2020常州樓市，表面火熱，開盤潮來勢洶洶，改善需求爆發，部分開發商已經達成指標，盆滿缽滿。
然而殘忍的是，也有開發商過得艱難，外部競爭激烈，內部難題重重，導致銷售慘淡。甚至，營銷團隊換了一波又一波。
金九銀十接近尾聲，一年成敗基本定型。一波開發商即將開啟慶功宴，另一波則不得不收拾殘局。
今天，我們來聊一聊，當下常州樓市6大真相。
真相一：部分熱門區域，樓盤銷售壓力巨大，沒有優勢沒有品牌競爭力
今年，常州這兩個板塊迎來高光時刻，分別是高鐵新城板塊和青龍板塊，一個曾是無人問津，另一個是十分低調。
但是，隨著30多個重點項目的簽約和開工，高鐵新城開始反轉，灰姑娘變白雪公主的華麗蛻變開始了。
區域的騰飛導致開發商瘋狂湧入。據統計，目前高鐵新城有9家樓盤在售/待售樓盤，另外今年百老匯還以成交樓面地價11582元/㎡，成為區域首幅萬元地。
各大樓盤在價格上絲毫不示弱，高鐵新城新房門檻到1.5萬/㎡起，最高要賣2.1萬/㎡。
此外，天寧青龍板塊也成為高端改善盤的聚集地，除了花語江南、琅越龍洲、萬科新都會，今年還有成功拍出2幅萬元地，放風要賣3萬+/㎡。
價格高，競品多的背後，則是開發上無窮無盡的壓力。
如何在眾多樓盤中脫穎而出？如何頂住壓力，保住顏面，不降價也能把房子賣掉？如何保住自己的客戶，搶到別人的客戶……這些問題接踵而來。
正如高鐵新城一個mini盤，沒有品牌號召力的，沒有價格優勢，沒有戶型優勢……那隻能等別人賣完或者慢性死亡。
很多都說，現在常州到處新城，房源過多、積壓過剩，房價透支，一波收割之後，後來的還能否吃到殘羹剩飯。
真相二：一批樓盤不降價根本賣不動，死撐不如妥協
真相一也直接導致了真相二。一些樓盤開始起高調，以至於真正開盤時，拋出超大的降價優惠，這是明顯的自我定位不準確，過於自信。
比如，鐘樓融信瀾悅，今年3月首開，精裝均價1.9萬/㎡，如今再看價格逐步調整至1.8萬/㎡，與全市新房價格走勢基本逆向而行。
圖源房天下
此前項目還推出不少特價房源，居然最高能省下39萬！簡直是割肉賣房啊！
可以質疑，一些樓盤定位不明確，甚至怕賣便宜了，先把備案價調高，發現賣不動再降價賣。
真相三：金九銀十銷售數據曝光，冰火兩重天
金九銀十本應是樓市旺季，各大樓盤衝擊銷量的好時機。但是，通過我們剛剛統計的數據發現，兩極分化明顯。
據常州樓市10月9日最新數據摸底，這9家樓盤9月份有開盤，有樓盤去化超9.6成！還有的樓盤房價1.3萬/㎡，去化才3成！
事實上，近期常州不少新房都因為銷售困難選擇了降價，但遺憾的是，很多房子即便降價了，也還是不好賣！
通過這個數據可以發現，相比往年，今年的金九銀十冷淡很多，能在特殊形勢下，必須是有實力、有號召力、優勢明顯的樓盤。
真相四：二手房遭遇寒冬，熱門區域、學區房進入寒冬
我們最近調查發現，常州新政之後，二手房遭遇了低谷期。
市區新購商品住房取得產權證後4年方可交易；
已擁有一套住房且購房貸款未結清的家庭，再次貸款最低首付60%
新政的公佈，對於二手房市場又有怎樣的影響呢？此前我們詢問資深中介後發現以下現象：
1、房產證滿五年的業主，還未開始漲價，市場欠缺敏感，仍需時間反應；
2、還有房產證滿兩年的業主，最高直降70萬，著急出手套現；
3、總體來說，二手房成交量還是有所下降，想成交有些難；
我同事實探常州各個區二手房瞭解到，武進、新北、鐘樓成交量一般，勸退了不少投資客，因此現在二手房市場不溫不火。
此外，天寧區的二手房掛牌均價整體來看，還是屬於上升階段，本月二手房價格已經達到最高值。
天寧區的二手房中，不少房源最大的優勢就是學區房，因為學區的優勢，經常會有天價老破小的出現，但即使是這樣，面對天價學區房，不少家長仍然砸掛賣鐵也要買。
還有不少中介表示：今年的二手房市場空前遇冷，不少雙學區房也迎來了寒冬，成交量猛跌，甚至價格上有些樓盤更是降價拋售！
這年頭，學區房也不香了！
真相五：房貸利率保持穩定，多家銀行出現額度緊張，最遲明年才能放款的現象
最近，10月最新LPR報價出爐，5年期以上還是4.65%，連續6個月保持穩定。
此前，我特意統計了常州9大銀行的最新房貸情況瞭解到以下信息：大部分銀行表示現階段暫無房貸大幅度收緊的情況，放款時間也在正常範圍內。
但也有銀行工作人員表示，年底了貸款額度確實比平時要緊張點。
以下是常州9家銀行最新房貸利率信息：
1、LPR實施一週年，常州商貸利率首套房普遍是5.15%，二套房利率普遍是5.35。
2、按照目前常州新政，二套房首付6成！多數多數銀行對於名下有2套房且兩套都未還清貸款的客戶，暫停辦理房貸手續；
3、目前部分銀行整體貸款額度緊張，浦發銀行暫停接待新房的貸款申請，中國銀行放款時間不確定，可能要到明年1月份。
真相六：目前已有54幅地塊樓面地價8000元/㎡，成交樓面地價最高1.9萬/㎡
最後一點，我們來說說今年常州的地價。
截止2020年10月，常州區共有54幅地塊，成交樓面地價超過8000元/㎡。值得銘記的是，今年常州地價迎來破萬時代。
通過土拍、拿地，可以預見，接下來常州樓市會湧入一批高價改善盤。這對開發商而言，就必須要苦練內功，看清市場，精準定位，打磨好自己的產品。
否則，這些高價盤進入市場，或將陷入新的尷尬境地。
