这段时间，又有地铁盘又被朋友圈刷屏。
城北的保利水木芳华，以及南庄的华润置地玖悦，最近都在降价。对比刚开盘时，降了3000-5000元/平。
按理说，有地铁应该是不愁卖的。那么这两个项目纷纷降价的原因是什么呢？
保利水木芳华
余货少降价幅度小
据现场销售介绍，在打出降价及首付分期五万等连环拳后，目前在售的12座也进入了清货阶段，并表示只剩下3套左右的余货。
余货的几套还都不是天地楼层，其中有1101、1401等中间楼层单位，单价在17000＋/㎡左右，并没有广告中所说的14000/㎡那么低。
小编向销售了解到，降价的单位较少，且中介带客积极，目前14000/㎡的单位已经售罄。
看回余货中的01户型，为86㎡的三房，从户型图上可以看到，该户型，只有一个卫生间，日后哪怕是一家三口居住，舒适性也有所欠缺，早上起床抢厕所不可避免。
而很多朋友在后台询问，比较关心的首付分期五年，也询问了现场销售。
以86㎡的1101单位举例。该单位总价为1518244元，单价则为17654元/平。
按照正常首套房首付30%的话，首付为458244元，供30年，每月月供为6109元。
如果首付给30万，其余的分期5年，前五年的月供则为9527元。
实际上对于刚需而言，这样的月供也是一个重担，很难负荷。由此增加的利息，也不是一个小数目。产品自身配套不足
周边环境待改造周期长
该项目在降价后，去化速度还算理想，这也不难说明，在不少买家的眼里，项目并不值之前的高价。
因为，从产品自身上来看，保利水木芳华规划有15栋16层的小高层，均为3梯8户或3梯10户的设计，在居住的舒适性便捷性上，有所欠缺。
而自身的配套上，也没有什么亮点，主要还是靠后期首层底商的引进，这点就尤为重要。
在周边转了一圈，发现周边多为加工产业，且在佛罗路两侧分布了多个工业区、加工厂等，还有多个驾校练车场地及粤运公共汽车站停靠点。
项目两公里范围内，没有太多满足基本需求的生活配套，且总体环境较为破落。
对此，销售表示，周边的几块地即将开拍改造，届时将建成住宅区。同时，在项目旁还会规划有大型肉菜市场及幼儿园。
只不过，具体的改造进度，并未最终确定。目前现状还会持续多少年，也是个未知数！！！。
华润置地玖悦
降价幅度大去化快
对比保利水木芳华，华润置地玖悦的降价，更为明显。
毛坯均价约13000/㎡，天地楼层还可更低，中间楼层则稍高一点；拿95㎡三房的单位来看，3楼的价格为12600/㎡，首付约36万；而同户型的16楼，单价为13400/㎡，首付约39万。
楼市君在现场了解到，降价主推的是3座、4座，目前进入了清盘阶段，已停止中介带客上访。
而作为噱头的“首付5万”，也仅仅是定金而已，首付还是需要在一个月内付清。
项目体量小配套不足
周边生活配套欠缺
华润置地玖悦，总规划4栋楼，其中2座为18层高，3座为32层高，1、4座为31层高。
项目体量较小，内部无太多生活配套，未来也只能依靠底商和周边配套。
走访发现，周边有南庄镇政府、南庄文化中心、南庄医院、南庄中心小学、食肆银行等基本生活配套，具有一定的人居氛围。
且附近有学校，是不少刚需自住客的心动点。对于投资客而言，日后转手，也是一个有力筹码。
但还需注意的是虽然以上配套相对齐全，但水平较低。加之周边多为旧村落，总体环境看来比较破落。
地铁开通等待时间长
周边改造效果未知
降价才卖得动，这两个地铁盘到底怎么了？
其实，简单分析，背后的原因并不复杂。
首先，就是地铁进度的问题。华润玖悦附近的2号线，最快是明年年底才通车；保利水木芳华期待的3号线，最快是2022年。
至于销售反复强调的5号线、7号线，短期内希望十分渺茫，可以忽略不计。
这就意味着，地铁这个核心卖点，其最后落实的时间节点，多少存在不确定性。
其次，这两个盘很大的共同点，是周边环境配套都较为落后。如果仅靠销售的一句“日后规划会如何如何”，就为此埋单，未免有些过于草率了。
最后，两个楼盘本身的配套，几乎没有太大的亮点。学校、商场等关键因素，都不足以打动多数买家。
换言之，选择这两个楼盘，可能要为规划、地铁盘等概念站一段时间岗。后期具体的成效如何，买家现在也无从得知。
如果是你买房的话，会先考虑现有配套还是未来规划呢？
