生存面前,恆大的逆流而上(深度解析)

其實在疫情來臨之前,恆大的現金流已經非常緊張。在這段時間內,受多方面政策及市場的影響下,特別是高槓杆的房地產企業,過得很煎熬。

其原因歸結於現金,即持有的現金量和現金的回籠速度。

生存面前,恆大的逆流而上(深度解析)

生存面前,恆大的逆流而上(深度解析)

據瞭解,"恆房通"已經能夠實現網上VR看房、網上選房、網上購房等一站式服務。最近三天新增用戶300多萬人,累計用戶數超過1000萬人,其中恆大員工14萬人、恆大老業主147萬人,其它83%都是各行各業社會兼職銷售、以及房產專業中介人員。如此規模的用戶數量和成交量,意味著龐大的客戶流量。

一端是銷售,一端是獲客,恆大通過類似於"通關遊戲"的邏輯設置層層遞進,設置不同的"關卡",打造了一個線上賣房的閉環邏輯。

正如2003年"非典"催生了淘寶、京東等電商的崛起,當前特殊時期被逼出的地產營銷革命,未來勢必深深影響到整個行業。


生存面前,恆大的逆流而上(深度解析)


生存面前,恆大的逆流而上(深度解析)

幾年前,就有人問,為什麼碧桂園這樣的房地產企業可以容忍8-9個點的發行債券利率。

主要原因有以下三點:

1.房地產行業是資金密集型行業,沒有錢就拿不到地,拿不到地就賣不了房,所以只要帳能算的過來,可以說是給錢就要,多多益善,有多少來多少。

2.碧桂園一直以高流轉率著稱,從拿地到開盤可以在六個月內解決,也就是說,六個月就開始回籠資金。綜合算下來,發債的資金一年可以流轉兩次,實際成本降低。

3.房地產是毛利率比較高的行業,可以承受略高的定價。所以結論是8-9個點的利率遠遠不是房地產企業的極限。

一切的前提是賬面上要有現金。沒有現金,對房地產企業來說,比製造業更可怕。因為製造業三、四個月沒有現金,可以再適當拖延一下賬期。但房地產行業最大的債主是金融機構,晚一天還利息就是逾期,一旦有逾期,金融機構勢必恐慌性撤退。房地產是離不開金融的,一天都離不開;也是離不開現金的,一個工作日都離不開。

本來,春節過後的一段兒時間是房地產市場成交的高峰期。在外打工的人們回到家裡,經歷了家裡的催婚之後,勢必討論了安家的決定。所以,春節返鄉之後,房地產市場一般會形成小高潮。但近年的情況大家也看到了,不會再有這樣的局面,而且很可能在未來的半年內,整個市場將會形成大比例的垮塌。

生存面前,恆大的逆流而上(深度解析)


生存面前,恆大的逆流而上(深度解析)

在土地儲備方面,原先恆大計劃在2017-2020年每年減少土地儲備5%左右,從而降低資本開支需求。但遺憾的是,2019年,因為土儲採購力度加大,恆大總土儲在去年年中達到3.19億平方米新高。

而在今年1月,恆大繼續通過公開市場舉牌拿地。如1月14日,重慶主城區界石兩宗相鄰宅地入市,成交價12.94億元。1月15日,恆大子公司鄭州恆泓置業有限公司以底價6.45億元競得鄭州92號地塊。

拿地就要花錢,花錢就需要現金,要現金就會有負債,有負債就要還利息和本金,要想還錢沒有,就只能再發債。

今年1月,恆大總共發了4筆美元債券,總金額60億美元。利率水平均在11.5%至12%。這個價格水平甚至比碧桂園還略高,創下了大型房企的新高度。(區域性房企單算,他們13%、15%的比比皆是)

分別是中國恆大發行的兩筆:

1月22日發行的10億美元票據,三年期,年利率11.5%。

1月22日發行的10億美元票據,四年期,年利率12.0%。

旗下子公司景程有限公司發行的兩筆:

1月24日發行的20億美元票據,31個月,年利率11.5%。

1月24日發行的20億美元票據,45個月,年利率12.0%。

看上去完成發債了,資金到位了,狀態應該會好一些。但房地產企業發債獲得的資金很大一部分需要用於償還原有借款,恆大的公告裡給出了港股上市公司的規範說法:

主要為其現有債務再融資及用作一般公司用途。

或者:

主要為其現有債務( 包括2020年票據 )再融資,餘款用作一般公司用途。

也就是說,剩下的錢寥寥無幾,對恆大的現狀來說杯水車薪。

其中還有一個非金融人士可能關注不到的點,中國恆大發的兩筆20億美元債券中,許家印和夏海鈞(恆大的總裁)共認購了1億美元;景程有限公司發的兩筆40億美元債券中,許家印和夏海鈞共認購了6.5億美元。

為什麼會這樣呢,標準答案是:

許先生及夏先生之認購表示彼等對本集團之支持及信心。

不過我們要知道還有另一個答案,也更接近真相。在債券發行時,因為市場認可等方面的原因,如果快到截止日還沒有發售完全部份額,為了確保債券成功發行,企業會找到大股東、關聯方或者一切有利益關係的群體,想方設法把其餘份額認購掉。只有這樣債券才能發行成功,大部分資金才能來到企業手中。

說來說去,房地產與金融是不可分割的伴侶,一時一刻都不能分割。從來沒有見過和聽說過不需要融資的房地產企業。即使那些幾年攢一個項目的小房地產開發商,在這種地價、房價高速成長的時代,也離不開金融機構的融資,開發貸、供應鏈融資、信託、險資,等等。

資本和金融像一隻隱形的手,無時無刻不在影響著你的生活,你的吃的、穿的、用的,它們的生產不只是材料的流轉,也是資金的流轉,何況住房這種高金融屬性的商品。

生存面前,恆大的逆流而上(深度解析)

在這種危機時刻,對高槓杆的房地產企業來說,活下去才是頭等大事,至於是站著活還是跪著活,在活著面前已經沒那麼重要了。

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