法制日报全媒体记者 朱宁宁
是不是能够住得舒心，对每个人来说，都很重要。
但让很多人无奈的是，自己能不能住在一个“安乐窝”里，似乎只能靠拼人品，即便是花了高价，有时候也未必能住上舒心的小区。
业主大会、业委会成立难，公共维修资金使用难，物业管理不规范维权难……一系列难题是业主心中的痛点，也是社会关注的热点，更是法律应当解决的重点。
老百姓的事，再小也是大事。21日上午，十三届全国人大常委会第十次会议对民法典物权编草案进行分组审议。此次是继去年8月民法典各分编集体提交审议后，物权编草案的第二次亮相。分组审议中，草案第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，是委员们讨论最多的部分。
鉴于当前小区管理方面还存在诸多问题，尽管草案二审稿此次对业主大会、业主委员会以及小区管理等方面都作出了比较充分的规定，但委员们认为，制定法律的重要意义即在于可以解决实际问题，草案仍有进一步完善的空间，尤其是要针对当前存在的突出问题作出有针对性的规定，这样才能便于执行，彰显社会文明和人性化。
焦点一：关于业主委员会、业主大会
针对群众普遍反映的业主大会、业委会成立难问题，二审稿新增规定：居委会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
对此，刘修文委员认为还有进一步完善的空间。“从实际操作来看，草案这一新增规定似乎没有从根本上解决问题，建议结合业主委员会成立难、发挥作用更难等突出问题，进一步加强调查研究，修改完善有关规定。”
殷一璀委员建议法律更刚性一点，为成立业委会提供更多法律支撑。“在基层的实践中，如果没有业主大会、没有业委会，业主就像一片散沙。聘请物业公司、处理和居委会的关系，包括保护业主的权益，都无从谈起。”
实践中，一些小区还存在业主大会、业主委员会建设不规范、履职不到位的问题，甚至有的业主委员会由少数人掌控，出现侵害小区业主权益的情况。而遇此情况，由于缺乏组织和反映渠道，普通业主往往无法获得有效救助。
鉴于此，刘海星委员建议强化草案第七十二条的规定，除规定地方人民政府有关部门给予指导和协助外，增加对业主大会和业主委员会日常运作监督的内容。另外，草案规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。考虑到法院从立案到审判往往时间长、环节复杂，建议增加受侵害的业主亦可向地方人民政府有关部门或居民委员会投诉的规定，以更好保护业主权益。
在谢经荣委员看来，物权编当然不能解决房屋使用的所有问题，但是基本问题、老百姓经常遇到的问题，应该有一些原则性规定。他建议对业委会的性质、地位、职责、决策程序和法律效力方面给予界定。“法律赋予业委会很多职责，但性质不明的话，作用不一定能得到落实，因此应有明确的定位。”
焦点二：关于业主
审议中，多位委员建议，法律应进一步加大对业主的保护，提供给业主更多的直接维权途径。
李钺锋委员认为应当在法律中明确业主的概念，建议在第六十六条增加一款作为第二款。理由有三个：一是物业管理条例规定，业主范围仅限于所有权人，范围过窄。二是赋予签订商品房买卖合同合法占有，但尚未办理所有权登记的人，以业主地位有利于其权利行使及业主共同利益维护。三是关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释对此作出规定，在司法实践中取得了良好的效果。
草案第八十一条规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物等各种侵害公共利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。同时规定，行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政部门应当依法处理。
刘修文认为，这一规定本意很好，但不够完整。“违规饲养动物，特别是违章搭建、侵占通道等行为，往往都是公开的、是有目共睹的，作为行政主管部门，本就应当依法处理。但是，依据这一规定，似乎给人‘民不举、官不究’的感觉。建议继续研究。”
“现在问题是多数的住宅区没有业主大会或业主委员会，如果只规定业主大会或业主委员会维权，那整个权利要求的主体就大范围缩小了。”李培林委员建议改成“业主、业主大会或者业主委员会”，即只要他人违反了公共利益，业主个人也可以要求停止损害或者赔偿等等。
王长河委员则建议在草案第八十二条增加一款，即业主对建设单位、物业服务企业或其他管理人不作为导致的财务损失可以进行追诉。他举例说，房屋顶层漏雨如果只涉及一户、两户，那业主就很被动，因为申请维修的人数难达到规定比例，问题可能三两年也得不到解决。
焦点三：关于公共维修资金
小区公共维修资金的管理和使用非常重要，实践中也存在诸多问题。审议中，多位委员对此发表了修改意见。
“要保证法律易懂、管用，特别是针对一般群众，操作性要强。” 乃依木·亚森委员说，公共维修资金使用难问题比较普遍，有些社区住宅区，公共设施坏了没人管，很多老百姓都有意见，建议相关法律内容清楚一点、明确一点。目前的草案第七十六条关于建筑物及其附属设施的维修资金的归属、用途以及筹集与使用的规定，是在物权法第七十九条基础上进行了细化和完善，但是一些问题没有表述清楚。如建筑物及其附属设施的维修资金从哪来筹集，主体是谁，存储在何处，由谁来管理，业主向谁申请使用等，其他条文也没有见到相应补充，建议继续细化。
“随着时间的推移，建筑物的维修肯定是必然的，发生维修的时候所涉及到的金额往往很大。再过10年、20年，这些问题肯定会越来越普遍，往往业主委员会也因为这些问题发生争议，所以相关的经验可供借鉴。”谭耀宗委员建议参考日本做法，以法律强制每一户缴纳“修缮积纳金”作为维修基金，在法律上明确规定如何筹集建筑物及其附属设施的维修资金，而不是交由业主来共同决定。
田红旗委员建议完善草案关于紧急情况下申请使用维修资金的规定。理由是在紧急情况下，物业服务企业、业主都应有权申请使用维修资金；业主大会、业主委员会有召集程序的要求，在时间来不及的情况或不履行职责或无人管理的情形，应赋予相关业主申请权利。
投稿的小伙伴，请发到这个邮箱 ：fzrbrmt@126.com 等你！
长按识别二维码关注
★关注后不要忘了设为星标哦★