小陳是浙江小地方考到上海來的,畢業後進入一家民營化工企業做業務員,工作十年從月薪一千五到月薪三萬多,期間幫父母在老家重蓋了房子,也交了一個不錯的女友,兩人感情穩定,一年前商量成家。小陳珍惜女友跟他從只吃得起路邊攤開始, 誓要給她一個自己的房子,兩人盤了盤存款滿心期待得開始了這場泣血之旅。
小陳在某家中介的門店遇到經紀人小吳,陸陸續續看了兩個月後,看中一套南方商城附近的公寓,九十多平方兩室兩廳,全南全明房型正氣,離地鐵十分鐘出行方便,唯一的缺點是6樓無電梯,但想想兩個人都還年輕,爬6樓也可以接受。關鍵是房東掛牌390萬,均價才四萬,對比邊上的中小戶型五萬的均價,小陳決定出手,畢竟首套能享受首付三成要儘量把槓桿用足,他對自己後續還貸能力也是很有信心。
當天看完和中介小吳說希望價格再談談,於是小吳當場打了電話給房東,然後房東立馬過來談價格。
見面後小陳說心理價位380萬,當時房東問,首付能不能多付一點,如果可以付一半的話他願意380萬成交。但苦於當時沒那麼多現金只能30%,實在不行也只能算了。最後房東同意了,說是自己是做生意的,沒有時間反覆來談,還說自己老婆是老師,有個女兒,上學太遠要置換,總之感覺上是挺正常的一戶人家。中介小吳還特地問了戶口情況,他說戶口不在上海沒有遺留問題。小陳就付了2萬訂金,走的時候還和房東聊到小區車位已經滿了,他平時停在邊上的路上,一切都非常正常。
於是,過了2天,準備按照中介約定的時間去簽署居間合同的時候,房東說要稍等,問小陳辦理貸款的是哪個銀行。小陳說還沒確定,房東還非常熱心地給介紹了A銀行,他說因為他認識那裡的行長,辦理很方便。當時就覺得這人太熱心了,小陳婉拒了他,說自己看看。
籤居間合同當天, 房東帶著房產證,但房產證上有A銀行的抵押信息,當時小吳留意到了問房東,房東說沒問題的,只要拿到首付就去撤銷抵押。當時小陳認為他的房子抵押的時候價值才90萬, 房款應該足以還款,但事實上事情完全不是這樣的!簽完居間合同,小陳轉賬114萬首付,然後就等交房和過戶了。於是噩夢就開始了。
約定4月過戶,快到了約定的交房日期的時候,中介打電話說,不行了,房東的抵押還沒有撤銷。說好的首付款抵充抵押,去了哪裡?小陳和中介反覆追堵盤問下,才知道房東除了在A銀行有90萬的抵押貸款外,在B銀行還欠了80萬的債務,而且已經因為多次逾期還款,被銀行列入黑名單了。於是他拿著小陳的首付,還了B銀行的債務,A銀行的欠款完全沒有還!也就是說抵押沒辦法撤銷!後來房東提出讓小陳和他一起去A銀行,就是抵押房子的銀行,告訴銀行這個房子已經有買家,請求銀行解除抵押然後過戶,之後尾款可以還給銀行。此時已經騎虎難下,小陳網上諮詢了律師,即使打官司,官司能贏,但是錢什麼時候能追討回來不知道。特別是這種信用破產的人。於是小陳只能先去A銀行看看情況,到了銀行後,挖出來更勁爆的事情,原來A銀行的行長換了(房東號稱認識的),新來的行長上任後查賬,查出來他的房子抵押給A銀行的同時,還抵押給了平安銀行,並且由於他欠了10萬沒還,平安銀行把房子申請司法封鎖了。此時A銀行雖然有最大的債務,但是已經無法再申請司法封鎖了,得先解決平安銀行的問題。。。小陳徹底暈了,在正常人的生活範圍內,哪裡知道房子還能同時抵押幾個地方。。。
再後來,經過好幾輪施壓,房東把平安銀行的債搞定了(其實也就十幾萬而已),小陳再次去找A銀行,A銀行說由於房東已經沒信用,他們不願意幫助解除抵押。因為他的這套房子是和另一個人的房子一起捆綁抵押。。。!另一個人就是和房東合夥開公司的副總。當時他和這個副總每人拿了一套房子出來,捆綁抵押,一共貸款300萬,房東90萬,副總210萬。但是2個人都長期不還錢!現在這個副總不肯還錢,銀行方面說要解押,就要全部300萬都還,但是小陳的尾款其實就260萬,根本不夠。況且房子抵押不解除,貸款銀行是否能放尾款都是個未知數,環環相扣,無從解套。
此時,事情已經完全失控了,小陳找了律師事務所,實在不行只能告上家了,但是律師表示,即使打贏,房子被拍賣,也要先還銀行的債,還要看房東有沒有其他債務,也就是說,即便法院宣判房東要還小陳錢,但是什麼時候能拿到沒有任何保障!
短短四個月的時間,從滿懷憧憬兩個人的幸福小窩,到一百多萬存款被套牢,小陳消瘦得可怕,也沉默得可怕,一想到回去和未婚妻雙雙焦慮,就不願回家,在外面遊蕩到深夜。他甚至出現了幻覺,常常半夜夢到自己當時沒有籤合同沒有打款,然後驚醒過來對著書桌上厚厚一沓法律文件發呆,一直到天亮。
想來小陳受過高等教育,有法律基本常識,在發現問題後也及時諮詢了專業律師,但一切都覆水難收了。在房產交易這個人生可能最大的消費中,涉及到的法律風險不是一般人可以追蹤到,哪怕是中介經紀人按照流程檢核各種材料,比如整個過程中還算盡責的小吳,也無法擔保這個牽涉到法律層面的風險。
其實在歐美髮達國家,房產交易走過近百年的衍化,在買家賣家中有一個必不可少的角色,就是有律師背景的第三方監管平臺。例如在美國的買房流程中,律師這一環節相當重要。他們在房屋交易的以下幾個方面發揮著不可替代的作用:
現在在中國,提供類似美國交易律師服務的中介公司不多,經紀人或因為想提高交易效率或因為意識協同不到位,不一定主動向買方介紹這個服務,作為人生中最大的一筆買賣,消費者一定要多看多瞭解多問。如果中介公司本身有委託第三方平臺提供監管、檢查服務,務必要請中介公司提供這個服務。當然,現在中國的房產交易平臺魚龍混雜,很多小中介老闆根本沒有這個知識,當然不會提供,那在交易前,就要主動選擇其他大中介的監管產品,甚至自己找律師樓進行委託也是很有必要的。不怕一萬,只怕萬一!交易水不淺,務必要謹慎!
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