中國人民銀行公告〔2019〕第16號明確，10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，這也被市場稱作房貸利率“換錨”。8日起，“換錨”後的“新版”房貸利率正式啟用。
《地產風雲排行榜》的記者瞭解到，一些售樓部的按揭部發了利率上調的通知，但關於房貸利率更改的細則仍不清楚，大家都在等通知。一位業內人士表示還沒有接到實施細則，但已經開始使用LPR＋基點的形式來計算了。
以9月20日公佈的5年期及以上LPR4.85%來計算，目前鄭州房貸利率為首套房最低上浮103個基點，最高上浮140個基點；二套房最低上浮152個基點，最高上浮170個基點。
（表格數據來源：河南商報，根據部分銀行個貸部的最新口徑和貝殼交易服務中心數據整理得來）
Q:
那麼關於LPR究竟是什麼？個人住房貸款利率今後該如何定價？對於居民家庭有什麼影響？10月8日之後在鄭州買房，房貸到底會不會降？
A:
這一系列問題，本期《地產風雲排行榜》節目嘉賓克而瑞研究機構香港研究總監洪聖奇，來幫我們詳細分析一下接下來的市場走勢。
1、什麼是LPR？
LPR從字面上理解是指商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，也就是商業銀行貸款利率的下限，所有商業銀行給客戶的貸款都不可以低於LPR利率，從2013年已經有這個概念，只不過當時只是對一年期做了約定，對房貸的影響並不大。而這次的改革把房貸5年期貸款基準利率增加進去，所以房貸利率也會隨之有所改變。
2、這次改革的目的是什麼，為什麼要在這個時間進行利率計算方式的改變呢？
這個和中國走向利率市場化和國際化的進程是有關係的。之前的基礎利率傳導到市場上會出現很多夾層，有一些利率的損耗，這次的LPR改革更多的是把利率走向市場化，更自由的去根據市場定價。之前的購房合同中會有一個基準利率的參考指標，之前的3年並沒有改變過，而現在根據LPR加點形成的利率根據約定基本上一年會更新一次，目前來看最近做了兩次調整，基本上5年以上的利率是沒有變化的，對市場也沒有太大的影響。
3、改革後，個人住房貸款利率如何定價？加點如何確定？
目前市場上一些言論10月8號之後會加息或者降息，實際上在10月8號之後會有兩套利率計算標準來並行一段時間，為保證公平起見，這兩套計算標準算下來不會有太大的差額，以100萬貸款來算，以LPR的計算方式算下來每個月的差額也只有幾十塊錢，至於加點的部分是和城市有關的，深圳或者北京都會有各自的基礎加點，以鄭州之前基準利率上浮20%-30%來看，他的LPR也會上浮100個點，實質算下來的數字和之前的方式是相符的。
對市場的影響也是有的，如果未來假設房貸利率有比較大的彈性，會根據市場的供需調整，而現在又是走進了一個全球經濟在衰退，各國開始降息的週期中，理論上LPR會更有效的降低購房貸款的利息成本。
4、目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。這兩個期限對貸款利率的核定有什麼影響？
一般我們的房貸都是20-30年的貸款期限，就直接適用於LPR5年期以上的利率，只有個別的房貸只剩了1-5年未還清的會適用於1-5年的貸款利率，原則上各家銀行會根據自己的實際情況來合理選擇期限品種。
5、在這份文件中還有一個關鍵詞是利率重定價，也就是說這個定價基準是可能變動的嗎？定價會有變動，主要還是看各大城市和各大商業銀行自己的政策。具體到貸款合同當中可選擇固定利率或浮動利率的利率執行方式。如果選擇固定利率的，貸款利率由LPR加點確定，且在借款期限內，該利率保持不變；選擇浮動利率的，貸款利率由LPR加點確定，並按照借款合同約定的利率調整週期進行調整，利率隨參考的LPR變動而浮動。
6、這次的計算方式調整會對居民購房貸款產生什麼影響呢？例如已經已經開始還貸、或者完成貸款審批的、還沒有完成貸款審批的、公積金貸款的是否有影響，改變之後貸款利率究竟是提高了還是降低了，未來在鄭州購房是否要刻意等待利率的變化呢？
10月8號前已經開始還貸、或者完成貸款審批，那麼房貸利率還是跟著原來的房貸基準利率走。如果在10月8日之前完成了貸款審批手續，那麼貸款利率還是按照老房貸的基準走；如果您是在10月8日之後完成的貸款審批，那麼按照新政，也就是LPR的方式走。中短期是兩套利率方式並行的狀態，實質的利息成本不會有太大的差異。
未來如果我們走向了一個相對開放，利率市場化的狀態，未來我們可能會受到更多資金供需的影響，如果是在降息週期，那麼我們的利息成本指出可能會下降，而到了加息週期，利息成本可能會上升。就當前形勢來看，房貸利率有可能更快的下降。
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