全國持續上演的土拍涼涼大戲還在持續，流拍、底價成交、低溢價率成了地市揮之不去的夢靨。
烏魯木齊、青島、銀川、成都、上海、蘇州......
今年以來，全國土地流拍超過800宗，刷新了2014年土地流拍的記錄。那一年，全國土地流拍345宗。
由於低價、底價成交已經成了常態，所以不少城市為了避免進一步加劇地市涼涼，直接宣佈“報名不足，取消拍賣”。
除了開發商的心理預期改變，對後市更加謹慎；或者是開發商現金流緊張，沒錢拿地了。
其實，還有一個原因：那便是各城市在平衡之前高價拿地和現在低備案價，補貼開發商的損失，讓開發商有一點賺，甚至是不要虧太多。
因為不少城市2016年都是地王頻出，而地王上市之時剛好遇上中央“遏制房價大漲”的嚴令，一記大掌，把地王狠狠地按在地上。
各城市為了補貼開發商之前高地價拿地、低備案價賣房的損失，所以底價成交地塊。
而且各城市基本都是本地開發商+幾家全國性開發商在玩，所以現在底價成交的開發商是有很強的重合度的。
各城市的地價底價成交，之前“麵粉比麵包貴”的劇情不再上演，而且地價降低，一定程度上降低了購房者對房價的預期。
房價降級
2018年最難過的當屬地王了，之前我寫過一篇文章解讀過：不少地王之前都是捂盤，但是由於現金流緊張，真的捂不住了，地王只能選擇硬著頭皮賣，甚至是虧本甩賣，而且最好的促銷時機就是在金九銀十了。
2018年打響南京地王悲慘第一槍的未來京奧港項目，多次停工、復工、再停工的循環後，命運多舛的地王項目終於迎來了“接盤俠”藍光，9月的開盤價是26000元/㎡，地價23000元/㎡，你說該怎麼賺錢？
於是藍光將裝修、園林自動降配，還有便是戶型更改，原來的141㎡兩房改成四房，妥妥的豪宅規劃，變成了改善盤，房價自動降級，客群也隨著自動降級。
9月開出168套房，賣了7成，也還算不錯的結果。
我們看到目前一二線城市都出現了一手房備案價下調，二手房回調。這樣的房價，還有空間嗎?房價的頂部和底部在哪裡？
其實最好的評估標準不是對標國外，最好的標準是：假設目前所有的調控政策全面放開，這些城市的房價是漲還是跌？
如果政策放開後，還有人再繼續買房，那麼房價就還有空間。所謂的泡沫並沒有完全達成共識。
目前，所有的城市調控都不敢放開，甚至不少還是加碼，說明：不管是各城市還是購房者，大家都覺得這個市場是有空間的。
而且房價是由地價決定的，房價降級意味著地價也要降級，其實這正是地方最不能接受的，所以目前一二線城市的回調也是安全且合理的，房價的下跌不會太嚴重，畢竟是有地價在撐著呢，所以也不會造成的影響，不用太恐慌。
其實樓市調控的力度一直都沒放鬆，“房價數據預警+約談漲幅過快城市+調控不力堅決問責”。
而國家統計局發佈的8月70數據，僅有廈門是跌的，其他城市的房價數據還是漲。
一方面是由於近期多城高價盤集中入市，造成房價的結構性上漲；另一方面，是目前是限價行情，可能得根據各城市的實際情況統計二手房數據。
雖然最近廈門杭州成都重慶西安鄭州多城的二手房數據都是遇冷，房價下行信號加劇，但是可以預見的是：房價的底是安全的，一二線城市主城區無地可供也是事實，供需長期緊張之下，主城區的價值長期都在。
產品降級
眼下正值金九銀十，杭州有的項目卻在上演“裡面搖號搶房，外面拉橫幅維權”奇觀，限價，圈內人都知道，精裝修中最大貓膩的就是裝修。
以前是跟裝修標準差幾百元一平，現在，開發商為了擠壓成本，甚至可以與裝修標準差幾千元一平。
在限價之下，即使是以前非綠城濱江萬科不買的杭州人，被新中式、古意潺潺的建築慣壞的審美，也自動降標。
而且這個年代，不僅僅是剛需盤在降標，豪宅盤也不能逃過。而且是在建築質量管控極其嚴格的北京，都免不了維權。
9月13日下午到9月14日凌晨，2015年在“地王潮”中高價拿地且備受矚目的北京華潤崑崙域項目,是北京二環內的豪宅，驗房之時卻沒有贏得大家的讚美，150名業主維權，反映銷售與真實中完全不符，產品自動降級。
宣傳的外立面紅色手工磚變成了網格布+塗料，樓梯、一樓大堂裝修標準低劣，入戶門質量差，地面存在多處水泥補過的裂縫...這些變更將使其每平米成本降低了數千元......
