前段時間我說過，隨著南區價格的補漲以及北區價值的迴歸，南北差異進一步縮小，價格差距已經由三四千元縮小到僅1000元左右的差距，南區價格優勢已不復存在，但北區環境優勢依然健在，此前我們探盤了正商一個居住品質還不錯的樓盤。後臺留言中有很多回復想了解一下旁邊正商另外一個項目：正商河峪洲，那麼今天，我們就來談一談正商河峪洲。
【一】萬畝大盤的養成基因
在鄭州，如果一個樓盤規模達到千畝，就是當之無愧的大盤了。而當一個樓盤的規模超過萬畝或者接近萬畝，這就不是造樓了，而是造城！
操刀萬畝大盤，不僅是對開發商綜合實力的考驗，也對城市土地有著極為苛刻的條件。縱觀鄭州，能夠提供萬畝土地的區域不多，而鄭州的接近萬畝大盤更是屈指可數，仔細梳理，我們會發現，這些萬畝大盤或者接近萬畝大盤基本都在惠濟區，為什麼？這不得不提一下惠濟區的痛了！
沒錢咋建設？不建設哪有錢？這就是惠濟區當前最尷尬的處境，縱觀鄭州各區GDP，惠濟區排名總是靠後，一方面是因為這裡起步晚，另一方面是因為這裡幾乎沒有什麼產業，像三全思念等食品產業都能成為這裡的“支柱”產業，足可見，惠濟區經濟是多麼薄弱。
但，禍兮福之所倚，惠濟區也幸運的跨過了城市野蠻生產的階段，繞過了第二產業重汙染的侵襲，保留了非常不錯的生態環境，留下了大量的淨地塊。但，惠濟區政府真的沒有錢去開發他們，引進太多產業反而會改變惠濟區宜居的最大依仗。
所以這裡需要從第一產業繞過第二產業的發展，直接進入第三產業，越階打怪。
發展第三產業，勢必要有人，有人就要有房，政府錢不夠，開發商來湊。於是，惠濟區的眾多萬畝大盤就養成了。當然，開發商出的錢，最終還是要購房者買單，這點，誰都毫不迴避。
從本質上講，城市的發展就是每一個參與者的眾籌，而這種眾籌就是通過購房實現的。你的購房款中有很大一部分會進入ZF的口袋進行再分配，從而推動區域各種公共設施的建設，促進城市的發展。儘管我們絕不否認這種再分配存在著某種不公平，但是在過去，所有的“眾籌者”都得到了應得的城市發展紅利：即房價上漲，身價上漲。
而這種理論，用在如今惠濟區尤為明顯，明白了這一點，你就明白房價為什麼這麼貴，你就明白瞭如今看起來還很偏的惠濟區有著怎樣的價值。
【二】樓盤基礎認知
正商河峪洲項目位於江山路與沿黃快速路（S314）交會處西1000米路南，北臨黃河，背靠邙山，左靠鄭雲高速，南依大河路，是正商地產四步走戰略重要一環，上篇文章我們已經講過正商的前三步戰略，而其第四步就是要朝著具有“造城能力”的開發商挺進。
正商河峪洲區域總用地面積近萬畝，僅住宅用地就達5800多畝，住宅綜合容積率約1.9，最大限高60米，主要產品及配套包括高層、洋房、會所、國際購物中心、風情商業街、幼兒園、小學、中學、高中等。
目前主要在售一期洋房及高層。
以上是我們對樓盤的整體認知。
【三】稀缺：生態精裝洋房社區
正商河峪洲北臨黃河，生態環境優美，空氣質量是目前鄭州最好的地方之一，同時他還是目前鄭州洋房社區規模最大的樓盤，相信隨著區域的成熟，在這裡會有不錯的居住體驗。眾所周知，洋房以舒適的居住體驗，較高的得房率一直是市場上非常受歡迎的產品。對於普通人來說，洋房是非常合適的終極置業產品。但由於目前鄭州土地限制，使得洋房產品成為市場上的稀缺品。而且，市面上很多洋房產品還是在高容積率的高低配社區內，居住體驗大打折扣。即便如此，目前市場上洋房產品動輒起步120平+，讓普通人望而卻步。而正商河峪洲是一個以8+1層洋房為主的低密度社區，面地段從89-141，無疑降低了很多人購買品質改善的門檻。一號院容積率1.9，由18棟1T2洋房及4棟高層組成，是一個低密度洋房為主的社區，而其中，洋房1層還贈送花園，對於很多有院落情節的中國人來說，這種產品無疑是非常有吸引力的。
我們以89平洋房為例，一梯兩戶，得房率高達85%，也就是實際得房75.65平。目前鄭州市場，高層得房率大概只有75%。也就是說，其洋房的實際空間和100平的高層實際空間一樣多。
說完產品，我們再來看看這個低密度洋房的裝修標準。
首先是入戶門，河峪洲採用的是鋼木複合子母門，方便大件家居的出入，比常規門寬高多10公分以上，且可以雙開，門口設有掛鉤，方便我們回家時解放雙手去開門，這點非常人性化。門鎖採用的是三合一指紋密碼鎖，滿足不同人群的需求。
