疫情影响下，对于房地产信托的影响有那些？有啥机遇？

财经奥迪特

此次疫情，对于我国经济结构各方面影响都是深远的，其中，针对信托行业考验巨大，对于信托行业中的房地产信托那更是面临着严峻的形势。

疫情下，房地产销售几乎为零，房地产信托的偿债面临着巨大压力。在此我们整体梳理下，看看在“后疫情”下，房地产信托面临的正面和负面影响，以及可能碰到的机遇和挑战。

此次疫情对经济影响更广泛，监管部门出台多项措施合力抗疫

监管部门高度重视疫情发展，出台多重磅政策

疫情爆发以来，金融如何支援抗疫？如何更有利防止疫情对于经济的破坏影响？央行、财政部、银保监会、外汇局这四个主要监管部门出台多份重磅文件，前期部署金融支持疫情防控工作，后期部署加快复工复产工作。举例两个重磅文件，例如：

还有多项政策，可以总结说：监管出台的这些文件为抗疫和复工工作中发挥了极大的作用，起到了金融稳定的作用，为我们安心在家，封闭抗疫发挥了主要作用。

此次疫情相对2003年，可能破坏力更大，经济修复过程需要更长

不同于2003年春季的公共卫生安全事件，此次疫情对于我国经济活动的影响更强，影响的时间也更长。具体表现为：

总结来看，疫情后财政和货币政策将更加积极，而且国际上疫情才刚刚开始，有可能出现我国新的大发展机遇。

那么随着疫情控制后复工复产的快速恢复，外加扶持政策强有力的支持，再加上国际旺盛的生产填补需求，预计我国经济在二季度之后将出现大恢复。

在过去疫情蔓延期时，信托业的业务项目情况和总结，受到一定负面影响

2020年信托业1-2月的经营情况，2月最低，3月反弹

查看数据，对比2019年信托产品发行数量和规模，发现有着显著的影响：

2020年春节后信托项目成立数量和规模未大幅增加，受到延期复工以及无法现场工作等因素的影响严重。

未来，预计随着疫情的逐渐稳定以及社会生产经营活动的逐步恢复，信托公司业务也将逐步趋于正常。

疫情对于信托资金募集产生较大影响，对比去年，同比减少30%以上

根据信托网统计，2020年2月，信托的发行和成立规模分别为1,543.3亿元和1,094.31亿元，而同年1月份的发行和成立规模分别为2,027.49亿元和1,948.85 亿元。同比下降30%以上，说明疫情下，信托产品的募集受到比较大的影响。

总结来看：信托公司需要加强与客户的线上沟通，通过互联网平台、APP等开展线上直播，分析宏观经济形势，分享投资策略，与专业机构视角引导投资者增强信心。

对于2003年公共安全卫生事件，此次疫情下的房地产市场比较

2003年期间，我国房地产行业存在巨大的发展潜力和强劲的发展动力。

2003年，我国房地产行业处于98“房改”初期，城市人均住宅面积仅23.7平方米，住房面积狭小。当时的房地产行业，可是被定位为国民经济支柱产业，行业投资增速达到29.7%。同时居民杠杆率也比较低，仅为16.2%。

在此背景下，行业整体表现出快速增长的态势，即使受到公共安全卫生事件影响，但是2003年商品房销售额增速保持在30%以上。

此次疫情期间，房地产行业增速下降明显，行业反弹相对较弱。

在“房住不炒”的总基调下，而且房地产行业经过十多年快速增长，人均住宅面积接近40平米。其实在2019年，行业投资增速下降已经很明显，增速仅仅为9.9%。居民杠杆率也是不低了，已经达到55.8%。

最重要是宏观调控的总基调是“房住不炒”，在2020年也不会放松，政策基调也未变，央行发布的2019年第四季度中国货币政策执行报告中提出完善LPR传导机制，坚决打破贷款利率隐性下限，疏通货币政策传导，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

总结来看：行业发展背景变化以及政策导向的转变，使得疫情过后的房地产行业不可能再出现2003年的反弹力度。

疫情影响后，房地产信托业直接和间接影响，扶持政策的对冲作用

房地产信托受到疫情的直接影响比较大，尤其是资金流的兑付

房地产信托从各级政策扶持方面，间接扶持多，直接扶持少。

目前的各级政府关于地产的宽松政策仅是针对疫情防控期间的临时政策。其中针对地产信托的额度并未松绑。银保监会还出台了《信托公司资本金管理办法》，也在一定程度上限制了房地产信托的过快发展。

