深圳房產中介“開掛”:我跟進的業主,沒有不漲價的

深圳房產中介“開掛”:我跟進的業主,沒有不漲價的

文/ 李惠琳 編輯/ 譚璐

張辰是深圳寶安區的一位房產中介,在過去三個多月裡,他見證著本地樓市的一路飆升。

“這邊的房價從1月開始猛漲,但在疫情期間,整個市場交易基本停滯。3月恢復成交後一直非常活躍,就是發飆狀態。”張辰坦言,“我跟進的幾個業主,沒有不漲價的。”

比如,一套位於寶安區的61平米兩居室,一路上漲了53萬元。張辰說,“招商果嶺花園一套518萬元的兩居室,2019年12月底報價是465萬元,再往前在去年11月的時候是392萬。”

事實上,“開掛”的不僅是熱門的寶安區,是整個深圳樓市。

深圳房產中介“開掛”:我跟進的業主,沒有不漲價的

根據國家統計局的數據,3月,深圳二手住宅銷售價格漲幅領跑全國,環比上漲1.6%,對比之下,北京和上海分別上漲0.2%、0.3%,廣州下降0.2%。而在新房方面,深圳的銷售價格環比增長0.5%,漲幅居全國第六,北京持平、上海上漲0.1%、廣州下降0.5%。

千萬級豪宅“日光”

深圳樓市的復甦,最先回溫的是南山和寶安區域。

3月7日,位於南山區的新公寓項目“太子灣·灣璽”,均價11萬元/平,每套總價約2000-5000萬元,戴著口罩的購買者,僅一天就將104套搶購一空;3月13日第二次開盤,4200萬起步價的14套豪宅,八秒售罄;4月5日第三次開盤,54套公寓,半天賣光。

深圳中原研究中心的統計數據顯示,3月深圳全市二手住宅成交量為8008套,環比上升380%,均價為59048元/平。在豪宅的拉動下,新房市場也明顯升溫。3月新房住宅網籤3152套,環比提升279.8%,其中豪宅網籤521套,環比增長279.8%。

一套房子一個月漲價100萬,在深圳熱門片區不是什麼新鮮事兒。

張辰在3月2日賣出了一套寶安區碧海富通城的94平三居室,當時賣出的價格是618萬元,目前這個小區的同樣房型已經漲價至700多萬元,“富通城現在就連兩房也沒有低於600萬的,而去年大部分都是400多萬。”

值得注意的是,目前深圳樓市表現出明顯的“西熱東冷”區域分化,西部的寶安、南山等熱點片區房價猛漲,而東部的鹽田、坪山等地甚至出現微跌。

深圳房產中介“開掛”:我跟進的業主,沒有不漲價的

根據深圳中原研究中心的數據,3月份,深圳寶安區的銷售價格漲幅最大,環比上升1.21%至65031元/平,共成交2089套,居全市之首,南山區均價也突破10萬/平。而鹽田區的成交套數僅138套,成交均價還下滑0.42%至44959元/平。

進入4月,熱點片區漲勢依舊。4月13日至19日,深圳全市業主報價上升的盤源佔比為55.35%,其中南山區漲幅最大,環比上漲1.99%。“南山一直是深圳房地產市場的頭牌,漲幅一直很猛,寶安區由於前海概念今年也漲了很多,但漲的太猛後面就會有點乏力,羅湖太老太舊了,基本沒怎麼漲。”張辰說。

助推這波房價上漲的主力是投資客和剛需族。深圳中原研究中心數據指出,3月深圳二手房投資客佔比為38.01%,佔比較上月上升0.91%,非深戶購房佔比為18.2%。

在魔幻的行情下,寶安區、南山區的多個樓盤出現惡意加價、收取百萬級“喝茶費”等違規操作,引發監管層頻頻出手,要求嚴查房企和中介惡意炒作、哄抬房價、收取價外費用的違法行為。

違規資金炒房?

儘管深圳住建局表態,2020年以來,深圳房價整體穩定,部分熱點片區、樓盤二手房價格上漲,主要是前期積累的需求集中釋放造成的,同時個別樓盤也存在中介和自媒體炒作引發價格上漲預期。

但不少媒體報道指出,支撐此輪房價上漲的因素之一,或是抵押房產經營性貸款流入樓市,與地方政府針對中小微企業的貸款貼息政策有關。

深圳房產中介“開掛”:我跟進的業主,沒有不漲價的

2月底,深圳推出“惠企16條”,提出優先扶持受疫情影響嚴重的中小微企業,劃撥30億專項資金重點用於貸款貼息,按照實際支付貸款利息的50%給予總額最高100萬元的補貼、貼息期限不超過6個月。

外界流傳的一種操作方式是,企業主或個人將名下房產後作為抵押,向銀行申請經營性貸款,之後再度用於購房,藉助貼息政策,實際利率遠低於房貸利息。這種方式的可操作性有多大?