智能家居系統：
智能家居系統包含紅外線可視對講系統，紅外線電子屏幕，紅外幕簾，電動窗簾等。另外智能家居系統連接密碼鎖，當屋子有人闖入後，智能安防系統會自動報警，並且記錄下闖入人的影像，同時通過電話或者短信通知屋主、保安、報警。當屋子有煤氣洩漏，著火煙霧等感應器會自動報警通知外會自動關閉煤氣閥門，不用在家裡老人或者匆忙之間有事忘記關閉煤氣而導致發生危險。
在客廳與臥室的打造上，餐廳客廳都朝南，採光充足，南北通透，陽臺有獨立的上下水，也可以放置洗衣機；公共地面為：高檔仿石材地磚；內牆面為乳膠漆、電視背景牆為壁紙+木飾面，臥室地面為高強度多層實木複合地板（聖象或同檔次品牌）。
在廚衛的打造上，正商採用的材料均是大品牌放心產品。衛生間乾溼分離，佈局合理，衛生間配有超大鏡櫃，右手邊還配設有手巾掛，地面全部是防滑地磚，防止老人小孩不小心摔倒，另外衛生間門口是高低落差的，防止衛生間水外溢。檯面都是仿大理石貼面的，臺盆、水龍頭、花灑、包括馬桶採用的品牌應該是（科勒、TOTO、摩恩）其中之一。
在潔具方面，據置業顧問介紹，洗臉盆、坐便器，淋浴設施全部採用的（科勒、TOTO、摩恩）品牌之一，淋浴房採用的是奧普（或同檔次）風暖浴霸。
參觀 樣板間的過程中，廚房這一細節做的非常不錯：
燃氣後面設有金屬擋板，方便油汙清洗，人造石櫥櫃側邊有弧度，不易瓜果蔬菜及水汙滾落地面。
五金件採用美國摩恩等國際一線品牌，包括廚房水龍頭，水槽。洗手間水龍頭，所採用的304不鏽鋼。廚房抽拉式的水龍頭，洗碗池沖刷方便，採用不鏽鋼芯軸和轉軸，提升手柄的耐用度，使開關和轉動始終順滑。旁邊安裝的是熱水器，據說是德國品牌博世（具體以開發商公佈為準）。
所有的窗戶全部是外平開、外懸窗，7層及7層以上滿足防墜落要求。
總的來說，整套精裝房是正商用心來打造，做工講究、品質有保障。精裝用材全部是一線大品牌，而且，目前善水上境，家河家以及今天介紹的正商河峪洲均是正商首批問世的精裝產品，相信正商會給我們交出一個滿意的答卷。
【四】大盤推盤節奏，低開高走
剛才說到，正商河峪洲是一個生態低密度大盤，說起大盤的好處，估計每個人都能說出來個一二三來，比如規劃更系統更合理，自成生態等，這些今天我們都不談，我是俗人，就談錢。
低開高走定價法是大盤常用手段，是適用於房地產市場產品定價的常用方法。指在產品入市初期，把價格定得低於市場同類產品的平均價格，以低價降低購買門檻，同時提升產品關注度，伴隨著營銷攻勢加劇，產品包裝、情境體驗及活動營銷全面展開，逐漸樹立起產品的知名度和品牌形象，在產品價格上採取連續的小幅遞增，形成熱銷升值轟動效應，以達到實現全面營銷，快速回籠資金的目的。
這種定價的核心點在於：
1、初期定價較低，易於被市場接受，提升人氣支持。
2、客觀上，形成產品連續升值效應，保障了前期購買者利益，提升市場信心。
3、有利於資金快速回籠。
所以說大盤前幾期都是性價比很高的，而且後期升值大，因為後期房源肯定會越來越貴，唯一不確定的只是漲幅。
當然，也有部分開發商後期賣的比前期便宜的，後果很嚴重。
（杭州某售樓部因為降價被前期業主怒砸）
因此，大盤前期產品非常有性價比，也很有升值潛力，而正商河峪洲在售產品很顯然就是一個準萬畝大盤首期。
【五】樓盤核心價值體系
前面我們著重講了正商河峪洲整個區位價值及產品定位與裝修，下面我們再來談談正商河峪洲產品的內在價值體系。
1）環境優美
正商河峪洲地處惠濟區，是河南省會鄭州市的中心城區，轄區總面積206平方公里。惠濟區位於黃河南岸，擁有距離鄭州中心城區最近的自然山體-邙山，北依中華民族的母親河-黃河，全區約600萬株樹木、6.4萬畝森林面積，是河南省"平原綠化高級達標先進區"和國家級"生態示範區建設試點"單位。這裡環境優美，空氣清新，同時黃河水文能夠起到局部的氣候調節作用，綠化率居我市前列，是我市最宜居的區域之一。
2）大開發商，大盤
相信我們每個鄭州人對正商都很熟悉，在此不再做過多的介紹。目前正商正逐漸由剛需盤的代言人轉為品質盤的打造者，從善水上境的打造就可窺一二，隨著北龍湖各盤的入市，品質正商逐漸走入鄭州人民眼中，在注重品質的同時，在規模上也正在做大做強，河峪洲這個準萬畝大盤就是其朝著第四步發展走出的堅實一步，這見證了一個企業的目光與格局。