总结来看：未来房地产信托展业还会面临多重压力。房地产信托调控仍然持续。

房地产信托仍有发展机会，信托公司在风险防范下抓住信托机会

疫情过后，利空出尽，但是信托公司还是要先防范业务风险。

从长期来看，房地产融资需求仍旧存在，市场总体稳定的趋势不会改变，信托仍旧存在业务机会，但是需要把握风险防范的关键点并抓住业务发展的机会。风险防范方面主要关注的内容有五点：

从有利方面看，疫情过后要恢复，新基建要开展，房地产信托还是机遇并存。

疫情过后，房地产市场的变化将为信托行业也带来新的机遇：

第一，从房企而言，疫情后急需抓紧项目的开复工和销售，以实现资金快速回流，预计传统房地产市场仍有一定反弹，受疫情影响较大的企业为改善现金流情况也可能通过资产证券化方式调整融资结构，信托公司应把握此类业务机会，抢占市场并积极提高业务主导性；

第二，在房地产市场调整过程中，疫情将加速房地产行业的资源整合，大型优质房企对潜在优质项目的并购以及大型房企对中小型房企的并购将产生新的业务机会。

总结下：抓住复工返工的反弹，多做项目多创新。同时同大房企做好共存共荣的长期合作协作。

同时，可以鼓励房地产企业，积极参与“新基建项目”，可以探索以PE或者创投模式积极参与，拓宽信托公司对于房地产建设的参与空间。

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当前，新型冠状病毒疫情对社会经济与人民生活影响巨大，确诊和疑似人数仍呈上升趋势，防控形势十分严峻。总的来看，疫情对经济造成显著的短期冲击，一季度GDP增速下行已成定局，但如果能够较快改善疫情防控局势，从中长期而言对中国经济走势影响有限。可以预见，信托公司同样面临疫情带来的短期风险，经营业绩也将承受一定压力，但部分业务也可能面临阶段性发展机遇。

一、受疫情影响的存续信托

项目在风险有所提升

新型冠状病毒疫情带来的影响是全面的，尤其是给房地产、政信、小微金融等信托业务重点领域带来较大影响，可能会提升存续信托项目的潜在风险。

（一）可能会提升部分房地产项目风险

房地产市场受到疫情影响较为直接。一是从房地产企业来看，疫情爆发以来，房地产企业无论是在拿地、开工、竣工、销售回款环节均出现短期停摆，大部分地区暂停了房地产销售活动，直到疫情结束后才能恢复，原本是楼市“小阳春”的销售局面将会大受影响，从而造成部分开发商资金链吃紧，提升信托还款风险。二是从区域来看，此次疫情严重或者发展较快的地区，是近年来信托公司开展房地产业务的重要区域，如：湖北省武汉市近年来房地产市场发展较快，却是此次疫情的爆发地和最为严重的地区；浙江省、广东省、河南省、湖南省确诊感染人数较多，深圳、广州、郑州、长沙等城市疫情防控可能升级，这些区域和城市是近年来信托公司房地产业务开展的重要区域，疫情带来的影响非常值得关注。三是从影响的时间来看，此次疫情对房地产市场的影响时间可能会较长，即使疫情结束后，社会秩序仍存在一个逐步恢复的过程。如果较为严格的房地产调控政策没有变化，原有的房地产销售周期可能也会拉长，存续的房地产信托项目回款情况以及房地产企业的资金状况仍不容乐观。

（二）近期到期的政信项目可能存在无法及时兑付的风险

自2018年下半年以来，信托公司政信业务有所回暖。2019年前三季度信托公司投向基础产业的新增项目规模已达4537.52亿元。随着疫情的爆发和蔓延，近期将到期的部分政信项目可能会受到较大影响，存在无法及时兑付的风险。一是目前到期业务可能无法及时兑付。疫情期间，各级政府部门全力抗击疫情，企业延期复工、弹性工作。若此时信托公司政信项目到期，可能会受到工作效率影响，产生一定的时滞，影响按期兑付。二是后续到期业务可能没有能力兑付。为应对疫情，财政部与国家医保局联合印发的《关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情医疗保障的紧急通知》，地方财政需要支付部分确诊患者发生的医疗费用和疫情防控工作所需的经费，对于疫情较重的趋区域财政产生较大的压力。此外，疫情较重的地区社会经济秩序受到严重影响，可能也会导致其收入下降，影响区域还款能力。

