深圳的紅利以前都被潮汕幫壟斷。潮汕幫不喜見光，但控制了半個地球。別光知道李光耀、李嘉誠、黃光裕、姚振華和朱孟依。看看深圳資產前50名的生意人，有多少個潮汕幫的堂主，郭英成、張俊、黃茂如、黃楚龍、朱鼎健、紀海鵬……這兩年他們終於低調多了。深圳的紅利，以後終將被另一小撮人壟斷。
雖然真正的主角一直是本土房企，但深圳房地產市場上從來不缺外來者的身影。這些外來房企，雖然出處不同，各種境遇確是驚人的相似。畢竟，到別人的地盤打江山，一帆風順的可能性那是很小的。
一、
前幾天，深圳樓盤2018年全年的成交龍虎榜出爐。 整個榜單一眼望去，要麼是華潤置地、招商地產、華僑城地產這樣財大氣粗且紮根深圳幾十年的央企房企，要麼是龍光地產、鴻榮源、佳兆業地產這樣誕生於深圳的本土房企，此外外來巨頭僅剩一個碩果僅存的恆大，撐起一片天，其它難見蹤影。對外來房企們來說，深圳樓市無疑是殘酷的。
二、
時間回撥至2015年，那是深圳樓市值得銘記的一年。彼時深圳房價持續領漲全國，風頭一時無兩。火爆的行情引得無數外來房企競折腰，紛紛吹響了進軍深圳市場的號角。即便有嚴厲的樓市調控政策，也未能阻止越來越多的外地房企，通過股權收購和公開市場拿地兩大途徑扎堆進入深圳市場。
2016年則是其中最為瘋狂的年份。
· 1月份，綠地宣佈以11.99億元收購深圳光明新區東周項目67%權益，低調入深；
· 4月27日，中國奧園以22.9億元收購坪山竹坑片區的舊改項目，首次進入深圳；
· 5月13日，中國恆大以20.04億元接盤建滔化工旗下龍華新區大浪街道建滔工業園城市更新單元；
· 5月19日，融創中國以43.94億元收購萊蒙國際的7個項目，正式宣佈進入深圳市場；
· 5月25日，萬達與江蘇一國企就入股深圳草埔的一個商住項目簽署協議；
· 6月2日，中國金茂聯手中國電建以總價83億元拍下深圳龍華上塘地塊，樓面價高達56781元/平，成為龍華單價地王……
據騰訊房產統計，截至2017年底，包括國外房企凱德中國；港企嘉裡建設集團、周大福等；閩系房企泰禾集團、中駿置業；有央企背景的信達地產以及國企首創置業等在內，深圳已經有16家外地品牌房企進入。
三、
然而，無論當時是多麼的信誓旦旦，準備在深圳大展拳腳，現在看來，這些開發商似乎都遭遇著“水土不服”的困境。
1、有的拿了一個項目試水後，就再沒有下文。
年報顯示，截至目前，富力在深圳僅有一個白泥坑項目，綠地也僅有一個位於光明新區的深圳東周項目，目前均未有具體的入市時間表；已經在深圳摸打滾爬兩年有餘的融創，目前在深圳也僅有併購萊蒙資產包得來的一個工改項目
2、有的開發進度陷入停滯。
比如綠地光明項目，因為拆遷補償協議未能達成一致，該項目2018年以來一直沒有動工，僅在2017年底前有過短暫施工。
3、有的因進展艱難選擇出讓股權。
2018年5月28日，中鐵置業在上海產權交易中心掛牌轉讓中鐵粵豐置業80%股權，底價6.71億。
成立於2010年的中鐵粵豐置業主要負責龍崗區坂田中鐵諾德中央道項目的開發，但這個項目除了第一期已於2015年售罄並已交付使用外，後面幾期都陷入了停滯。
項目二期由於存在拆遷補償安置糾紛，且已進入了司法訴訟及仲裁程序，在案件完全終結且相關拆遷糾紛得以妥善解決之前，二期或將無法取得預售許可證。
項目三期用地為新圍仔村居民宅基地，拆遷談判至今無實質性進展。媒體報道稱，“到目前為止，粵豐公司尚未與任何一戶居民就拆遷補償安置問題達成協議。”
