大家好，我是365戶型研究院的院長淘姐。聽說前兩天小五哥在樓市情報局中點我名了，我自然要露露面了。
最近不少網友都給淘姐發戶型圖，問這個好不好、那個有什麼缺點，感覺大家在選擇戶型時都很迷茫，不知道自己到底要什麼。
剛好跟大家分享一些當下樓市中，選擇戶型的一些硬核標準。
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這些人湧入了買房通道
小陽春釋放了大量剛需購房需求，二手房市場空前活躍。成交量最高的要數南開區與河西區。
於是，小陽春結束後，天津樓市進入了換擋期，這些拿著賣房款的業主，是需要再改善的。
而最近跟淘姐諮詢比較多的也是這部分人群，他們並不是超級富豪，是通過賣一買一來改善自己的居所。
所以，他們的預算是有天花板的，算是普通改善。
通過與他們的接觸，淘姐發現這類購房者在選房上有一些共同點：
✔ 不少買房人都是二孩家庭，對於空間的要求有所提升，比如因為要帶小寶寶，所以臥室面積需要增大，還要增加一個房間，最好是大三房。
確實也有數據表明，對於普通改善購房者來說，改善居住環境、增加居住面積，是重中之重。
✔ 很多購房者年齡在35歲以上，父母年紀大了，需要接老人過來一起住，對於房間的適老性和相互私密性有了新要求。
✔
但現在更關注的是用的材料好不好、房企品牌怎麼樣、物業服務怎麼樣、小區規劃怎麼樣、房間尺寸如何，公共空間夠不夠……
✔ 與剛需購房者更看重價格不同，改善人群對價格敏感度有所降低，更強調居住舒適度，因為他們已經有過至少一次的買房經驗，支付能力也更強，對於戶型的要求更細化。
如果放在“家庭生命週期”和“支付力”的座標系中，當下這部分手握鈔票的購房者對於戶型更多的訴求是“功改”，即功能改善。
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“功改”戶型的試金石
那麼，功能改善的購房者，需要的應該是什麼樣的戶型呢？
這幾年，大家聽得最多的就是面寬、進深、南北通透、全明……但淘姐既然說到戶型，就不能侷限於這些，而需要把各空間量化來判斷。
下表中的“舒適型”標準是符合“功改”要求的。
這需要結合具體戶型說明，比如馬上要首開新地塊的格調平園，這的確是一個主打功能改善的新盤。
“功改”必須三室起步，結合剛才淘姐發現的一些選房共同點，如臥室面積要大一點、考慮房間的適老性、戶型要求細化……
來看格調平園即將首開的建面約133平米的三室兩廳兩衛戶型。
建面約133平米三室兩廳兩衛
注：圖中各空間面積值均為約數
❖ “功改”戶型對面寬是有要求的，至少要在10米以上，這才有條件增加南向的房間數，也就可以擴大房子的採光面，增強舒適性。
目前標杆房企推出的“功改”項目，很多面寬都做到了10米以上，三開間朝南是基本要求。
平園這個戶型面寬約11.1米，已經有了舒適度的基礎。
“功改”戶型對於客廳開間要求不小於4.2米，主臥開間不小於3.6米，客廳面積不小於20平米。這一方面，平園的建面約133平米戶型都符合標準。
❖ “功改”主臥的套房設計肯定是標配了。
事實上，“功改”戶型至少建面要在130平米左右，才有條件讓各空間都舒適的延展開來。
因為一般建面如果在120平米以下，做步入式衣帽間反而會讓臥室空間感到侷促了。
所以選擇100平米出頭的購房者，不必太糾結衣帽間的問題。
按照淘姐給出的參數，主臥面積應不小於16平米才稱得上舒適，平園這個戶型的主臥面積已約26平米，尤其對與多口之家來說，私密性就體現在這了。
比如三代一起住，家裡人口多，我們肯定會有一些“家庭作業”會帶回家裡。
其實在家裡已經沒有工作的地方，但臥室有私密的條件，是能成為工作小空間的，也許僅是一張書桌就夠了。
很多人都認為臥室的功能僅是睡覺休息，淘姐卻覺得臥室更多的是家庭成員的私密空間；人除了有交流的需求，也有獨處的需求。
3
細節處理更值得關注
❖ 在平園這個戶型中，
