【前言】
各位老闆，晚上好！
我現在是山裡跟大家問好，我這裡的世界感覺都睡著了，雞們和鴨們都睡了，只有蟲子還在有一聲沒一聲地叫著。在這樣的環境跟遠方城市的你們說說話，感覺很特別。
親們，特別的愛給特別的你們！
因為我跟段總在網絡的遇見，便有了這堂課的緣起。不過，這堂課來得不容易，也可以說是姍姍來遲。但是，畢竟還是來了，所以此處應該有掌聲！
首先我們應該感謝段總的結緣，才讓我們有機會隔空對話。這是網絡給我們帶來的方便，可以說這個時代每個人都是千里眼和順風耳。
只是，任何工具的發明，都有兩面性，網絡也一樣。不好意思，在我的眼裡，網絡就是工具。有人會覺得網絡是一個世界，網絡就是生活，那是認知上的問題，不想在此展開討論，再說這個話題跟本次講座無關。
總的來說就是希望網絡給我們帶來方便，而不是羈絆和迷失。
說到講座，我覺得這也說不上什麼講座，我更願意認為這是一場閒談。希望就民宿，我們抽這個時間坐下來談談，個人淺見僅供大家參考。有說得不對的地方，我們可以深入探討。
關於民宿，本人有過很多體驗，也參與了一些民宿的開發建設和營銷策劃，積累了一點心得。希望借這個機會拿出來，跟我們分享。
1【關於民宿：要客觀地認識】
首先我們要承認，現在民宿確實很火。至於，到底民宿是不是火過了，我們先把這個問題擺在一邊。但是，有一點是毋庸置疑的，那就是現在大部分民宿的運營狀況並不是很好：要麼是受季節性的影響、物業使用率底下，要麼是因為定位的錯誤導致慘淡經營，要麼是沒有行程自己的產業履帶、被動維持……
我個人的判斷是：民宿還會繼續火下去，但要面臨行業的洗牌。
民宿從情懷，到投資熱點，再到產業化和品牌化發展，必定需要經歷生生死死的考驗。只是，作為民宿經營者如何保證繼續活下去，既能遙望遠方的詩意，又能好好面對眼前的苟且。所以，我希望真正的民宿從業者，能夠客觀地認識民宿，不要因為頭腦發熱而盲目投資，也不要因為聽到“狼來了”而做無為的掙扎，更不要因為在一片唱衰中而失去基本的經營理性。
當一個商業現象，成為了一個行業，這句話就成立了：只有消失的企業，沒有消失的行業。
只是，民宿到底是酒店賓館業的剝離、還是再生，值得討論。這是專家的事情，我們要關心的是：如何做一傢俱有吸引力的民宿，服務好自己的客戶，做出效益和品牌。
不管你是在什麼情況下進入民宿這一行，既然進來了，不管是交夠學費了、還是一路高歌過來，都沒有關係，關鍵是在新常態下，能夠通過民宿的運營形成成熟的商業思維和進退自如的商業智慧。
我們要關心的不是別人怎麼說，而是市場叫我怎麼做；或者，我要努力給什麼，就是創造什麼樣的體驗。
在行業認識上，不要人云亦云；在經營認識上，不要東施效顰；在市場認識上，不要盲目投資；只有客觀的認識，才能理性抉擇。
2【關於產品：民宿可能是麻雀】
麻雀雖小，但它玩得是整個天空。
還有一句話是：麻雀雖小，五臟俱全。
民宿小不怕，問題是看圍繞著主題的系統是否完整。
民宿最怕的是沒有主題，沒有主題就沒有靈魂，建築就成為了行屍走肉、就成為了沒有生命的建材堆砌。
之所以用麻雀比喻民宿，意思是一個民宿項目一定要有生命。
本來民宿應該是一個藝術品，因為個性化是藝術品最關鍵的生命力；藝術品如何商業化，是一個很大的命題，中國藝術品市場的亂象叢生就是因為這個命題沒有得到有效破解；就算民宿成不了藝術品，那至少應該是工藝品，可以複製但要有屬於自己的美感。民宿不能成為元素的堆砌，更不能成為旅途的住處這麼簡單。民宿應該是一種生活的主張，應該是建立在居住功能上的精神溝通載體。
所以，民宿要能滿足旅客居住的基本要求，也就是旅社的功能要具備，又不能成為旅社的替代品；還要能滿足住客其他方面的需求，如旅遊的需求、放鬆的需求、交友的需求等等，這要根據民宿項目的規劃設計而來，不好一概而論。
產品結構要完整。賣什麼都有可能，但是一切要在安全、正常的情況下進行。民宿，作為一種產品，想要熱賣，先後要具備產品的完整性。
基本產品：提供基本的符合標準的住宿、餐飲服務。室外：庭院、花園、菜園、小果園、公共大露臺、觀景廊、小型戶外運動場等。室內：自助廚房、自助洗衣機、休閒茶室、咖啡吧、小型紅酒吧、棋牌室、檯球桌、書房、影音室、理療室、工藝品陳列室等。