4、還有更慘的房企，最後通過訴訟才成功脫身。
2018年4月20日，濱江集團發佈訴訟公告，因與安遠控股合作開發的深圳龍華區安豐工業區地塊舊改項目未能推進，集團決定退出該項目合作，並要求安遠控股歸還11.6億元融資款。
《每日經濟新聞》記者去年8月份實地走訪時發現，安豐工業區目前仍在正常運作，並沒有拆遷跡象。
5、往前追溯，更早的例子也有不少。
· 如新鴻基在2007年和龍崗政府簽約了4箇舊改項目，2008年便傳出退地風波。
· 來自新加坡的房企嘉德置地（現為凱德集團）2003年和深國投商用置業（已更名為印力集團）通過股權合作創立了嘉信茂品牌，2007年在深圳合作的嘉信茂購物中心（2010年更名為深國投廣場）開業，2009年9月便將該項目資產轉讓給深國投商用置業。
· 美國房企兆華斯坦2014年與前海國際能源金融中心有限公司聯合體以134億元拿下深圳前海地塊，創下當時深圳總價和單價地王，2015年7月有報道稱該項目已經轉讓給深圳恆裕地產。
· 以總佔地超200萬平方米、總建築面積687萬平方米的土地儲備量被稱為“深圳大地主”的海航置業，則在2014年低調出讓其位於深圳的3個待建項目，灰溜溜地退出了深圳市場。
四、
都說“外來的和尚會念經“，但為何這些外來房企，卻普遍遭遇了水土不服的情況？
1、因舊改項目無法推進而退出的開發商不在少數。
因為公開市場拿地越來越難，許多外來房企選擇通過城市更新項目切入深圳市場。但較之招拍掛，舊改更加耗費人力、物力、財力。
和起步早、人才團隊健全、人脈資源佔優勢而且提前圈佔優勢舊改項目的本地開發商相比，這些深圳市場的外來者缺乏本地化優勢，缺乏專業開發能力，面對拆遷難度巨大的舊改項目，只能是一籌莫展。
2、眾多因無法通過招拍掛或難以入局住宅舊改的外來房企還寄望於通過合作、收購工改項目的方式踏入深圳的戰場。
但在深圳已經陸續出臺政策嚴控“工改居”“工改商”的背景下，很多工改項目不是胎死腹中就是進展緩慢，最終能夠順利入市的寥寥。濱江集團的安豐工業區項目就是典型案例之一。
3、對於這一兩年將入市的項目，限價政策成為這些外地房企面臨的最大考驗。
由於最近幾年深圳土地供應量越來越少，因此“招拍掛”的地塊競爭都非常激烈，競價的成本價算上建築成本，普遍遠遠超出了當時在售的樓盤價格，對於新進深圳的品牌房企來說，並不具有優勢。
加上限價政策的限制，不少商品房銷售價格遠遠達不到開發商的利潤目標，甚至可能只會靠近成本線。
比如2016年12月，保利以6.8億總價拿下大鵬一宗“雙限雙競”地塊，樓面地價17299元/平。
根據規定，該項目保利香檳苑建成後，商品住房預售時銷售均價必須低於周邊同類預售項目屆時備案均價的90%且不高於2.7萬/平，最高銷售單價不得高於2.85萬/平，樓面價已佔最高銷售單價的60%。
4、不少外地開發商還踩到了調控“雷區”。
它們拿地不久，深圳就開始正式實施限購，隨後又出臺一系列“限貸、限價、限外、限售”等樓市調控，密集的調控政策無疑讓這些開發商亂了陣腳，要麼賣不動，要麼唯有延期開盤。
馬克斯在《資本論》裡說：“從產品到商品，是驚險的一躍，它的結果要麼是產生利潤，要麼是摔死資本家”。
今天的深圳樓市， 購房者不好過，租房者不好過，外來房企的日子更不好過。
深圳一向被認為是大中型房企在一線城市中最後一座待攻破的堡壘。但到目前為止，能成功在深圳紮根的只有恆大等少數幾家，而恆大總部入深，儼然已是“新深圳人”，更多的外來房企只能選擇黯然離場。