房產證上寫你的名字不一定就是你的房子!這個你知道嗎?

房產證上寫你的名字不一定就是你的房子!這個你知道嗎?

房產證上有你的名字就一定是你的房子嗎?想要搞清楚這個問題,首先就要明白影響房產權屬的主要因素,即購買時間、出資人、產權登記人


從時間上,我們可以把購買房產的時間分為婚前和婚後。

婚前所購買的房產,如果是全款或者是婚前已經還清貸款的房屋,甚少涉及夫妻權屬爭議。矛盾主要集中在婚前一方貸款買房,婚後共同還貸的這一情形中。

因為這種情況下,房產的購置資金一般分為三段:①個人首付(有的還包括婚前償還的一部分貸款);②婚後共同償還的貸款;③未償還的貸款。這類的房產是婚前財產和婚後財產的混合體。

針對此類的房產,夫妻雙方可以對房產權屬作出約定。如果約定為一方所有,則可以進一步把另一方在婚後償還的房貸約定作是借款,並計息。如果發生房產分割,擁有房產的一方只需要向另一方償還借款本息即可。

如果雙方達不成協議,一旦分割房產,法院一般會將房產判歸登記方所有。

當然如果夫妻雙方結婚時間較長,共同還貸的部分遠遠高出購房者支付的首付款比例的,或者登記方無力償還剩餘貸款,且另一方有能力還貸的,也可能會將房產判歸另一方所有。

但是無論判歸哪一方,取得房產一方需要向另一方進行補償。一般的補償金額為:共同還款額÷(房屋價格+應付利息)×100%×房屋現價÷2。

婚後所購買的房產,權屬的主要矛盾則集中在登記人的問題上。大致可以歸納成兩個問題。

1,“房本寫了你名字,就一定都是你的嗎?”

2,“房本不寫你的名字,就不是你的嗎?”

常見的有登記在一方名下、登記在子女或父母名下、登記在其他人名下。

根據婚姻法規定,婚後取得的房產,無論登記在一方還是雙方名下,只要雙方沒有特殊約定,均屬夫妻共有。

登記在子女或父母名下,要看雙方對子女或父母是否有真實的贈與意圖。有,則歸子女或父母所有;無,則為夫妻雙方共有。而真實的贈與意圖,並不能僅依據房本登記這一行為進行判斷。因此,如果真的是基於子女或父母的利益考慮,贈與房產的,還是要有書面的協議對此進行明確。

尤其是對未成年子女,如果是全款買房的話,房本可以只寫子女名字,但如果貸款購房,考慮到未成年子女不具備還貸能力,房本上需寫上監護人為共有人,這就需要簽訂更加詳細的協議明確權屬。

如果是以父母名義參加的房改房,雙方出資購買後登記在父母名下的,無論如何約定,房產都歸父母所有。夫妻雙方的購房款會被認定為為債權。這是法律的強制規定,我們是無法通過協議作出改變的。但是可以做出變通,與父母簽訂一份協議,以繼承或贈與的方式將房產轉到夫妻雙方名下。

因此,我們在進行財富管理時,一定要清楚哪些是可以自主約定的,哪些是需要進行曲線變通的。

登記在他人名下的,這就是典型的借名買房。其實登記在子女或父母名下的,如果沒有贈與的意圖,也是借名買房的一種,只不過我們和父母子女有血緣關係,一來有感情基礎,不致因財生恨;二來即便發生矛盾,基於血緣也有很多回旋餘地。但對於沒有血緣關係的人,這種風險就放大了許多。

現在已經有人認識到了這種風險,會訂立各種協議,以求能化解。但是,既然考慮借名買房,那麼大多數情況下是為了規避一些東西的。而所規避的,往往是與法律、政策相違背的。所以這類協議一定會因損害公共利益、違反法律、行政法規的強制規定等理由,被認定無效。

最終的結果就是,出資人得到的只是債權,而不是房產本身,也就實現不了獲取房屋增值收益的目的。

如果想要起訴查封房產,那我們就要接受查封后房子要被拍賣的結果。最終我們得到的不是房屋本身,而是拍賣的錢。

如果恰好房產還負債有銀行的貸款,還要先把銀行這一部分錢從拍賣款中扣除,剩下的才能給我們。


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