鹽城法院物業服務合同糾紛十大典型案例

案例一

全面履職更盡責 疏忽致損應擔責


  【基本案情】某物業公司為其提供服務的小區綠化澆水作業致路面滑溼,該小區業主夏某騎車經過此處被橫穿路面的水管絆倒並受傷。經診斷,夏某右肩鎖骨關節脫位,治療發生醫療費5萬元。後夏某訴至響水法院要求物業公司賠償醫療費、殘疾賠償金、誤工費等。

  【裁判結果】該案經響水法院調解,物業公司自願一次性賠償夏某醫療費、誤工費、營養費、護理費等各項損失4.5萬元。

  【法官提醒】《中華人民共和國侵權責任法》第八十九條規定:“在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品造成他人損害的,有關單位或者個人應當承擔侵權責任。”物業公司在開展物業服務工作中所使用的設備影響通行的,應注意保障安全,合理設置警示牌,必要時可維護作業。物業公司在對小區綠化澆水養護時,未將水管安置收放好,亦未設置警示牌,致業主摔倒受傷,造成他人人身財產損失,系屬物業公司未盡到安全保障義務,存在過錯,應承擔相應賠償責任。



案例二

合同未續仍在位 業主無權拒交費


【基本案情】袁某與某物業公司簽訂了物業管理服務協議,約定物業服務期限為2015年6月至2016年5月。期滿後,物業公司繼續提供物業服務,但未續簽合同。袁某以雙方未簽訂物業服務合同為由拒交物業費,物業公司遂訴至亭湖法院,要求其支付2016年6月後的物業費。

  【裁判結果】亭湖法院認為,物業服務合同期限屆滿後,物業服務人繼續提供物業服務,雙方之間成立不定期的物業服務合同,故依法判決袁某支付物業費。

  【法官提醒】《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(二)》第二條規定:“當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同,但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意願的,人民法院可以認定是以《合同法》第十條第一款中的‘其他形式’訂立的合同。但法律另有規定的除外。”據此,物業服務期滿後物業公司繼續服務,業主亦未拒絕的,雙方之間成立新的物業服務合同,雙方未續簽書面合同,不能成為業主拒交物業費的理由。即將實施的《民法典》第九百八十四條規定:“物業服務期限屆滿後,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前六十日書面通知對方。”



案例三

公共管道應勤查 堵塞致損物業擔


【基本案情】某物業公司為顧某所在小區提供的前期物業管理服務等級為四級。某日,顧某房屋所在單元上下樓排汙管道堵塞,汙水從顧某家中廚房下水管道口倒流至屋內,造成顧某家中木地板、門套、壁櫥、皮床等傢俱受損。後顧某訴至射陽法院要求物業公司賠償損失。

  【裁判結果】射陽法院認為,物業公司負有對公用排汙管道進行疏通、維修義務,保障公共排汙管道通暢,物業公司對公共排汙設施疏通管理不到位致業主損失,應對顧某損失承擔40%的賠償責任。

  【法官提醒】

《物業管理條例》第三十五條第二款規定:“物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”據此,物業公司應當按照物業服務合同的約定及有關規定,全面履行自己的義務。物業公司對公共設施中容易堵塞的公共排汙、落水管道的疏通管理應予以重視,將其作為物業服務重點工作。如物業公司對排汙、落水管道的日常管理、疏通、維護工作不到位,給業主造成損失的,應承擔相應賠償責任。


鹽城法院物業服務合同糾紛十大典型案例


案例四

業主權利要保護 水電齊全通到戶


【基本案情】郭某向某置業公司購買房屋一套,並辦理了網籤備案手續。後該房屋在某建設公司訴某置業公司案件執行中被查封,經郭某提出異議,法院作出裁定書,中止對上述房屋的查封。某物業公司為上述房屋所在小區的物業服務企業,該公司始終拒絕為郭某房屋接通水電,郭某遂訴至射陽法院。

  【裁判結果】射陽法院認為,郭某對房屋被查封並無過錯,且生效法律文書已裁定中止查封,某物業公司拒絕接通水電妨害了郭某對房屋的佔有使用,顯屬不當,故判決某物業公司接通水電並賠償損失。

