幸福裡APP
首先啊，深圳房價10年漲10倍是個偽命題，聽著很嚇人但並不準確，深圳確實有部分區域的部分房價在10年當中漲一個超過10倍，但是不是普遍現象。過去10年，深圳絕大多數的房子升值超過5倍，我覺得更準確一些。
究竟是什麼原因導致深圳房價領漲全國呢？我覺得是多重的綜合原因導致這樣的一個結果。
首先呢，房產呢是一種特殊的商品，符合商品經濟的規律也就是供大於求，價格下跌供小於求價格上漲。深圳的房產是典型的供給遠遠小於需求的賣方市場。深圳的城市面積非常小。土地供應量在所有一線城市當中是最少的。常住人口1350多萬，每年淨流入的人口超過40萬，深圳是全國大城市當中落戶條件最為寬鬆的城市，每年產生大量的新的有購房資格的人，但是深圳的存量紅本商品房才有200多萬套。每年新入市的商品房也才幾萬套。你遠遠滿足不了需求。過去十幾二十年，深圳都是遠遠的供小於求。懸疏的供求比導致了很多人搶一套房，所以價格自然上漲。
其次，就是房地產的金融屬性，房子是最好的保值升值的產品，同時又具有實用屬性，又與學位，醫療等稀缺的社會資源緊密掛鉤。這又是全國熱錢流入排名第三的城市。更多的世界500強企業與上市公司。高淨值人群，數量眾多，每年產生非常多的新生富豪。深圳的舊改拆遷也造就了很多的新生富翁。大量的熱錢無處去，很多都流入了房地產。
第三，因為深圳的房價逐年提高，很多人在房地產有豐厚的收益，也客觀上吸引了一些人進來投資房地產。從側面上逐漸推高了房價。
第四，因為深圳住宅供地稀缺，每年只有少量的住宅用地在市場上拍賣，導致拍賣價格逐年升高，再加上鋼筋水泥，玻璃，人工等等的原材料的價格，也是逐年提高。建房成本不斷拉高，也客觀上推高了房價。
第五，前海自貿區概念，大灣區概念，中國社會主義先行示範區的概念，以及豪宅稅的取消等等一系列的利好。今年因為疫情央行放水，大量貨幣進入市場。等等政策也使得深圳成為全國房地產最被看好的城市。房價有堅定的支撐！
愛旅行的阿鍾
深圳房價是否10年漲了10倍要看用了怎樣的統計口徑和截取了那個區域或者那個時間段的數據，從統計部門的近10年的整體數據來看並沒有漲那麼多，但這也並不妨礙在這麼多年來深圳房價像坐上火箭一般飛速上行的事實，這與深圳特殊的發展背是景密不可分的。
房地產行業的繁榮需要良好的經濟背景和城市前景，深圳在這方面的優勢非常明顯。
▲良好的經濟背景是資金驅動房地產行業的前提條件。
在房地產行業，無論是項目開發還是房屋買賣，都需要大量的資金，沒有資金的推動，房價很難往上走，特別是在房價本來就高的城市，沒有相當的經濟實力，一般都會欠缺投資吸引力和終端購買能力，而深圳正好有良好的經濟發展背景解決這一問題。
以地區生產總值為參考，深圳市作為國內最成功的經濟特區，反映地方經濟實力的地區生產總值一直髮展都比較快。按國家統計部門的數據，2010年的時候數值已經是9581.5億，而旁邊同樣是廣東名城的東莞到直到2019年的初步統計數據才達9400多億，對比之下深圳已經在10年前就已經完成這樣的規模。
而按深圳統計部門的數據，2019年深圳的地區生產總值已經達到2.69萬億，躋身中國城市的前三名，緊跟上海和北京之後，並再次超過香港。巨量的經濟總值背後需要產業的支撐，除了傳統的行業以外，全年戰略性新興產業增加值合計就達10155.51億元，其活力和創新能力就可見一斑。
同時，深圳雲集了眾多的上市公司，其中不乏產值巨大的集團也把總部安置在深圳。據《財富》2019的數據顯示，世界500強中有7家在深圳設了總部。而綜合開發研究院的“深圳上市公司發展報告2019”的數據顯示，截止到2018年末深圳共有392家上市公司，很多省會城市也不過是幾十家而矣。
有了良好的產業和經濟實力，才能培養出較強的購買力，也才有機會長期支撐當地的房價的快速發展，再加上這股本地力量對外來力量的吸引，他們的共同作用是房價上行的重要條件。
▲深圳的城市發展前景為樓市發展帶來良好的預期。
深圳一直以來都具有良好的發展前景。自從特區成立以來，深圳就踏上了發展的快車道。深圳地處香港旁邊，又位於珠三角城市群之中，屬於華南的富庶之地，又面臨大海，具有非常獨特的地理位置優勢，發展非常具有可塑性，國家和地方都投入了很多心力和資源幫助深圳發展。
