文|凱風
新版徵信報告越來越近了。
據經濟日報等官方媒體報道，近日，央行徵信中心已試運行新版個人徵信報告，可能將於近期正式上線。在時間上，有媒體報道，最快有望於5月1日落地。
新版徵信報告來襲，將對樓市產生多大影響？
01
兩大殺手鐧
徵信是現代社會的“經濟身份證”，直接關乎個人的信貸。而信貸則關乎加杆杆的難易程度，信貸收緊，必然對樓市產生影響。
關於新版徵信報告，根據媒體報道，有兩大內容備受關注。
一是還款信息或將保留5年，即使銷戶，相關信息也會繼續保留。
在舊版徵信報告中，還款記錄一般只保留2年，只有逾期、呆賬等信息保留5年，且信用卡銷戶後相關信息就不復存在，以銷戶來“洗白”徵信報告成為不少人的首先。
如果未來全部還款信息延長到5年，連已經銷戶的賬戶都包含在內，逾期、呆賬等不良信息更加無所遁形，對於貸款申請，勢必造成更大影響。
二是作為共同借款人，夫妻雙方徵信均體現負債。
在舊版徵信報告中，誰來貸款，負債就體現在誰的身上。離婚之後，只要一方“淨身出戶”，沒有房子也沒有貸款記錄，仍可享受首套房貸的政策福利。
如果新版徵信落地，未來夫妻雙方均體現負債，那麼離婚之後，夫妻雙方都有了貸款記錄。在“認房又認貸”的城市，購房要按照二套房貸處理。
要知道，目前在一二線城市，首套首付比例只有三成、貸款利率僅僅上浮5%-10%，而二套首付比例高達4-7成，二套房貸上浮10%-20%，乃至更高。
這必然對“離婚購房”形成更大約束。
02
“上午離婚下午買房”將成為過去？
有媒體稱，新版徵信落地之後，“上午離婚下午買房”就將成為過去，真相是否如此？
新版徵信必然會限制離婚購房，但這一影響不必誇大。
先說“假離婚”為何普遍存在。原因很簡單，樓市限購，以家庭為單位，而離婚之後，就變成兩個獨立家庭。
這帶來兩方面好處：一是規避限購，夫妻各能買兩套房；二是規避限貸，離婚後一般可按首套房貸處理，三成首付、基準利率，自然讓人趨之若鶩。
顯然，新版徵信是信貸工具，只能影響到限貸，著眼的是加槓桿的難易程度，而不會影響到購房資格。
所以，對於沒有限購的城市，想要多買一套房，根本不必訴諸於假離婚。即便是有限購的城市，如果沒有對離婚購房做出限制，也不會有太大影響。
從限貸的角度來看，新版徵信強化了夫妻雙方的貸款記錄，必然擴大限貸的覆蓋範圍，收縮“離婚購房”的操作空間。
不過，影響究竟有多大？這要看樓市調控的方向、二套房認定標準寬鬆與否。
一方面，要看限貸政策，採取的是“認房又認貸”，還是“認房不認貸”？
所謂認房又認貸，指的是二套房認定標準，說的是不管名下有沒有房，只要有貸款記錄，均不能視為剛需首套。而認房不認貸，則只看是否有房，而不管貸款。
顯然，對於“認房不認貸”的城市，新版徵信基本沒有影響。而對於“認房又認貸”的城市，影響則十分顯著。
另一方面，要看離婚購房是否已經打上了補丁。
在北上廣深等城市，本來就已對離婚購房打上補丁。北京廣州都要求離婚一年內按照二套房對待，深圳則擴大到兩年。這種背景下，即便沒有新版徵信，政策效果就絲毫不弱。
新版徵信的到來，相當於多了一重保險。所以，短期內不會對市場產生明顯影響，長期影響則可以消化。
03
對樓市影響有多大？
新版徵信，無疑更加全面也更為嚴格，想要再鑽金融系統的空子將會變得十分困難。
這對個人的提醒是，徵信的重要性再怎麼強調都不為過，不要輕易留下負面記錄。
對於樓市，新版徵信同樣有多方面影響，但影響不宜高估。
其一、新版徵信收緊，影響的更多是微觀個體，而非樓市的宏觀走勢。如果個人信貸記錄存在問題，貸款額度乃至貸款利率必然受到影響。未來徵信收緊，影響範圍必然有所擴大。但對於宏觀走勢的影響，更多要看樓市調控和貨幣政策。
其二，對於離婚購房，不同城市影響顯著不同。這是因為樓市調控鬆緊程度不一。對於“認房又認貸”同時也沒對離婚購房做出限制的城市，影響最大。對於既沒有限購也沒有施行“認房又認貸”的城市，影響相對有限。而對於離婚購房早已打上補丁的城市，短期不會帶來額外影響。
其三，相比徵信收緊，貨幣政策和樓市調控方向，對房價的影響更為直接。簡單來說，新版徵信相當於以“信貸”為武器，提供了一個調控利器。但這一利器是否會被啟用，則要看樓市環境和城市的自行選擇。
想要加碼調控，自然可以將信貸限制做到極致，認房又認貸，二套全面上浮，離婚全面限制；想要寬鬆，在認定上自然也可避開信貸，諸如認房不認貸，二套輕微上浮或者不上浮，新版徵信影響自然有限。
所以，樓市到底向何處去？相比徵信記錄，關鍵要看的還是土地供給、貨幣政策和樓市調控的鬆緊程度。