市場都在等待4月份的LPR。
今日，央行官網如期公佈4月份的貸款市場報價利率（LPR），其中1年期下調20個基點，至3.85%，5年期下調10個基點，至4.65%。
均創LPR上線以來單月最大降幅。
降息毫無意外，央行已形成“逆回購+MLF+LPR”調整鏈條
2019年8月份，LPR正式代替基準利率，到現在已經上線了9個月。其中1年期LPR利率從4.25%降至3.85%，已累計下調40個基點，5年期LPR利率從4.85%降至4.65%，已累計下調20個基點。
本次降息，基本上是毫無意外的，完全符合市場預期。近期的會議也再次明確靈活的貨幣政策要更加靈活，降息降準支持中小微企業渡過難關。
其中，降息就是指的LPR。
結合央行此前的操作，大家應該能感受逆回購+中期借貸便利（MLF）先行下調，引導LPR利率下行的調整鏈條。
2月份有過一輪操作，是10個基點，隨後的3月份的LPR下調幅度保持一致，5年期減半調整。
3月底又有一輪操作，是20個基點，4月份LPR下調幅度也保持一致，5年期減半調整。
基準利率的時代已經過去了，現在是LPR的時代。
降息或將繼續
一季度經濟增速錄得-6.8%，雖然現在復工復產加快，但要知道，經濟是由投資消費和出口三駕馬車驅動的，受全球疫情影響，二季度可能才是全球經濟增長最差的季度，發達國家經濟衰退遠比中國嚴重，出口大幅度受影響。在這種情況下，國內的投資和消費就顯得尤為重要。本次疫情相比此前的2008年要更嚴重，但截至目前為止，寬鬆力度比前次要更小。
此前的重要會議已經明確，要積極擴大國內需求，提振居民消費，擴大有效投資，比如老舊小區改造，新基建等等，出口也已經開始強調出口轉內銷。
以上均在相當程度上依賴利率下行，我認為降息仍將繼續。其中1年期LPR全年有望再下調20個基點，5年期有望再下調10個基點。
房貸利率完全確認進入下行通道
但自去年8月份以來，5年期LPR已基本保持緩慢下行趨勢，從4.85%降至4.65%。5年期LPR利率調整幅度歷次都低於1年期LPR利率，這主要是因為5年期主要表現為房貸。因為，當前樓市仍然是以“穩”為主。
照此計算，如果是100萬房貸，30年等額本息還款法，月供將減少120餘元，總利息成本將減少43398元。
接下來，5年期LPR有望繼續下行，房貸利率已完全確認進入下行通道。以基準利率來衡量的話，越來越多的城市首套房貸款利率將重新回到折扣時代。對購房者來說，這的確算得上是好事。
浮動利率更優惠？
央行數據顯示，到2019年末，全國個人房貸餘額約30萬億，如果加上一季度的新增貸款，妥妥超過30萬億。
就在一季度，還有相當多的人在糾結到底選擇浮動利率還是固定利率，那麼現在來看，更多人會傾向於選擇浮動利率。
以截止2019年的房貸餘額總量計算，假設全部30年期，全部選擇浮動利率，那麼僅僅本次降息，就將節省約4500億的利息，平均每年約150億。
從我與網友及身邊人的調查來看，超過8成人選擇了浮動利率，主要是基於兩點考慮，一是房貸不大可能堅持30年還完，5-10年就有一輪換房計劃，顯然中短期利率下行趨勢基本確定，浮動利率更划算，二是普遍認為在經濟進入新常態的情況下，增長由高速向中高速，向中速轉變的情況下，利率下行是大概率事件。
以上兩點都沒問題，而我覺得應該再補充一點，那就是中國正在向發達經濟體邁進，縱觀全球發達經濟體近30年的利率走勢，下行依然是主基調。我相信中國不會是例外。
今年是不是買房時機？
各地鬆綁限購的政策基本都是一日遊，這說明限購限貸等調控體系不可能鬆綁。
雖然近期，深圳杭州和蘇州等城市出現了一些熱點區域過熱的情況，但在大部分城市，房地產依然有下行壓力。即便在深圳，東部的坪山、龍崗等區域，房企去化也存在壓力。
只要管住房票，管住貸款，炒房不大可能大面積反彈，而房貸利率下行則是對剛需實打實的利好，這既支持了剛需自住房需求，又有助於實現房地產平穩健康發展。
平穩健康發展，對當前的房地產市場來說，其意義在於將房地產市場恢復到正常水平，目前全國大部分地區仍然只有疫情前的七八成水平，隨著利率的下行，融資成本的下降，購房需求的持續恢復，上半年剩下的這兩個多月，房地產市場會加速回暖。
房地產市場回暖，一般經歷兩個小的過程，第一個過程是，成交量初步回暖，成交價下跌，這個階段主要是以試探及成交回款的訴求為主，一家開發商降價取得效果，更多開發商會跟進降價，在二手房市場也是如此。
第二個過程是成交量回暖，成交價同步上漲。在這個階段，一般伴隨政策利好，比如這次的利率下行， 市場已經確認回暖加速，普遍看好後市，成交回款依然重要，但越來越多的房企或者二手房東會追求利潤和差價，上調價格的意願很強烈。
房貸利率已完全確認進入下行通道，這種利好誰都看得見。所以，如果是打算買房，我的建議是，儘快看房，早點確定，避免被動。