這有兩個要求，一是老人房需要朝南，二是需要離衛生間近。
像平園這種，老人房與客衛之間是“對門”的關係，尤其是夜間，對於老人來說，生活便捷度更高。
❖ “功改”戶型中，廚房面積要不小於6平米。不要小看廚房，淘姐覺得，廚房是一個家庭中主人的品味與居家能力的體現。
為什麼有的廚房中永遠在水盆裡堆滿了碗，檯面上亂糟糟？有的卻看起來永遠像樣板間一樣？
一方面是主人的生活習慣，另一方面是廚房整體的空間與收納能力是否足夠。
尤其是家中來客，廚房才是一面鏡子。反正淘姐每次去朋友家做客，都要“仔細參觀”一下廚房和衛生間，然後基本上對主人的性格就略知一二了。
其實大家都希望餐廳大一些，畢竟這裡幾乎是每天家庭成員集中的唯一場所，而不僅是一個“飯點”。
事實上，餐廳空間應該和家庭廳有融合度，尤其是對於“功改”來說。畢竟我們的房子不是大平層，面積有限，應該做到空間互相借用和功能互相補充。
如果餐廳能夠和客廳融合，那這兩個廳都會更通暢，這也是為什麼有的戶型顯得大，而有的戶型就顯得小的機關鑰匙。
平園的建面約133平米戶型就是這一層面的“樣板”，最好的融合度必須“無縫連接”，客廳、餐廳、廚房“一線貫通”。
❖ 值得說的是，這個戶型在廚房東側還跨了一個生活陽臺，這可是解決生活痛點的“神器”。
尤其是從“剛需戶型”一路走過來的人，都會有這樣的煩惱：
比如沒有地方晾衣服，家裡像掛了萬國旗；衛生間太小放不下洗衣機；長期不用的雜物沒地方放……這就是因為沒有生活陽臺。
按照“功改”戶型的標準，生活陽臺的進深應不小於1.5米。
不過平園這個戶型生活陽臺無論是進深還是開間都超過了2米，面積在4平米以上，空間足夠大，收納能力更強。
另外，“功改”戶型要求主衛面積不小於4平米，客衛不小於3平米。
而平園的133戶型中，這兩個數值分別是6平米和5平米，這已經提升到了“享受型”那一檔。
所以，從各面積段的量化來看，格調平園這款戶型雖然控制在了建面約133平米的“功改”段，但實際戶型的功能點已經是介於“舒適性”和“享受型”之間了。
❖ 對於“功改”來說，什麼是好戶型？
淘姐覺得，首先是空間的人性化和對每一位居住者的尊重。
可能在大面積豪宅中，體現的並不明顯，但如果需要把控面積，就必須講究均衡。
超大客廳和小臥室、超大衛生間和小廚房、超大主臥和小次臥都是不實用、不經濟、破壞均衡的設計。
“功改”戶型的客廳規模其實沒有那麼重要，當然，面積大沒問題，但佔戶型面積中的比例也無需太大。
所以為什麼說平園這款戶型對於“功改”需求的詮釋很到位呢，它真的沒有做那種看似很流行的超大寬廳，客廳面積20來平米，很適中，也足夠用了。
省下來的面積分給其他房間，各空間是具有均好性的。
4
看出用心，再買
再多說一些小細節。
門和窗的位置是能看出來設計是否用心的地方。
開門的地方決定了動線的走向。
舉例來說，下圖A的動線比B要合理，所以 A 中可以在右上角再放一把椅子或是衣櫃；B中的左邊角落是動線，不好擺放。
這也是衡量一個戶型舒適度高低的小標準。
平園建面約133平米戶型在動線設計上沒毛病，而且整體的動靜分區很明顯。
還是要說一說南北通透的問題。為什麼說南北通透是最佳選擇？
因為單面開窗的情況下，全屋換氣速率只能達到10次/小時，而貫通通風能達到 45次/小時。
也就是說，不借助其他工具，單面開窗基本不能滿足室內的換氣需要。
邊戶一般都是通透的，但有些項目的中戶就滿足不了這一點。
格調平園即將首開的產品選擇起來倒是“不糾結”，1梯2戶的格局，每個戶型都能保證南北通透。
格調平園效果圖
來不來看環境，買不買看戶型。
當下正進入買房通道的這些“功改”人群，都是很成功的。
因為他們在小陽春時順利把房子賣掉，但新房的限價還被死死摁住，可以靜下心來無須慌張的挑挑戶型。
在選擇時，不妨用用淘姐剛才說的那些“試金石”，沒準兒可以助你一臂之力呢。
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