在房地產圈做久了,朋友圈裡的東西就實在沒法看了。
全部是與房地產有關的新聞、政策、硬廣、軟文。
想找到一個好玩的段子、或者好看的自拍都要耐心刷很久。
今天看到一個圖片,一個炒冷飯的話題:
為什麼女孩子一定要買公寓?
目前,瀋陽開發商開發的90%的項目,主要由四種業態構成:
①住宅:一般都是現金牛產品,不用太擔心了。營銷的升職加薪都靠它,真要是賣的不好,也要反思一下前期的定位是不是出了問題。
②商鋪:東北有錢大姐對商鋪的執念不用多說,如果運氣好,碰個大客戶買套大的,頂賣半個月住宅了。
③車位:隨便了,趕著賣,賣不完也沒關係,大不了拍拍屁股給物業,沒人盯著這點兒蒼蠅肉。
唯獨剩一個④號公寓,是最讓開發商頭疼的。
貨值無法忽略,但又確實賣不動。
民水民電,學區小戶,垂直商業,精裝loft,等等等等。
你可以在公寓產品上,看到一個開發商最強大的資源引入能力。
但是,這些附加資源有真正解決公寓的痛點嗎?
對不起,並沒有。
在當前的市場上,公寓的銷售痛點,無非有三條:
①交易成本
②產權年限
③使用成本
其實②③兩條都是無可厚非的。
40年的產權年限,到期續租就好了,和住宅一樣,手續費沒有幾個錢,大可不必擔心。
而使用成本,一個月水電多用300元,10年還不到4w,也就是一個契稅錢,毛毛雨了。
這都不算理由,況且很多公寓產品開發商已經操作完,可以按照民用水電收費,甚至燃氣入戶。
唯一的理由,只有第一條:“交易成本”。
交易成本分兩部分,第一部分,是在你購買時,需要50%的首付,以及3%的契稅。
多的一點點契稅就忽略不聊了。
但在首付上,相比較住宅而言,多掏20%,等於我們失去了2成的槓桿。
在資產增值的發動機上,四缸的發動機一下變成三缸的了。
這在資產配置中是萬萬不可取的。
第二部分的交易成本,是在你轉讓時,高昂的契稅、增值稅、個人所得稅、土地增值稅等等亂七八糟的稅。
這些加一起甚至能達到接近20%。
100w賣出,到手80+。
我們連不滿二的6%,滿二不滿五的1%都捨不得浪費。
你居然一下子要吃掉我五分之一!
簡直是剝削!
我們說過,17年是瀋陽房地產市場的分水嶺。
在這之後,這個市場內每一位玩家都是有投機心理的。
1.5w買入的唯一目的,是指望有人出2w買走。
可惜對不起,2w賣不到,1.2w到手。
好吧,既然是這樣,咱們也別違心的騙自己了。
我就是來賺錢的,既然這個賺不到,還可能賠錢,那我就不碰了。
因此公寓銷售乏力,這已經不是一個新問題了。
但是如果我們把時間抻長,不按照住宅的銷售週期來觀測公寓,發現大部分公寓,其實也都能賣的七七八八,只要時間足夠長。
為什麼這麼差的產品,還有人陸陸續續的往裡跳呢?
我們看回文初這張朋友圈:
其中2、3、4、5條,寫了和沒寫一樣,全部都是廢話。
尤其是第2條,找老公時避免給男朋友壓力。
親,既然你找得到更好的男朋友,為什麼要買套公寓來降低擇偶標準啦,到底是騙誰哦。
這是誰編的朋友圈,應該拉出去,跪在廣大適婚女性面前道歉。
其實5條理由,唯一命中靶心的只有第1條。
公寓總價低。
但這條也是最要命的。
因為總價低,恰好適合安放小白領手中不太充裕的焦慮。
房價這趟車開的太快了。尤其17-18這一波,快到讓人發慌。
這車得上啊,可手裡資金不太寬裕,又不想折損生活品質放大壓力。
這時,小白領心中的焦慮就被喚醒了。
上學時我們可是品學兼優的,怎能在步入社會後落人一步呢?
- 要不看看公寓吧,住宅賣2w,公寓真便宜,才1w。
- 大不了還能租嘛,一個月少說也能租上1000塊。
- 最主要是總價便宜呀,才50w,首付25w就能搞定了。
就這麼定了。
Bingo,小白領畢業后辛苦多年的積蓄,以及預期增值的收益,全部套牢。
有人會說,沒關係,每個月還有租金嘛,大不了我長持,以租抵貸,甚至現金流可以回正。
當有人和你說這句話,只要他不是賣你房子的銷售,記得第一時間拉黑他。
當房產增值以每年10%的速度增長時,意味著100w的房子每年可以產生10w的增值。
什麼樣的房子100w,一年可以租10w?
沒有。
只有老一輩教條的認知,才會把租金收益放到最重要的位置上,穩定壓倒一切,反而忽視通貨膨脹的大背景。
優化租金,永遠是放在資產選擇之後考慮的。
在房產投資這個領域裡,上來就談長持賺租金的,都是丟了西瓜撿芝麻的low貨。
有人會說,按照你這麼說,公寓完全不可以買了?
不是的,可以買。
但是你要問清楚自己,你是不是100%抱著自住的心理去的。
如果你真的是沒有一絲投機的心理。就是要買來自住,在中長期的時間裡,在這個城市裡安個家。
買的就是個消費品,不考慮未來的交易。
沒問題,如果是這樣,那公寓絕對是NO.1的選擇。
總價低,地段優越,配套齊全,高品質公共區間,24h物業。
但是,我們堅持我們的判斷,這個市場內每一位玩家都是有投機心理的。
所以還是別騙自己了。
無論你承不承認,為了買而買,這種粗線條的行為,是很愚蠢的。
2020.4.23
對於文中的觀點,歡迎質疑,希望探討。
一個人的認知總是有限的,多個人思維的碰撞會延展每個人認知的廣度和深度。
希望能夠結識更多熱愛討論房產的朋友,分享成長,房患未然。