一二一呀
从你的简单描述里面，可以看出，你目前已经有3套房了，虽然未婚，但是己经非常了不起，投资房子比较有眼光！
结合现在的房地产市场行情，和本人多年的从业经验，建议你把现在，住的两房，和LOFT公寓一起卖了，换成三房或者四房都可以！为什么要叫你换房，有以下两点原因：
一、住宅，公寓谁的优点多？缺点多？
01、按使用性质划分。分为住宅和商业两种性质，住宅性质的房子，使用期限为70年，商业性质为40年，公寓基本都属于商业性质，比住宅使用时间，整整少30年！
02、按贷款年限比较，公寓贷款时间最长10年，有的公寓甚至5年，个别有的房地产开发商的公寓，还需要全款。而住宅性质的房子，贷款时间最长30年，远远大于公寓。
03、从首付金额相比较，公寓的房子，市面上首付最低5成，甚至有的开发商，还需要全款购买。而住宅性质的房子，如果是首套房，首付最低只要三成，住宅的房子，首付比公寓少两成。
04、从水电，物业管理费相比。公寓的物管费，基本上是住宅性质的2倍。公寓的水电费用，明显比住宅高！
05、纯公寓的房子基本上，不通天燃气。商住两用的公寓，个别户型通天燃气，按经验来看，通天燃气的都是端头，面积大的通气，而住宅性质的房子都通气。
06、重点：按读书指标比较，公寓的房子，没有读书指标，如果你家有小孩，买公寓需要特别注意，住宅的房子，都有读书指标。
07、买了公寓的房子，不能落户，就享受不了，当地的很多优惠政策和福利。比如不能读书，只是其中的一方面，而住宅是可以落户的。
08、按税费比较，公寓在房地产开发商手上，买的一手房公寓，都要3个点的税费。如果买二手房公寓，税费非常高，要17.6，就算减去优惠部分，也要11个点左右，而住宅性质要少得多。
09、重点：从升值空间比较，住宅性质的房子，远远高于公寓。17，18年房价大幅上涨，住宅性质的房子，普遍涨了四分之一，甚至好的楼盘，好的地段，房子涨得更高！而回过头来，再看下公寓，基本上是微涨，有的甚至原地踏步。如果按涨幅比例来看，公寓的房子涨幅，只有住宅性质的五分之一左右！
10、重点：买了公寓的朋友，都有深刻的印象，那就是买亏了！为什么这样说，等你发现公寓各方面不好的时候，再拿出来卖时，市场上已经没有人要了！！而住宅性质的房子，要容易销售的多，只要价钱合适，都会有人愿意购买。
小结：从以上对比，不难发现，公寓的缺点非常多，无法与住宅媲美，所以现在买住宅的人多，买公寓的人非常少！
二、为什么建议你，把住宅和公寓都卖了，换成三房或者四房？
01、你虽然有套二手房，面积有91平方，但是只是两房！重点是二手房的房龄，如果比较旧，维修费用高，银行又贷不了多少款，很难卖出去！另一个主要原因是，二手房升值空间有限，你又是全款购买，从投资的角度来看，意义不大，升值空间非常有限！
02、公寓现在岀租，虽然每个月有1500的收入，从现在的市场行情，分析来看，公寓收租很不稳定，存在很多不确定因素。我有个客户，也是投资公寓，还不到两年时间，开发商都倒闭破产了，返租也没有了！到现在还没有租出去，客户非常后悔！
03、重点：买房给你几点建议：1、买新房，不要买二手房，新房升值潜力大，回报率比较高。2、买三房或者四房，现在改善型购房者比较多，三房四房是趋势。3、能满足购房条件，能按揭就不要全款！
总结：通过以上，公寓和住宅的对比，公寓不论从自住投资两个方面，都不适合！所以建议你卖掉，然后再买开发商的，三房或者四房，希望对你有所帮助
我是"安家在重庆"，如果有关房产领域的相关问题，关注我，每一个问题，我都会用心认真的回答，谢谢！重庆邓凳说房
建议二房加公寓换三房可暂不考虑呢。
原因如下：
1.你是很聪明，财富积累，不动产房产的投资做得很好的，而且做到了自住和出租相结合，以房养房，可继续发扬。
2.三套房在手，既可享受自住的便利，在自己工作之外获得稳定的租金收益，也缓解着其中一套42平loft公寓的贷款压力，同时仍然享受着房地产增值，保值的红利，何乐而不为呢。
成功可以复制，既然前面的做法是成功的，那就轻松复制吧，不要让人生太累。
3.目前你未婚，成家这一人生大事还未完成。待成家后再结合家庭情况统筹考虑更为合适。
4.目前91平两房的自住，家里来人也有其中一房间可住，且就目前情况来看貌似家人来住，也多为临时性的，并非长久居住，即使有家中多人来需居住的情况，也不是惯常情况，完全可临时，机动，灵活解决。
并不需要通过现有两房加一套公寓换为三房的大动作来实现这些临时性目标。
5.按照一般租房经验，两房，公寓相较于三房，多房等，更好出租，适合的租住人群更为广泛，相对来说租金收益也更有稳定保证。
好好做个食租族吧。
6.正如投资业间的一句名言：不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里。你已经做到了避险投资，分别投资了住宅，公寓不同的房产类型，自动启动了避险功能这个按键，就不要换成更改键吧。
就不忘初心，砥励前行吧。
7.按你的设想，实现两房住宅+一套公寓换三房，也并非一件没有技术含量的事情。
除了需要比较，优化，选择具体的户型外，还要同时考虑所在小区的交通，商业配套，教育，医疗等条件，以及增值，保值，出租率等等，是一个小小的系统工程，并不是一件简单的事情。
与其说结果未知，前途未卜，还不如涛声依旧。
综上所述，一套两房住宅加上一套公寓，换为三房住宅，目前应该没有多少必要，你可结合自己的实际及未来规划统筹进行。
如需进一步细节，可详询。
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深度装饰
这个问题我不是很擅长，不过任何事情都可以从最初的目的和自己的实际情况出发，然后通过假设来梳理思路。
首先我十分佩服的你眼光和投资意识，早早的就拥有自己的物业，而且有效实现了资产增值。这一点你已经领先同龄人很多了。
其次，从你想换房子的目的出发，你的短期目标是想家里人来了住着方便，长期目标还是投资。那么我们从目标出发，来捋一捋这件事，看看能否找出一个合适的解决办法。
先看短期目标，这里需要考虑的是，你家人一年能来多少次？每次来会住多久？
如果一年最多来一次，每次最多住个十天半个月的，那现在的两房就够了。如果家人有可能过来常驻，除了父母还有兄弟姐妹，其实现在的两房也够了，毕竟兄弟姐妹不可能长住在一起的。所以从短期目标来看，我个人的意见是没有必要换房子。
再看长期目标，从投资的角度来看，同样面积的房子，三房比两房的好卖，因为更加实用；住宅比公寓好卖，因为住宅的税费比公寓低。当然这还要结合你所在的城市、你的房子在城市里的具体位置、未来房价的趋势来整体考虑。
现在很多城市对住宅限购，但对公寓不会。不过公寓是因为其土地性质决定了使用权限、入住后的水电成本和转卖的税费都比较高，所以除非公寓的租金很高，否则公寓的投资性质在我看来比不上住宅。
如果你想换房子，是否考虑过用两套公寓换一个三房呢？
我是白河姐姐，用文字温暖你我，在红尘中结伴而行。
