共性特徵如下：一方面2015年以來行情走勢呈現出“M”型，基本都迎來了兩次需求爆發的高點，不過成交面積中樞有“下移”徵兆，高點一次不如一次。另一方面，當前基本也都處於下行週期，且3月成交同比跌幅基本都在3成以上，市場短期恢復較為困難。預判後市，我們認為，這類城市二季度行情會持續低迷，整體成交依舊會保持低位波動。
5重慶、泉州：經歷漫長的上行週期
需求透支嚴重，預期成交仍將穩步回落
最後一類為重慶和泉州，因這兩個城市2015年以來沒有顯著的上下行週期，因而我們將時間軸延展到了2019年至今，總體來看，其目前處於下行週期的特徵還是比較顯著的，這兩個城市的月度成交量基本都在2018-2019年迎來了顯著高點，而後開啟了穩步回落。預判其2020年二季度走勢，我們認為，這樣的下行趨勢還將延續，成交量預期穩步回落，整體維持在歷史低位。
一方面從兩地目前商品住宅的成交情況來看，復甦相對緩慢，3月重慶僅成交115萬平方米，同比下降了51%，一季度成交累計同比也下降了57%。泉州如是，3月成交和成交累計同比跌幅均在6成以上。另一方面，兩地樓市都不算是“大漲大跌”型，經歷了漫長的爬升期之後，房價顯著增長，需求集中爆發後，也會迎來階段性的疲軟期，以重慶為例，2017年前房價基本還維持在8000元/平方米，至今已然攀升至12000元/平方米，基本也接近了當地的購買力極限，成交量階段性回調也在預期之中。
綜上，我們分析了10個近半年來處於下行週期的核心二三線城市，可以得出，首先，新冠疫情可能是加速短期內樓市下行的重要導火線，但是3月以來，隨著各地陸續復工，疫情得以控制，整體負面效應在減小。其次，不同城市的復甦進程快慢不一，我們認為，按復甦程度排序應是：常州、蘇州>瀋陽、長春>寧波、濟南、佛山、鄭州>重慶、泉州。具體來看：
以長三角核心區的常州、蘇州為典型代表，地市大熱強化樓市向好預期，當前整體成交穩步恢復，基本已經接近去年同期水平。
瀋陽、長春即將迎來營銷旺季，預計二季度仍將保持穩中有增態勢。
寧波、濟南、佛山、鄭州因近些年來行情延續低位波動，短期內若無利好，預期2020年也將延續低位徘徊趨勢。
而諸如重慶、泉州等城市，因前期需求透支嚴重、房價也基本上漲到居民購買力瓶頸，二季度成交預期仍將穩步下行。
排版丨李玥瑤
本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿隨意轉載
轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合！
行業透視 | 企業運營效率維穩，誰的庫存壓力最小
行業透視 | 規模、利潤如何取捨？房企合作開發態度分化
行業透視 | 融資壓力下，哪些房企最能借錢
行業透視丨2020年，“寧波”們成交規模還會繼續省內領跑嗎？
行業透視|經濟跌房價漲，深滬杭們豪宅瘋搶為哪般？
克而瑞地產研究|cricyjzx
易居企業集團的專業研究部門
專注地產行業研究和企業探索
連續十二年發佈房企銷售排行榜