（三）部分中小微企业融资风险将会加大

本次疫情对多个行业产生了冲击。以零售餐饮和旅游服务行业为例，有机构测算这两个行业春节期间共损失10000亿元以上。部分餐饮企业告急，企业经营仅能维持三个月左右。部分中小企业聚集的江浙地区情况也不容乐观，以温州为例，确诊人数达291人，是湖北以外疫情最严重的的城市。大部分企业停产、销售困难，挣扎在生死一线。部分城市甚至出台了支持中小企业共渡难关的十条政策意见。部分中小企业是信托公司小微业务的客户群体，企业生存困难，将增大小微业务还款风险。

二、资本市场波动较大影响

信托公司标品业务开展

对比2003年非典疫情对资本市场造成的影响，此次新型冠状病毒疫情将给资本市场尤其是股票市场带来的波动更加明显。

（一）股票市场短期可能持续震荡

2月3日，在综合考虑各方面影响的情况下，股票市场开市。开市后，三大股指低开，沪指跌8.73%，深成指跌9.13%，创业板跌8.23%，3000余只个股跌停。不过，到午间收盘，沪指跌幅略收窄至8.13%，深成指跌幅收窄至8.27%，仅当日一上午北向资金便合计流入86.94亿元，其中沪股通买入58.62亿元，深股通买入28.33亿元，全天合计181.89亿元，这表明市场资金普遍看好疫情结束后的反弹趋势。但随着疫情的演进，不排除预期外因素对市场的冲击，持续造成市场的较大震荡。市场的持续波动，将给信托公司的二级市场投资业务带来挑战。

（二）股票市场行业板块走势分化

从板块上来看，医药生物表现依然最强，银行、家电板块在早盘小幅回升后重新走低，但医药股短期题材炒作的成分更多；受此次疫情冲击较重的餐饮旅游、商业零售等行业短期内难以恢复元气；2019年下半年半导体、5G等行业走势较好，但由于电子工业密集的广东、浙江、湖北都是重灾区，企业无法按时复工，即使复工后人员招聘也会遇到困难，上市公司一季报将会受到影响。预期未来资金将会更加关注估值偏低、经营稳定的的上市公司。因此，信托公司在二级市场投资中的板块选择和投资能力显得更为重要。

（三）债券市场近期表现将优于股票市场

为抗击疫情，央行已经充分向市场表达了维持流动性充裕，引导资金价格下行，降低企业融资成本的意愿，货币政策在一定时间内将保持宽松，债券市场近期表现将由于股票市场。从2月3日的交易情况来看，国债期货大幅收涨，10年期主力合约涨1.37%报100.97元，创逾三年新高；5年期主力合约涨0.71%报101.40元，2年期主力合约涨0.23%。在股票市场不确定性增加、板块分化显著的情况下，信托公司可以更多关注债券市场的投资机会。

三、信托公司经营业绩

将会受到一定影响

短期内，信托公司的业务开展将受到一定影响，存续项目潜在风险增加，整体业绩水平可能将承受更大压力。

（一）新业务短期内开展较为困难

从业务开展方面，信托公司房地产、政信等项目短期内可能面临停摆的风险。由于全国各个省市均已发现确诊病例，部分地区暂停公共交通运输。信托公司开展新业务过程中，难以完成现场尽调等业务环节，不能充分履行《信托公司受托责任尽职指引》中规定的相关职责。短期内，新业务开展较为困难，这也将影响到整体的经营业绩。此外，即使疫情结束后，企业恢复生产经营仍需一定的时间。

（二）资本市场震荡对业绩产生不确定性影响

股票市场中，受此次疫情冲击最为严重的旅游餐饮、商业零售、影视院线板块，以及民航和机场运输均受到严重的打击。同时，经过前期的快速上涨，消费电子、半导体产业链等后期走势也具有较强的不确定性因素。而此次的疫情发源地武汉市是半导体产业重镇，有长江存储、武汉新芯、武汉弘芯等三大晶圆厂。此外，虽然部分医药股近期一枝独秀，但不排除资金炒作的可能，后期回落的可能性较大。在疫情控制未明朗之前，股票市场将维持震荡格局，信托公司的投资收益存在较大不确定性。