  【法官提醒】《江蘇省物業管理條例》第三十八條規定:“前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊,並可以接受建設單位的委託,協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。”第三十九條第二款規定:“新建住宅小區應當具備以下條件:(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成,……。”據此,物業公司向業主交付的房屋應當接通水、電。用水、用電權利是保障公民美好幸福便利生活的基本權利,物業公司並不享有對業主房屋停水、停電的處置權,即使業主的房屋處於被查封狀態,物業公司亦無權以協助法院執行為由,對被查封房屋斷水、斷電。物業公司亦不得采取不開通水、電或停水、停電的方式,以達到促使業主履行約定義務的目的。


案例五

自身原因車被盜 物業費用仍要交


【基本案情】史某與某物業公司簽訂的物業服務委託合同載明,業主應將電動車、摩托車、自行車停入車庫(物業公司只負責協助公安機關做好小區安全防範工作,不負責業主財產保險責任)。2015年史某電動車被盜,後史某一直以此為由拒交物業費,物業公司遂提起訴訟。

  【裁判結果】建湖法院認為,案涉物業服務合同已經約定電動車等應當停入車庫,而史某並未能證明其電動車被盜地點,及物業公司存在安保疏漏問題,故其電動車被盜不能成為拒交物業費的理由。

  【法官提醒】《物業管理條例》第四十六條規定,“物業服務企業僱請保安人員的應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。”據此,物業公司提供安保服務所維護的是公共區域公共秩序,物業公司對業主僅限於履行物業服務合同約定的安保義務,雙方之間並不存在財產保管合同關係。業主以物品被盜作為物業公司違約依據的,這種違約不足以構成根本性違約,從而完全免除業主交納物業費的義務。除非業主確有證據證明家中財物被盜,且系物業公司安保服務存在疏漏或不足造成的,可要求酌情減少物業費。


案例六

房屋質量有硬傷 業主應找開發商


【基本案情】吳某購買某小區住房一套,同時與某物業公司簽訂物業管理協議書。吳某在交房後發現屋內多處天花板滲水,開發商雖登記承諾集中解決但並未解決,吳某即以此為由,一直拒絕交納物業費。物業公司遂起訴要求吳某交納欠付物業費。

【裁判結果】建湖法院認為,房屋滲水屬於房屋質量問題,應向房屋買賣合同的出賣方主張權利,不能成為拒交納物業費的理由,故判決吳某按約支付物業費。

【法官提醒】《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規定:“交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”據此,房屋存在質量問題的,業主應向開發商主張權利。某些開發商出具的《住宅質量保證書》中雖載明,關於房屋質量的來信、來訪、投訴,委託物業公司負責處理。但物業公司僅受託處理來信、來訪、投訴,並不承擔房屋質量維修義務,因此業主以房屋質量存在問題為由拒交物業費,沒有法律依據。



案例七

小區外牆份內事 物業服務應注意


【基本案情】徐某系某小區2號樓業主,某日,其停放在物業公司出租車位上的小汽車被2號樓外牆脫落的水泥塊砸到,車輛頂部車框被砸壞。徐某與小區物業公司就賠償問題多次協商未果,徐某遂訴至經開區法院要求物業公司賠償損失。

【裁判結果】經開區法院認為,物業公司未能按物業服務合同約定,全面履行自己的義務,對小區房屋外牆部位疏於維修、維護,致外牆牆面脫落,砸壞業主車輛,造成業主損失,應當承擔賠償責任。

【法官提醒】《物業管理條例》第四十六條規定:“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。”據此,物業公司應主動定期檢查、維修外牆面等公共部位、公共設施,以免產生不必要的損失。即將實施的《民法典》第一千二百五十四條亦規定:“禁止從建築物中拋擲物品。從建築物中拋擲物品或者從建築物上墜落的物品造成他人損害的,由侵權人依法承擔侵權責任。經調查難以確定具體侵權人的,除能夠證明自己不是侵權人的外,由可能加害的建築物使用人給予補償。可能加害的建築物使用人補償後,有權向侵權人追償。物業服務企業等建築物管理人應當採取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生;未採取必要的安全保障措施的,應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。”