有的業主抱怨“均價10萬/㎡，卻和旁邊2萬/㎡的保障房一樣！”
之前,華潤崑崙域有高達12~14萬/㎡的高價預期，然而因為北京嚴格限價，使得最終其入市價格分別被鎖定為均價10萬/㎡。
不管是杭州，還是豪宅，都是大家心中理所應當是建築質量高的產品，可真實中呢？
而且這種產品降級不是在一城上演，而是在多城上演，最後就會導致，我們限價這幾年建設的產品，除了少數個別，其餘都將是最近幾年建築質量最差的產品，以後的二手房，在比較之下，必然也是被市場嫌棄的。
多麼可笑啊，在2018年的我們，既然建出了這樣的房子。從這個角度來看，限價導致的價差，到底是幸還是不幸？
金九銀十，市場現狀如何？
而最近的房貸利息抵扣個稅以及廣州發佈入戶新政，不少人都解讀為房價的大利好，其實是片面了。房貸利息抵扣個稅確實會讓購房者少交稅，廣州本科入戶由半年社保改為12個月社保，降低了門檻，會吸引一波人入戶獲得房票。
但這些淹沒在房價大利空浪潮中的小利好，都影響不了大勢，激不起什麼小水花。
眼下樓市正進入一個盤整期，伴隨近期幾場土地拍賣降溫，地價一降再降，買房人的購房心態受到影響，不少人都處於觀望階段，買房逐漸迴歸理性。
一線城市徹底涼涼，二線城市也開始在回調，三四線城市暴雷在即，全國市場整個就是非常焦灼的狀態。
正值金九銀十，開發商都在搶跑，想著借這一波促銷快速去化，迴流現金流。
什麼10盤聯動優惠活動，購房就享受8重好禮；好房節風暴活動，5盤聯動；91搶房節活動，南京、鎮江、淮安、揚州、馬鞍山、滁州9盤聯動；打出首付1成的優惠，最低首付只要15萬；大開發商89折賣房！住宅最低能打到74折......
但任憑開發商這次優惠層出不窮，老百姓就是不買賬，優惠了就想著優惠更多，還有便是買漲不買跌的心態，所以今年的金九銀十明顯火不起來。
後市走向如何？
地價降級、房價降級、產品降級、金九銀十又火不起來，那後市走向如何？
首先，很明確的是：在調控和制度的雙重作用下，房價不會大起大落，不會暴漲暴跌，起碼大漲在未來的一年是不會出現的。
放在一個長週期來看，一二線城市肯定是值得看好的。
房價有地價拖底，跌不了多少；而一二線城市的主城區又無地可供，以前攤大餅的方式被叫停，所以未來主城區供需緊張是大勢所趨：土地有限，稀缺性長期存在，供給緊張。
而各城又搶人落戶，他們現在有買剛需房的需求，未來就有改善的需要，而且公共基礎設施未來還將同步跟上，一二線城市的房價預期長期值得看好。
目前市場的限價盤即將出盡，而由於土拍涼涼，開發商資金鍊又緊張，開發建設長期跟不上，未來還將有一波供需緊縮。
所以要搖號買一手限價盤的，趁著金九銀十，得儘快了。