（三）疫情对信托公司流动性提出更高要求

受负债渠道约束，信托公司补充流动性的渠道较少。同时，由于业务发展、化解风险项目等要求，信托公司获取流动性需求较强。从信托业协会的数据来看，截至2019年3季度末，信托行业风险项目个数与规模方面均呈上升趋势，风险项目数量1305个，风险项目规模为4611.36亿元。目前，受疫情严重的主要地区也是信托公司重要的业务区域，若疫情冲击较大，短期风险项目攀升，可能会对信托公司流动性提出更高要求，进而影响经营业绩。

四、部分信托业务面临

阶段性发展机遇

为对冲疫情对经济的冲击，预期货币和财政政策将保持适度宽松，在疫情得到有效控制后，部分信托业务将面临发展机遇。

（一）基建投资力度可能增大

2019年基础设施投资较2018年有所回升，但增长仍然缓慢，最高的9月也仅为4.50%。在疫情发生之前，国务院采取允许将专项债券作为符合条件的重大项目资本金等方式拓宽基建项目资金来源，并将水利建设将作为2020年的重点工作加大投入，以提升基建投资的增速。疫情发生后，对经济增长影响较大的消费行业受到严重冲击，若情况进一步恶化，不排除政府部门增加基建投资力度对冲下行风险，领域仍将集中在补短板的公路、铁路、城建、物流、生态环保、社会民生，以及5G等。这将给信托公司参与新型基础设施建设提供机遇。

（二）资本市场业务面临机遇

为对冲公开市场逆回购到期和金融市场1.05亿资金集中到期等因素的影响，央行在公开市场开展3000亿元14天期、9000亿7天期逆回购操作。值得注意的是此次逆回购中标利率均下行了0.1%。央行为维护疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕并引导利率下行意图明显。在应对疫情对经济造成的冲击过程中，保持流动性宽裕并引导资金利率下行有助于帮助企业渡过难关。预期债券市场业务将得到信托公司更多关注。

（三）房地产并购的业务需求将会增加

在疫情影响较为严重的区域，部分房地产企业将会面临严峻考验。尤其是综合实力中等、资金链较为紧张、拥有一定优质项目资源的区域龙头或知名房地产企业，为应对生存危机，可能会有出售部分优质资产的意愿。对于整体实力较强、资金相对宽松的大型房地产企业而言，有实力、有意愿以较低成本并购获得区域优质资产，优化区域布局。在房地产并购的需求和供给中，信托公司可以提供包括投融资在内的多种服务。

（四）密切关注并深入研究大健康领域的投融资机会

由于新型冠状病毒疫情发展持续升级，1月25日全国30个省市针对疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。部分疫区口罩、防护服等物资严重缺乏，凸显了应对公共体系建设和流行病防治建设的不足。疫情结束后，公共卫生体系建设、流行病的预测和防治，以及相关大数据技术研发和技术体系建设等将会成为国家和企业共同关注的焦点，并存在相关投融资机会。信托公司可以与大健康领域的领先机构合作，密切关注并深入研究该领域的投融资机会。

（五）慈善信托将会迎来更多需求

为助力打赢新型冠状病毒肺炎疫情防控阻击战，信托业迅速行动，由中国信托业协会倡议成立并由国通信托有限责任公司担任受托人的“中国信托业抗击新型肺炎慈善信托”在短短3天时间内募集资金达3080万元，并迅速筛选确定4个投放项目优先执行，取得了良好的社会效果。在此次抗击疫情过程中，慈善信托相对于传统捐赠，体现出了更多的制度优势，将会迎来更多需求。

物业之窗

虽然近些年来，房价不停的上涨。但是，事实并沒有那么简单。

08年左右，多少人以为到头了，却不知是个开始，15年也在重复08年的事。

上车的下车的，来来往往多少血淋淋的故事。

这回疫情，只不重复历史进程而已。

至于是上车还是下车，都别想着你抄抵成功。买的永远没卖的精，要做的是资产的合理配置。

房产也不过是一种选项而已，不再是唯一。

房志栋

对楼市的影响也是非常大的。疫情期间，大部分城市的售楼处都处于关门状态，银行不营业无法办理房贷，新二手房，由于人与人之间的隔离，无法看房，线下交易断裂。

宝杉

1.出现逾期违约

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