2020年4月17日，深圳市規劃和自然資源局發佈《關於〈深圳市拆除重建類城市更新單元規劃容積率審查規定〉（以下簡稱《審查規定》）第八條補充規定的通知（徵求意見稿）》意見的通告。
為進一步規範拆除重建類城市更新單元規劃容積率的審查工作，加快推動歷史遺留城中村、舊屋村城市更新項目的實施，按照深圳市政府關於全市重大項目復工開工相關工作部署，深圳市規劃和自然資源局對《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃容積率審查規定》（深規劃資源規〔2019〕1號）進行了補充完善，起草了《關於〈深圳市拆除重建類城市更新單元規劃容積率審查規定〉第八條補充規定的通知》（徵求意見稿）。為保障公眾的知情權和參與權，提高文件修訂質量，現就該徵求意見稿公開徵求社會公眾意見。有關單位和社會各界人士可在2020年5月1日前，通過以下兩種方式反饋：
（一）通過信函方式將意見寄至：深圳市福田區紅荔西路8007號土地交易大廈1032室深圳市城市更新和土地整備局更新處（郵編518034），並請在信封上註明“規範性文件徵求意見”字樣。
（二）通過電子郵件方式將意見發送至：[email protected]。
原《審查規定》第八條對現狀容積率超過2.5的城中村可適用淨拆建比參考值對規劃容積進行校核。該規定實施以來，已解決了大部分已立項的歷史遺留城中村、舊屋村項目難以實施的問題。但也有部分項目按照《審查規定》確定的容積率經濟可行性差，項目難以推動。補充規定主要針對滿足一定條件、現狀容積率2.5以下的城中村、舊屋村項目可通過淨拆建比進行容積的校核。
《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃容積率審查規定》
第八條原文及補充規定條文
我們可以簡單的梳理一下，現狀容積率不足2.5的城中村、舊屋村改造項目想用淨拆建比校核規劃容積，需同時滿足以下4個條件：
1、2016年12月28日之前已經市城市更新主管部門或區政府（新區管委會）審議通過更新計劃（含調整計劃），且未通過規劃公示；
2、城中村、舊屋村合法用地佔拆除範圍用地的比例不低於70%；
3、經區政府（新區管委會）研究認定按照《審查規定》測算的規劃容積難以實現項目經濟利益平衡，但確有繼續改造必要；
4、經區政府（新區管委會）組織論證片區公共服務設施、交通設施、市政設施承載力滿足要求。
可以看到，想利用淨拆建比重新核算容積率的城中村項目，限制條件相當大。合一通過更新數據庫的提取，得知2016年12月28日前已立項的城中村項目大概有218個，其中過半項目專規已公示及公告，剩餘僅約85個村改項目可滿足第一條要求。
另外，第三點“經區政府認定按照《審查規定》測算無法滿足項目經濟利益平衡”的項目，大抵是出現以下幾種情況：現狀容積率較高，又位於密度分區較低區域，或周邊500m範圍內無軌道站點，項目貢獻率較低、政策性用房、公共服務設施配套少導致轉移及獎勵容積過低，從而導致項目整體開發量不足，開發商無法滿足回遷需求及經濟利益平衡。此類項目較適合使用淨拆建比進行測算。
城中村及舊屋村用地一直佔領著深圳市大部分可建設用地，面臨著土地效率低下、居住環境惡劣、公共配套嚴重不足、與城市形象格格不入等各種困境。城中村的更新及改造是城市發展的重中之重，也是提高深圳市土地利用效率、促進節約集約發展、完善城市功能、建設宜居環境的重要舉措。此條舉措結合實際情況對現行政策做了補充完善，將進一步加快推動歷史遺留城中村、舊屋村項目的實施，為各區政府及企業實事求是解決歷史問題提供了政策路徑。
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