特色產品：結合主人的愛好，打造創意民宿休閒活動，如工藝品製作、休閒娛樂室、音樂酒吧、沙畫製作等
配套產品：提供民宿住宿以外的餐飲、購物、休閒等配套產品，如咖啡館、餐廳、特產銷售等；聯合周邊資源和景區，開展主體性旅遊活動，如農耕體驗、垂釣、溫泉浴、滑草、古建築參觀、景區遊覽等。
免費服務：早餐、咖啡茶飲、美食加工、旅遊行程諮詢、代訂機票、車票、門票、推薦美食、出租車、土特產代購、接站、接機服務、組織特色民宿活動、包車服務、自行車、轎車租賃等。
有一年我們一家人經過杭州，我們選擇住在西湖邊的一家民宿，除了區位、價位等方面的考慮，讓我們下決定是因為：車位。在杭州西湖邊住宿，對自駕遊一族來說，車位不得不重點考慮，房價可以貴點，但不能沒有停車位。當然，對西湖邊的民宿，西湖是最大的配套，這個問題會在市場這個環節再展開說。
民宿的小而全，一方面是指在物理功能上，另一方面是指精神層面。
不管設計什麼樣的主題，要能支撐得起來，不然就成為了忽悠。在“體驗經濟”面前，翫忽悠註定死路一條。
3【關於營銷：金盃銀盃不如口碑】
這看起來是一句有道理的廢話，問題是——知不是道。
關鍵是知而後能行，行而後有果。
除了線上的各種指數，民宿營銷最核心的要給住客留下好的體驗感受。再多的榮譽，再好的評價，最終都要落實到具體的消費體驗上。
民宿營銷如果有什麼法門的話，無非是：創造好的體驗，形成良好的口碑，播傳起來。
不要以為是打錯字了，對，就是——播傳。
而不是傳播。
自媒體時代，傳播已經不夠了，最好是播傳——播出去，就能傳起來。
在分享經濟的今天，只要跟客戶建立關係，產生了消費體驗，至少朋友圈都在播傳——這包括好跟不好的體驗。所以，在自媒體的今天，不要小覷客戶的口碑。今天的營銷，不死在別人的嘴上，可能就死在別人的手指上。
自媒體時代，每個人都是一個媒體，每個人都是意見領袖，每個人都是他朋友圈的信息發佈臺。
4【關於市場：消費力決定項目成敗】
很多人問我：民宿能做嗎？
這樣問，我只能說暈倒。這個問題太寬泛了，不是不想回到，而是沒法回答。按照邏輯順序，先要知道在哪裡做，才能回答能不能做；先要知道誰在做，才能回到能不能做。
民宿三要素：時間，地點，人物。
時間：考慮市場機會和開發節點。
地點：考慮消費力和消費半徑問題。
人物：考慮誰在做，消費對象是誰。
總合加起來，都是要問“消費力”的問題。
市場就是需求：發現需求、創造需求、滿足需求。
民宿作為體驗式旅遊資源開發新興模式，最重要的核心在於地域性特色。
就發展規律來說，未來的民宿將會呈幾大趨勢發展：
1★產品主體化
隨著民宿市場競爭的加劇，未來民宿將逐漸擺脫早期單一依託景區的發展模式，而圍繞某個主題進行差異化打造，形成本身具有旅遊吸引力的主題民宿。隨著產業規模的擴大，民宿也必將會呈群集式發展，而不單單是某個民宿項目的單體的主體化問題。
2★品質精品化
隨著市場的成熟，大資本將會大量湧入民宿這個產業，民宿產品將會朝精品化、豪華化、高端化演進。這是民宿產業大洗牌的開始，也是民宿產業進入大發展的時候，也就是量變到質變的過程。
3★業態多元化
從單一到多元化，是民宿行業發展的必然規律。未來的民宿將會不斷延伸產業鏈，在住宿和早餐的基礎上，拓展出嚮導服務、特產銷售、休閒娛樂等增值服務，乃至意想不到地往跨界發展起來。
4★經營連鎖化
在民宿發展到一定階段，經營者將著手打造自身的獨特品牌，並逐漸擴大經營範圍，實現連鎖化經營，甚至會有國際型企業進入這個行業，也是民宿產業品牌化的開始。
5★管理規範化
目前國內的民宿發展尚缺乏統一的標準，這個有待未來政府將出臺相應的法律法規和管理細則，推進民宿開發與管理的規範化發展。
6★運營專業化
這是必然趨勢，也是產業發展的需要，就目前這種“摸著石頭過河”的模式註定走不遠、做不長，只是行業的探索式前進。未來，不管是在開發模式上，還是在推廣模式上，民宿都會慢慢形成自己的專業化作業，藉助互聯網的力量，形成線下跟線上的互動，把社會資源進行更良性的整合，為我們的出行提供各種個性化的服務，讓“在路上”成為一種生活。