本報記者 王麗新
物業公司近期資本化動作頻繁，房企拆分物業業務赴港上市步伐加快。10月30日，分拆自合景泰富的物業公司合景悠活實現在中國香港上市。
截至10月30日，共有10家物業企業市值超百億港元，世茂服務總市值390億港元，在上市物業企業中排在碧桂園服務和雅生活服務之後，位列第三。合景悠活總市值以122.7億港元，排在第10名。
“上市之後，公司的資本結構得到進一步改善，有利於後期獲得低成本融資，預計後市會加大收購力度，在從母公司獲得管理面積的同時，外拓將是公司提升在管面積的重要來源之一。”同策研究院資深分析師肖雲祥向《證券日報》記者表示，此外，合景悠活在大灣區和長三角擁有眾多商業物業儲備和運營管理經驗，“住宅+商業”的業務模式使得公司能獲得較高的盈利能力，這是其核心競爭力。
“住宅＋商業”模式
鎖定規模紅利
“物業企業三種能力頗為重要。一是要突破以住宅物業為單一收入來源的困境，形成多元化物業管理服務業務，增加收入渠道；二是減少對母公司依賴，努力拓展第三方在管面積規模，爭取在這個巨量的市場中提升市場份額；三是創新和提升提供增值服務能力，拉昇毛利率水平。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，掌握這三種能力，才能享受行業規模紅利。
據悉，合景悠活目前已形成完善的全業態、全週期覆蓋管理體系，服務覆蓋住宅、商業綜合體、寫字樓、產業園等多業態，已進駐廣州、北京、上海、杭州、蘇州、成都等38個城市（自治縣），完成全面覆蓋粵港澳大灣區和長三角城市群等全國重要城市經濟圈的佈局。截至2020年4月30日，合景悠活住宅物業及商業物業的總在管建築面積分別為1890萬平方米及330萬平方米，訂約管理161個住宅項目及34個商業物業。
“合景悠活的商業物業管理營運服務板塊是大一亮點，以高端商業為主，並位處於大灣區及長三角的熱點城市，長遠受惠其實體經濟發展。”安信證券在一份研報中指出，據仲量聯行資料顯示，在提供商業營運服務的物業管理公司當中，按總在管建築面積計算，合景悠活在全國排行第七，大灣區排行第五。
據仲量聯行資料顯示，由於客戶基礎不同，商業物業管理及營運一般可獲得的服務費和利潤率通常較住宅物業高。因此，合景悠活側重商業物業管理營運業務，預計其會提升財務表現，加強公司的盈利能力。
鑑於此，2017年至2019年，合景悠活的收入由4.63億元增至11.25億元，複合年增長率為55.8%；淨利潤複合年增長率為104.8%，達1.85億元。
“物業管理行業的行業屬性，即存量+增量的發展模式、無重大資本開支、淨現金的財務狀況、穩定的派息分紅，決定了行業的估值下限。而物管公司的管理服務水平，物業的質量以及業績增長的潛力和確定性決定了估值的上限。”興業證券在一份研究報告中指出，總體來看，物業管理行業受益於規模紅利，板塊正處於從1到N的快速拓展期，而增值服務正經歷從0到1的拓荒期。
多元化增值服務
拉昇毛利率
從合景悠活的收入板塊來看，正是多元化拓展增值服務豐富了公司的收入來源。
公開資料顯示，2019年，合景悠活社區增值服務的收入貢獻達1.55億元，2017年-2019年複合年增長率達216.4%。2020年前4個月，社區增值服務佔住宅物業管理服務收入達24.7%，較2017年增長20.2個百分點。“2019年公司增值服務收入暴增7.8倍，對毛利率助力不少。”肖雲祥向《證券日報》記者如是表示。
有業內人士表示，公司社區增值服務收入增長迅猛，來源於為物業發展商及業主提供物業代理服務、向業主及住戶提供家居服務以及公共區域增值服務等。眾所周知，基礎物業服務是物業企業的基本盤，這取決於母公司的開發規模和物業企業的第三方業務拓展能力，但真正能拉昇毛利率的業務板塊則是增值服務。
在增值服務板塊強勁的增長和高毛利率帶動下，合景悠活整體毛利率在2017年-2019年分別為22.5%、27.8%、37.3%，2020年前4個月進一步提升至39.2%，遠高於2020年上半年港股物業板塊30.37%的平均毛利率。或許，這是合景悠活未來能給投資者帶來紅利的基本能力。
“合景悠活作為中國的綜合物業管理服務供應商，將透過收購及戰略性投資達致持續增長並進一步開拓多元化增值服務，升級智能系統以進一步提升營運效率及客戶體驗。”合景悠活行政總裁兼執行董事及控股股東孔健楠表示，未來，隨著在管建築總面積增加、地域覆蓋面積更加廣泛，及進一步多元化服務組合，收入會持續增長。
