一二线城市楼市降温，三四线城市楼市熄火。
全国一片哀嚎之中，有的开发商在卖地求生，有的开发商却在大举扩张。
到底是谨慎行事，还是战略收缩，是看跌？还是看涨？
所有的一切都蕴藏在区域进阶的密码之中。
2020年，因为疫情，而成为全世界一个特殊的年份
对于洛阳而言，2020年，因为副中心的重磅加持而变得特别不一样。
唱衰派说：疫情，让洛阳房子卖不动、开发商撑不下去，房价肯定大跌，打个地板折是大概率。
唱高派说，副中心来袭，洛阳迎来发展新机遇，比较一波价值翻倍。
如果仅从一个侧面看洛阳楼市，一定是雾里看花。本文旨在从多角度分析洛阳房地产市场的各种趋势，为您的买房职业提供更多参考。
在全国楼市不振的大气候中，洛阳楼市为何热度不减。
如果说，前几年洛阳房价的攀升，仅仅是部分区域、部分楼盘的小涨，那如今大幅度的房价变化，让政府看到了担忧，开发商看到了机遇，购房者遇到了困惑。洛阳房价涨得科学吗？到底是“逢高买入还是等等再说”？洛阳楼市未来一段时间走势会如何？
01
城市发展论：人口增，住房需求随之增
城市发展的本质是人口的集聚。人口集聚的规模大小，往往决定了城市的对外辐射能力，以及基于人口规模基础上的其他产业（包括房地产）的发展。
目前共有36个城市的城区人口超过200万，这些城市中，除了山东临沂和河南洛阳外，其他均为直辖市、省会城市以及东南沿海的城市，对周围有较大的辐射力。而在中西部地区，洛阳是唯一城区人口超200万的城市。
总体上来看，非省会城市中，人口超过200万大关的城市，主要来自沿海，其中大连、青岛、宁波、厦门和深圳这五个属于计划单列市、副省级城市，苏州、无锡、东莞则是典型的外向型城市，临沂是山东总人口最多的地级市，整个临沂地区达到了1100多万人，因此城区人口超过200万也在情理之中。来自中西部非省会城市只有洛阳。
在中西部的非省会城市中，洛阳以超过200万的城区人口位居榜首，紧随其后的还有包头、柳州、南阳、芜湖。
值得注意的是，这几个城市均是中西部的重要工业城市。对中西部城市来说，只有加快工业化，才能有效提高城镇化的水平。
“作为有着1亿人口基数的河南，城镇化还在冲刺阶段，郑州人口已超过500万，未来河南副中心城市——洛阳的城区人口也将大幅增长。
较低的城镇化率水平，意味着未来中西部城市的发展空间会更大。尤其是随着产业向中西部转移的加快，就近就业和就近城镇化的比例越来越高。
按照洛阳人口增长目标，但2025年达到350万人的城区人口，如果洛阳有足够的城市人口增长速度，就会产生更多的住房需求，洛阳的房价会稳定在一个相对合理的价格区间，即使不会再次出现快速上涨，也不会出现快速下跌的可能。
02
房价涨，追涨杀跌要冷静。
在分析洛阳房价上涨时，地铁和高架最大助力。
洛阳这一轮暴涨，主要是自贸区概念和地铁开建，以及郑州限购所带来的挤出效应。
也有人认为，洛阳产业格局、人口集聚、资源等仍然受到郑州虹吸效应的影响。洛阳的房价有些虚高。
郑州限购政策的出台，将新郑、荥阳、中牟纳入限购范围，促使省会城市的外溢客户、在外打工的洛阳人口以及一部分的投资客，到洛阳进行房产投资、置业。在外地工作的洛阳人也开始把置业的目光转向家乡，市场供需关系的变化，一定程度拉升洛阳的房产价格，或许未来这一趋势会更加明显。
洛阳距离郑州100多公里，高铁半个小时即可到达。
产业发展、城镇规划是一个大城市的框架，除了郑州的产业补充，在建的地铁、自贸区都会为洛阳注入新活力，特别是在地铁的建设周期内，洛阳房价基本还是处于上涨通道。
至于涨幅，主要看政策的调整力度。包括洛阳在内的三线城市房价大幅下降只有两种可能，即经济崩盘或房产税高额征收。
03
楼市任性，如何调控？
短短三十年历史的中国房市，始终离不开“调控”二字。
调控，首先要“把对脉”，才能“对症下药”。市场低迷时，降利率，补贴购房者，降库存，提振楼市；楼市过热时，收缩银根，增加供地，打压房价，让楼市回归理性。其次要加大经适房、廉租房的开发建设，保障居者有其屋。
洛阳楼市也需要“诊治”。前几年库存大、房市低迷，政府出台一系列救市政策，让洛阳楼市及时回暖。
从全国来看，房价上涨过快、有泡沫是事实，一些城市房价的不正常变动必须遏制，但在踩刹车同时，还要考虑更多的变量，避免经济下行风险、金融风险、资本出逃失控等情形的发生。
对洛阳而言，最好的楼市调控是“点刹”，轻踩、轻抬，慢慢让房价停下来、稳下来，准确把握房子的居住属性，践行“房子是用来住的,不是用来炒的”的调控理念，让更多的投机性投资撤出楼市，让社会资金重回实体经济，以此推进城市的经济转型、产业升级。
