文 | 子格
來源 | 我們有房
房貸利率徹底變天，存量房貸到底怎麼解決？
今天，2019年12月28日上午9點，央行公佈了存量房貸的利率的最新政。
新政內容顯示：
“可籤固定、可籤變動、有LPR加點、也有加點可為負數”。政策內容有很多專業術語，很多人留言說，看了半天，重複看了好幾遍，但是還不甚明瞭。
到底新增對於我們還房貸的人來講是不是利好？
對於早幾年享受折扣優惠的房貸利率，到底有沒有讓房貸變低呢？
原來是上浮的房貸利率，現在高了還是低了？
到期是籤固定的好？還是變動的更好？
……
很多人看新政策半懂不懂，基本屬於還不是完全瞭解新政，那麼小編以自己的理解給大家整理幾點通俗易懂的解釋。
1、 新政開始時間？
此項相關工作將於2020年3月1日開始實行，原則上於2020年8月31日前完成。
2、什麼是存量房貸？
就是沒有按照LPR（貸款市場報價利率）來定價的房貸。
就是央行在2019年8月17日貸款利率改革發佈後，10月8日正式執行之前辦理的那些房貸，基本上都是存量房貸，都屬於本次新政的對象。
所以，這次新政影響範圍非常廣，幾乎所有揹負房貸的人們都包括在內。
3、原來房貸利率與現在LPR的區別？
原來實行的房貸利率基準點為4.9%，買房人實際房貸利率，根據當年的金融政策不同，有對應的折扣優惠或者上浮，兩種不同的結果，而利率基準點在過去4年一直維持在4.9%，沒有出現變化。
而LPR則是央行根據金融市場供需關係，每月公佈的最新平均值數據，幾乎每1-2個月數據都會有變動。
4、過去的房貸利率是什麼標準？
過去房貸利率，是基準利率+上浮比例（或者打折優惠）組合而成。
從2015年開始，我國的貸款基準利率一直維持在4.9%，房貸利率2016年之前，基本有折扣優惠。折扣優惠從98折到88折，甚至75折，不同的銀行，在不同時期，都有不同的優惠力度。
2016年開始，房地產開始調控，各地的房貸利率開始在4.9%的基礎上進行上浮，各地幅度也按照購買的房子套數從10%-30%不等，二套房要高於首套房。
5、最新的LPR政策後，我們怎麼計算房貸？
這是大家最為關心的政策要點，關乎我們每個購房的房貸者每月實打實需要提交的房貸金額。我們到底是每月可以省下一頓火鍋錢，還是每月要損失一頓火鍋錢，可關乎到我們的生活質量。
最新的LPR政策分為兩種簽訂方式：
一種是固定的利率。
我們選定一個標準以後，在以後所有的還貸期限內，就一直維持這個標準，LPR以後不管調高、調低，都與我們沒有關係，我們可以一直按照現在簽約的這個LPR利率標準，來繳納我們的房貸。
第二種是可以選擇一年調整一次的LPR浮動利率。
如果選擇可以浮動利率這一個，那麼如果市場出現降息，我們的房貸會下降，如果市場利率提高，那麼我們的房貸也會增加。
這兩種方式，如果你一定要說哪一種更好，其實很難說。因為這個需要看我們以後的利率水平，和對未來的利率預期程度。
如果利率持續走高，那麼就籤固定的更合算，我們可以按照目前簽訂的低利率標準繳納；如果未來利率是持續走低的，那麼當然是籤每年變動的更合適，每年都有一次隨著利率降低而減少房貸金額的機會。
但是目前根據國外整體金融市場來看，低利率是未來金融的一個大趨勢，目前，甚至已經有國家出現了負利率。
6、怎麼計算新的房貸利率公式？
* 現在新政是把房貸要轉換成新模式“LPR+加點”。
舉例：假設原來是基準4.9%上浮20%，年利率5.88%，以12月5年期以上LPR為4.8%為例，轉換後的加點幅度為5.88%-4.8%=1.08個百分點。
這個加點幅度將一直保持不變，以後每年的房貸利率調整為：當期的LPR+1.08個百分點。
* 那原來打折的房貸怎麼算呢？央行政策有提到，“加點可為負值”。
舉例：如果房貸利率=基準4.9%的85折優惠，即年利率4.165%，同樣以12月5年期以上LPR為4.8%為例，轉換後的加點幅度=4.165%-4.8%=-0.635%，以後每年的房貸利率調整為：當期的LPR-0.635%。
這樣舉例是不是很明白了呢？
本次最新的房貸政策關乎到我們每個有房貸的買房人，對於新政中涉及到的大家最關心的一些問題，用最簡單的口語進行了解釋，不知道你看明白了嗎？
【我們有房】資深房產人，分享避坑秘籍，破解買房難題。
