繼4月15日，MLF(中期借貸便利)利率下調20個基點，3年來首次跌破3%後，4月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈的LPR（貸款市場報價利率）最新報價如期降息，1年期LPR由4.05%下調至3.85%，下降20個基點；5年期及以上LPR由4.75%下調至4.65%，下降10個基點。這是進入疫情期以來LPR的第2次下調，也是自2015年10月以來力度最大的一次降息，有業內專家直言，“史上最低房貸利率已經到來”。
而對於3月樓市“領漲”全國的深圳而言，此番LPR下調則讓本就敏感的房地產市場，更添一抹未知數。深圳房地產市場會否因此帶起新一輪熱度？如何防止資本市場“水漫金山”流入樓市？同日，一份人民銀行深圳市中心支行貨幣信貸處通知（打擊炒房，央行深圳中支：自查房抵經營貸資金違規流入房地產情況）和深圳市中小企業服務局正式公告，則直接劍指低息經營貸變相流入房地產市場的“樓市亂象”。
降息
“史上最低房貸利率” 穩樓市，刺激實體經濟
“意料之中”，看到央行新一輪LPR報價下調，易居企業集團深圳公司副總經理潘傳燦並不感到意外。中原地產首席分析師張大偉則直言“此次降息醞釀已久”，作為年內第10次降息，呈現的非對稱特徵則證明了金融政策取向是穩樓市，刺激實體經濟。
南都記者注意到，3月22日上午，中國人民銀行副行長陳雨露在新聞發佈會上曾提及，要繼續推進貸款市場報價利率（LPR）改革，以此引導貸款實際利率不斷下行。要積極引導銀行體系適當讓利給實體經濟，讓“穩經濟”和“穩金融”實現共贏。
自3月30日開始，央行就啟動了新一輪降息操作：3月30日開展500億元7天期逆回購操作、4月15日下調了MLF(中期借貸便利)利率，幅度達20個基點。因此，有不少分析人士彼時就下判斷，LPR跟著下調已成定局。
LPR有兩個品種，1年期利率，主要與實體經濟貸款相掛鉤；5年及以上期限利率，主要與房貸掛鉤。在樂有家提供的相關統計中記者看到，自2008年9月16日至今的16輪降息後，次月深圳樓市成交量大多都呈現環比上漲趨勢，其中，2020年2月20日降息5個基點後，次月新房環比成交量即上漲154%，二手房環比成交量上漲373%。但需要注意的是，該月數據大幅上漲與節前暫停網簽有較大關係。
算賬
30年百萬房貸月供少60元合計省2萬多
此次5年期及以上LPR下調10個基點，將為廣大置業者省下多少利息？中原地產首席分析師張大偉給記者算了一筆賬，每降息5個基點，房貸100萬，等額本息償還30年的置業者每月月供可減少30元，本次降息10個基點，相當於月供降息60元，合計節省21637元。
張大偉表示，疊加2020年一季度的數據，全國累計存量房貸的數量已經超過30萬億，這30萬億存量貸款將會受到本次降息的直接影響，“30萬億的房貸總盤子，20個基點的降息，如果按照存量貸款全部轉化成浮動計算，30年貸款期，合計將減少9100億的利息支出，當然，每年也就是300億。變相說，這次降息10個基點，將給全國所有存量房貸購房者一年節省150億的利息”。
預測
是否意味著深圳房貸必然降息？
遵循“因城施策”原則，房價上漲較快地區LPR加點可能更高
而對於深圳而言，3月即以房價“領漲”全國引起多方關注，此次LPR再降息，會否帶起房地產市場的新一輪熱度也引起各方猜測。對此，潘傳燦表示，熱度會有，但深圳老百姓已經習以為常，“預計未來LPR大幅度降息調整將會成為常態，如果二季度之前消費意願指數不能好轉，很大可能還會再次進行降息”。潘傳燦提及，深圳是疫情期以來的一個特例，防止資本市場水漫金山流入房地產市場的關鍵還是深圳市政府如何引導資金流向。
此次央行公佈LPR基點下調，是否意味著深圳房貸必然降息？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者採訪時則再次強調了“因城施策”的原則。
依據央行此前發佈的新發放商業性個人住房貸款利率調整公告，新發放的商業性個人住房貸款利率以最新一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為基準加點形成，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限的LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。換言之，央行公佈的LPR基點僅規定的是個人房貸利率的下限，遵循“因城施策”原則，房價上漲較快的地區LPR加點可能更高。
對於深圳樓市是否有直接利好？
5-6月出現一輪一定力度的樓市小陽春的可能性非常大
根據樂有家研究中心提供的4月20日深圳商業銀行房地利率表，包括中農工建四大行在內的16家商業銀行當前採用的首套住宅利率均為LPR+30個點，即4.95%；二套住宅利率為LPR+60個點，即5.25%。
“整體看，市場在5-6月出現一輪一定力度的樓市小陽春可能性非常大”，張大偉表示，降息對於樓市肯定是直接利好，很可能會在疫情基本穩定的情況下，導致之前一季度積壓的存量需求入市。市場活躍度肯定會有明顯提高，“4月20日的降息只是開始，如果最近想買房的，也就別猶豫了，抓緊時間去看看房。”
1年期5年期再現較大分歧有何指向？
將樓市利率與實體利率分離，穩房價穩地價穩預期
經濟學家、並投理財研究院院長邱思甥在接受南都記者採訪時表示，最新一期LPR利率發佈，1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.85%，較上月降低20個基點。5年期貸款市場報價利率（LPR）為4.65%，較上月降低10個基點。從本次報價可以看出來，1年期5年期再現較大分歧。這也體現了新LPR模式的創設意圖，將樓市利率與實體利率分離，在鼓勵實體經濟發展的同時，為樓市的定向調控提供可能。
上週統計局公佈2020一季度GDP增速同比下降6.8%，創下40年來新低。眼下我們所面臨的經濟環境前所未有，但是我們從4月17日，中央政治局會議再次提到，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展”的原則。可以看出來房地產金融政策的連續性和穩定性，雖然恢復經濟的路任重道遠，但是眼下似乎並沒有跡象表明要通過房地產來刺激經濟恢復。當然我們所說的房住不炒，並不意味著拋棄房地產，而是不刺激也不炒作，既要遏制大漲，又要防範大跌，穩房價穩地價穩預期，這才是“促進房地產市場平穩健康發展”的核心要義。
採寫：南都記者 孫雅茜 盧亮