深圳一位銀行人士告訴《21CBR》記者,房產抵押經營性貸款額度最高是房產評估價的七成,申請基本條件是提供企業的營業執照,有的銀行要求公司經營滿六個月或者一年,以及對企業的流水、上下游訂單等經營情況進行調查,但多數只是作為調查要點,沒有明確限制。就審核要求而言,房抵貸沒有信用審核調查嚴格。

上述銀行人士表示,疫情爆發後,銀行對信貸政策有一定調整,原先需要現場上門調查的流程可改為非現場調查,小微企業的貸款利率也有所降低,加上政府推出貼息政策,企業貸款的成本大幅減少,“比如以前一筆貸款的利率可能要5.5%,現在的利率也就4.05%,加上政府貼息,可能有些企業經營貸的成本不到2%。”

此前,市場上就有一些中介公司專門負責給企業包裝,向銀行申請經營性貸款,因此,不乏部分資金被用於借貸、炒股、買房等非經營用途。

“銀行僅只能做到合規而已,一般不會繼續核查迴流情況,因為款項轉到其他銀行後,本行基本上追查不到,除非監管進行全面查看。”該銀行人士表示,深圳開始嚴查房抵經營貸後,銀行對於新過戶房產抵押的審核會更嚴格。

中原地產首席分析師張大偉表示,企業經營貸的關鍵是增加了槓桿,基本都是之前有一套房的購房者,用這個工具撬動首付,變相加槓桿。但對於購房者而言,成本並不低,“企業經營貸利率,目前在深圳也不低,補貼基本只有半年,最大的問題是疊加過橋服務費,成本也不低,年化4%-5%,而且最長也就3-5年歸本。”

深圳房產中介“開掛”:我跟進的業主,沒有不漲價的

深圳南山區的一位中介劉繪告訴《21CBR》記者,購房者中確實有人通過企業經營貸或者高評高貸,提高自己的首付預算。“一般多適用於投資者購買高首付房產,但這樣的客戶並不多。”

4月20日,人民銀行深圳支行向轄區各商業銀行下發通知,要求緊急自查房抵經營貸資金違規流入樓市情況,並於4月22日披露了自查結果:未發現剛註冊企業即申請經營貸的情況;未發現支小再貸款信貸資金通過房產抵押經營貸形式流入房地產市場的情況;轄區存在個別商業銀行有客戶先全款買房,再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況,但規模佔比很小。

同在4月22日,深圳中小企業服務局也表示,目前深圳市區兩級貸款貼息項目均未進入資金髮放階段,不存在網傳貸款貼息資金進入房市的情形。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,這體現了監管部門嚴管資金流動的導向,後續包括首付貸、小微貸、企業貸、消費貸等領域,都要對資金用途進行管控,防範資金隨意流入房地產市場。

“豪宅稅”是誘因

房價的漲跌是多方因素綜合作用的結果,相比經營貸和貼息政策的影響,業內人士普遍認為,此次深圳房價上漲的核心因素,是去年“豪宅稅”徵收標準調整政策利好的延續。

2019年11月11日,深圳規定同時滿足住宅小區建築容積率1.0以上、單套建築面積144平方米以下的住房為“普通住宅”,滿兩年可免徵增值稅。

而按照此前的規定,南山區總價在490萬元以上、寶安區總價在360萬元以上的房源均屬於豪宅,需額外繳納增值稅。新政實施之後,深圳房價迅速上漲,業主“抱團”漲價的新聞頻頻曝出。2019年11月,深圳全市二手住宅共成交8013套,創三年成交量歷史新高。

深圳房產中介“開掛”:我跟進的業主,沒有不漲價的

“深圳樓市一枝獨秀,主要還是由於去年突然刺激房地產,鬆綁豪宅線,相當於槓桿多了兩成。”張大偉告訴《21CBR》記者,深圳豪宅稅徵收標準調整後,市場認為政策寬鬆了,與最近的企業房抵經營貸的關係並不大。

他指出, 企業經營貸進入樓市是全國普遍問題,近一年企業貸利率雖直線下調,但還款週期短,歸本約束嚴,房價不漲沒人會動這個心思。深圳是因為豪宅稅調整,才激發了購買者的投資慾望。

同時相對寬鬆的調控政策也是助推器,“深圳在一線城市裡的確是最寬鬆的,不論是落戶政策下的限購,還是信貸首付成數,以及豪宅稅下的個稅、增值稅、交易成本等。”張大偉說。

多位中介也表達了同樣的觀點。“去年雙11之前,客戶買房動不動就要繳納30萬以上的稅,豪宅稅取消之後,房價就開始漲了,業主一天一個價,只不過一開始沒現在漲這麼猛。”張辰對《21CBR》記者說。

劉繪表示,“豪宅稅”政策調整之後,從北方和香港來深圳買房的人開始增多,甚至有人在網上看房後直接交定金。

除了政策因素,深圳房價的居高不下,也有諸多內部因素支撐。首先,2019年以來,深圳接連迎來大灣區發展規劃綱要、先行示範區意見發佈等政策利好,使樓市的投資價值提升,吸引大量資金湧入。

其次,深圳住宅用地供應較少,市場供需極度不平衡。作為全國人口淨流入第二大城市,每年有大量年輕人湧入,2019年常住人口達1343萬人,疊加寬鬆的落戶買房政策,形成了對房地產的旺盛需求。然而,相比其他一線城市,深圳面積小,住宅用地供應有限,2019年深圳共出讓11宗居住用地,面積達31萬平,新房源缺口依然巨大。

對於深圳房價未來的走向,張大偉認為,主要取決於調控力度,不調控就有可能繼續上行。


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