案例八

物業收費有標準 無故多收應返還


【基本案情】姜某與某物業公司簽訂物業服務合同約定的物業費標準為1元/㎡/月。2019年2月前,物業公司均按上述標準收取物業費,此後,物業公司在收取的物業費中增加了電梯費和監控、綠化、亮化費用。後姜某要求物業公司退還多收的物業費未果,遂起訴。

【裁判結果】阜寧法院認為,物業公司未能提交超出合同約定收費標準收取物業費的依據,其擅自提高收費標準多收取的物業費應當退還給業主。

【法官提醒】《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定:“物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定,擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費,業主以違規收費為由提出抗辯的,人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的,人民法院應予支持。”據此,物業公司未經業主同意擅自提高物業費收費標準或增加收費項目的,對業主不具有法律效力。根據《合同法》第七十七條第一款規定:“當事人協商一致的可以變更合同。”調整物業費價格系屬對合同主要內容的變更,物業公司應遵循與業主協商一致原則,取得業主的同意方可變更物業費收費標準。



案例九

小區建站惠大眾 業主個體應認同


【基本案情】某物業公司將小區內1#樓頂樓場地出租給鐵塔某分公司、電信某分公司作架設通信天線和機房使用,雙方簽訂了租賃合同。該小區業委會對此予以認可,但未召開業主大會。王某等人系該1#樓頂樓業主,其以上述租賃合同未經小區業主同意,且基站輻射大影響健康為由訴至大豐法院,要求確認租賃合同無效。

【裁判結果】大豐法院認為,王某等人未能舉證證明案涉租賃合同存在無效的法定情形,也未證明要求拆除基站的業主達到一定人數,或對業主生活造成妨害,故判決駁回王某等人的訴請。

【法官提醒】《江蘇省電信設施建設與保護辦法》的第十一條規定:“下列建設項目應當同步配套電信設施:(三)賓館飯店、商業、辦公場所、住宅小區;……。”第十三條規定:“住宅小區開發建設前,應當根據城市規劃和電信行業發展規劃,明確電信配套設施(含移動通信基站)的位置。房地產開發企業在建設住宅小區時,應當按照之前明確的位置進行預留。”據此,通信基站系基於社會公共利益需求,惠及大眾的公共基礎設施,小區業主對通信基站等公共電信設施建設負有法定容忍義務,當然基站建設(包括輻射值)亦應當符合國家規定的安全標準。


案例十

幼教配套有法由 業主無權定去留


【基本案情】某縣綠某小區按規劃設計建成2300㎡房屋,並登記為綠某小區全體業主共有。後某縣教育局使用該房屋開辦了公辦性質的某縣幼兒園綠某分園。現綠某小區業委會提起訴訟,要求某縣幼兒園綠某分園停止侵害,返還佔用的上述房屋。

【裁判結果】濱海法院認為,綠某小區業委會提起本案訴訟不符合法律規定的起訴條件,故裁定駁回起訴。

【法官提醒】《城市居住區規劃設計標準》GB50180-2018規定,五分鐘生活圈居住區內,對應居住人口規模配套建設的生活服務設施應包括幼兒園。具體規劃建設要求為,單項規模建築面積3150~4550㎡,用地面積5240~7580㎡的社區服務設施應當建設幼兒園。國務院辦公廳《關於開展城鎮小區配套幼兒園治理工作的通知》中載明:“老城區(棚戶區)改造、新城開發和居住區建設、異地扶貧搬遷應將配套建設幼兒園納入公共管理和公共服務設施建設規劃,……城鎮小區沒有規劃配套幼兒園或者規劃不足,或者有完整規劃,但建設不到位的,要依據國家和地方配建標準,通過補建、改建或就近新建、置換、購置等方式予以解決。”據此,城鎮小區配套建設幼兒園是城鎮公共服務設施建設的重要內容,符合上述規定規模的住宅小區依法應當規劃建設幼兒園,該事項不屬於小區業主大會或業委會可以處分決定的範圍。

來源:鹽城中院


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