事實上如果沒有重點關照，也許深圳很難發展成目前這樣的局面，不斷的規劃扶持也讓市場上對深圳這座城市的發展充滿了期待，這也是一直以來很多人看好深圳樓市發展的主要原因之一。
而隨著粵港澳大灣區規劃的落地以及先行示範城市地位的確立，深圳也將會進入新的發展階段，向著世界強市的方向進發，如果以紐約、東京這些同類型的城市作為參照，深圳無疑還存在著較大的發展空間，這也是為什麼目前深圳樓市已經很高，但還是不斷有人入市的重要原因，良好的預期正是其中重要的驅動力。
在房地產的生產要素裡面，深圳的條件非常突出。
▲土地供應緊張，麵粉少麵包也少。
深圳的經濟實力和發展前景已經非常明顯了，但與之矛盾的是，深圳這個未來國際上頂級的大都市目前只有區區的1997平方公里左右，而且還劃定了900多平方公里的生態紅線，可供使用的土地非常有限，而且經過幾十年的發展以後，土地更顯得越來越珍貴。
而房地產良性發展需要匹配的土地供應，如果把房子比如成麵包，那麼土地就是麵粉了，當面粉越來越少，那麼新做的麵包也會越來越少，按照供求關係，如果需求量沒有匹配地同時減少，那麼價格就很容易往上走。
受限於土地的稀缺，回看深圳這些年來在市場上新增住宅的供應量都處於比較小的狀態。根據中指研究的跟蹤數據，深圳最近幾年新增住宅的供應量處於200萬-500萬平方米之間，與旁邊惠州這個小城市每年都超過1000萬平米的供應量，差距不是一般的大。
▲人口吸引力強勁，需求規模大。
在土地矛盾突出的同時，深圳市本來就已經很龐大的需求規模卻在不斷地擴大。截止到2019年末的統計數據顯示，深圳常住人口已經達到1343.88萬人，又比去年增加了40萬左右，最近5年的平均增加人口也超過40萬，這個量級的大城市，以200-500萬平米這樣的新增供應量來對比很難不緊張。
供應較小，而需求又較多，就算不會導致房價的攀升，也會導致房價的異常堅挺，那麼即使向下波動，也會具有較強的抗壓恢復能力。深圳目前的房價，是在大量需求已經外溢到惠州和東莞之後的結果，如果都堆在深圳，深圳難免也有會無處安放的遺憾。
房價上漲帶來的收益具有很強的吸引力，讓炒房客趨之若鶩。
▲房價基數大，歷史走勢上行趨勢明確，預期也非常明確。
深圳的房價發展較快，基數也較大，即使與其他城市是一樣的上漲百分比，在深圳價格差的絕對值也要大得多。
比如目前深圳的均價是6.3萬左右，如果房價上漲10%，上漲價格差的絕對值就是6300元，而如果惠州同樣上漲10%，以現在1.1萬左右的均價，價值差的絕對值是1100元左右，由於基數的不同，導致絕對值出現了很大的差異。
同時，在以往深圳的房地產發展中，上行的趨勢一直都很強烈，且回看國家統計局的數據，房價歷年的跨度也比較大。這種歷史的趨勢和城市的價值及前景讓很多人產生了非常強烈的預期，這種上行的預期及絕對值的優勢成為重要的吸引因素。
▲房產升值帶來的收益非常可觀，巨大的利益讓人趨之若鶩。
炒房客的大量聚集，離不開利益的驅動，而深圳的房地產發展歷史就不斷以巨大的升值收益來驅動著炒房客不斷地進場，以往因房價上漲而產生的巨大的升值幅度，對比企業盈利讓很多辛苦經營的中小企業主都自嘆不如，這種畸形的市場環境具有很強的傳播力量。
當一個人通過炒房而使身家水漲船高、併成為長期的市場狀態時，那麼其中價值觀的傳遞和對利益的追逐就會很快傳播開去，再加上當地良好的城市發展前景，那些沒有資金壓力的人也很樂於長期持有，可以側面降低市場短期的恐慌。巨大的利益面前，在房地產的發展過程中讓人趨之若鶩地聚焦深圳也就很正常了。
綜上內容，深圳之所以在房地產的發展歷程中吸引了大量的炒房客，主要原因是在當地特殊的城市背景下房產不斷地出現大幅升值，可觀的收益和良好的城市發展前景給了市場良好的預期，讓包括炒房客在內的很多資金都願意進入到深圳的樓市中。
紅葉微觀
因為深圳的土地資源的非常有限，整個深圳只跟北京的海淀+昌平兩個區相當，北上廣深四個一線城市裡，除深圳在其他三個土地儲備都非常充足，還都有大面積的農田。而深圳的人口密度，比北上廣還高。所以形成了供給遠小於需求的局面，房價必然要漲。