3）低密度，高配置。
樓盤整體容積率1.9，綠化率達到35%，建築密度23.1%，小區以洋房為主，業主享受更多土地資源，社區環境優美。
另外，河峪洲精裝交付，裝修標準還是比較高的，和家河家一樣的配置。新風地暖三合一指紋密碼鎖，窗戶使用的是三層中空斷橋鋁合金系統窗，廚衛用品均是大品牌。在上篇文章我們已經提到，本文就不再多談，總之，正商的裝修配置算是下了本了，相信老牌開發商正商一定會在自己首批次精裝交付的產品中給鄭州人民一個滿意的答卷。
4）低總價，得房率高。
據置業顧問介紹，目前在售高層均價在11000左右，洋房13500左右，面積段從89-140之間。可以說是鄭州範圍內無論從總價還是單價都是比較低的，另外，據說售樓部還有其他優惠政策。低容積率下，產品以洋房為主，大部分得房率都在83%-85%之間，建築面積恆定下，實際得房面積更高。
5）地鐵盤
地鐵三號線延長線就在地塊內，3號線二期工程為一期工程向北、向南延伸，北段起於古滎，經惠濟區惠濟橋村，毛莊鎮天山路，沿綠洲路、天河路、長興路走行，接入一期工程起點長興路站；南段起於一期工程終點航海東路站，沿經開第十七大街、第十五大街走行，南止於經南十五路站。北段線路長約9.5千米，設站5座；南段線路長約6.65千米，設站5座；二期線路合計長約16.15千米，均為地下線，10座車站均為地下站。預計2020年12月28日通車運營。
6）最後的機會
鄭州市界內，這裡大概是單價和總價最容易被剛需所接受為數不多的樓盤之一，也是最後的上車機會之一。在“五限”之下，鄭州房價不但沒有低頭的意思，更是闇火湧動，只是房價被數字化控制住了，其實際交易量和價格遠不是你們在房管局公佈的數字。
【六】探盤現場
照片更直觀，大家自己看：
售樓部：
其售樓部的風格以東方院落美學為基礎，建築元素包含了楚漢玉佩、青銅器，漢庭宮燈，拴馬樁等漢風元素，打造極具品質感，據說花費了一個多小目標，怎麼說呢？正商把售樓部打造了這麼好，真是嚇得有些人不敢進。
售樓部簡單看後，就直接殺向樣板間，嗯大家自己看：
目前只做了兩個戶型圖的樣板間，一個是剛才我說的那個89平性價比比較高的洋房戶型：
還有一個是125平左右的四室兩廳三衛的戶型：
至於這種戶型對以後人們生活有著什麼樣的影響，我們在此不做過多評價。
【七】探盤觀點
1.正商河峪洲屬於古滎板塊，這個板塊目前最大的困擾就是產業不足和交通相對不便利。前者在單純居住方面我認為反而是利大於弊。而後者將會在不遠的將來有著很大的改變。隨著四環及大河路快速化工程的建成，這個樓盤出行進入北四環，西四環車程僅15分鐘左右。
另外，當北區新龍路修通後，現連霍高速將改為城市快速路，連霍高速將進一步北移，目前雖未紕漏更多細節，但這無疑是對整個北區交通的利好，也是對正商河峪洲這個大盤的利好。
在西面，主幹道除了目前的西三環及西四環及繞城高速之外，還要修一條繞城高速輔道，作為城市快速路鏈接鄭州西區南北大動脈。
2.據我所知，該樓盤的主要客戶來自北三環、國基路、三全路、高新區等。隨著時間的推移，其輻射範圍不斷擴大。可以說，在目前南北差異南邊已經沒有價格優勢的情況下，北區的環境優勢更加凸顯，很多人也已經用實際行動作出了投票。
3.正商河峪洲得到了很多業內人士的認可，據說，其首次開盤400多套中，被業內人士直接購買的就達80多套。
3.大盤的推盤節奏，低開高走，這點大家一定要明白。
4.其教育配套後期規劃有多所幼兒園+3所小學+3所初中+1所高中，學校還是蠻多的。另外這裡還規劃了鄭北首家社區體育公園，燈光籃球場、羽毛球場以及恆溫泳池。據置業顧問講，後期會規劃有社區公交。
5.說白了，這個板塊最大的考驗就是正商的資金能力及造城能力，我們也希望我們本土擁有一家堪比“恆萬碧”實力的大開發商崛起。
6.正如先前所說，城市的發展就是每一個參與者的眾籌，都市霓虹燈每亮一盞，我們的汗水就要多揮灑一分，值得欣慰的是，當一個區域發展起來，我們住上寬敞明亮的洋房時，我們會發現，原來的一切努力都是值得的！