2019年，鄭州老舊小區改造開始實施推進，市民對“老舊小區”的關注和審視也變得更多。
什麼是老舊小區？從定義上來講，是指樓齡超過10年以上，內部設施陳舊老化，缺少綠化景觀的小區。在一些業主眼中，“老、舊、髒、亂、差”是他們對此類小區的直觀印象。
然而，在一部分剛需購房族看來，老舊小區不被看好的印象分，卻在其他方面發揮了作用。如小區周邊的早餐攤兒、寬敞的居住空間等會給他們的生活帶去實用且便利的體驗。就好像那句：麻雀雖小，五臟俱全。
所以，當我們重新審視市中心的“老舊小區”時，它的優劣是否被購房者所熟悉？它是否真的值得購買？本期小鬧邀請了兩位大咖為購房者解密老舊小區的置業之道。
1、老小區給大家的印象如何？鄭州哪些區域是老小區聚集的所在？
德佑南關街店商圈經理 肖冰
在大部分客戶和業主眼中，老小區給大家的印象是老舊破髒亂差，此類小區大部分集中在管城區和二七區。
德佑東明路店星光經紀人 翟政興
一般情況下，老小區給人的第一印象是年代比較老，購房者會覺得房子比較破舊一些，另外就是沒有電梯，上下樓不方便。第三個就是老小區的物業，包括小區環境可能比較一般，居住的舒適度不高。第四個就是好多老的小區設計的時候都沒有設計這個停車位，所以停車會比較困難一點。
鄭州的老小區主要就集中在鄭州的老城區，主要是最早發展起來的金水區、二七區、管城區這些老城區。
2、老小區有哪些優劣勢？可以分為哪幾類？附典型小區舉例。
德佑南關街店商圈經理 肖冰
老小區類型集中了鄭州早期的拆遷安置房，房改房，經濟適用房以及公租房，年代跨度從1950年到2010年，價位便宜，得房率高是這類房子最大的優勢，當然劣勢也相當明顯：沒有物業、安全性差 、沒有停車位或車位擁擠、交易過程複雜、產權糾紛較多、各種稅費繁雜，交通不便利、容積率高等等很多不利因素導致了房價增長慢、成交量低 、客戶群體少。
典型小區比如片區內的國棉二廠家屬院，總計70棟樓，年代最老的是前蘇聯時期蓋的房改房，最近的是2009年左右的房改房，小區內部四通八達，周邊學校，市場較多，出行擁擠，但實際單價從8000元至12500元不等，小區內老人和租戶較多。這類小區歷年來成交也不少，大部分客戶群體都是附近在火車站做生意的外地人，或者是因為收入較低的剛需型客戶。
德佑東明路店星光經紀人 翟政興
老小區可以簡單分為兩大類。一種是單位家屬院，這類老小區多一些，比如國稅局、地稅局、外貿公司的家屬院。另一類就是一些近優質學校的老小區，比如水利廳、供銷社、省人大家屬院。
老小區的優勢主要是均為多層設計，得房率大部分會比較高。相對來說，老小區的位置都是在主城區或市中心，位置上比較優越。缺點主要是年代比較老，沒有電梯，停車不方便，小區沒有明顯綠化景觀等。
3、在比較優質的老小區中，不同的小區適合哪種類型的購房人群？
德佑南關街店商圈經理 肖冰
相對優質的小區中也存在周邊覆蓋學校、地鐵的房子以及養老房， 在整個鄭州市場中存在著一批收入較低的純剛需客戶，老小區因為單價便宜、總購房成本低，所以也會受到這類型客戶的青睞。還有一部分小區可以作為父母養老，這就要匹配生活配套設施相對成熟的房源，比如小區周邊有醫療、公園、小河等配套，更有利於養老生活。
德佑東明路店星光經紀人 翟政興
首先是工作地緣性客戶。比如我們店所處的省醫商圈，離省人民醫院、腫瘤醫院、胸科醫院這三大醫院比較近，所以周邊相對來說比較優質的小區，像民航新村、工商銀行家屬院這些小區，大多的購房意向群體是這些醫院的醫生。
除此之外還有一些有接送孩子上學或陪讀的客戶群體。這一類客戶群體需求比較單一，就是主要考慮孩子上下學接送方便。所以需求都比較明確，根據學校所在位置選擇周邊品質較好的小區就可以。
4、購房者如何辨別不適合居住的老小區？
德佑南關街店商圈經理 肖冰
作為購房者在選擇適合自己的小區前，一定要對自己想要的片區做出詳細的瞭解，最好是諮詢片區相對從業較長的經紀人，瞭解片區的醫療、交通、休閒等生活配套，從自己實際需求出發的同時也要衡量自身購買能力。其實從根本意義上來說沒有不適合居住的小區只有不適合你的小區，只有在清楚瞭解實際需求之後才能找出適合或者不適合購房者的老小區。
德佑東明路店星光經紀人 翟政興
對於老小區來說，物業是非常重要的。如果一個老小區沒有物業的話，可能衛生、停車這些影響日常居住的方面，都會比較無序混亂。尤其是一些比較破舊的老小區，問題可能會比較多，沒有好的物業來解決或者預防這些問題的話，確實是不適合居住，購房者在關注老小區時，可以重點注意下小區的物業情況。
小鬧說：在鄭州，新房樓盤多集中在三環附近或三環外，位於老城區的小區大部分年代不夠新，內部環境及戶型設計不夠現代化。但是老小區也具備許多新樓盤缺少的特徵，比如多層樓棟得房率高，周邊配套更加成熟。很多購房者之所以談“老”色變，大多是認為年代老必然和破舊、髒亂差聯繫在一起，卻忽略了一些有著優質物業、戶型設計和小區配套更合理的老小區。而且在舊改的作用下，一些老小區已經換了新貌。在糾結是否要購買這些小區的房子時，不如去實地瞭解一下其內部的品質，盲目下定論也許會適得其反。
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