房子和人一样，有年龄
鉴于此，2020年，我相继写了合肥投资购房的系列文章共3篇（本文是第3篇）：
《2020年合肥投资购房攻略一（户型篇）》
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《2020年合肥投资购房攻略二（学区篇）》
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《2020年合肥投资购房攻略三（房龄篇）》
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本文通过合肥近3年二手房挂牌及成交数据比对研究，试图找出房龄与房产价格之间的变化关系。来指导我们投资购房。
文章主要从房龄对房产的流动性和房价折旧程度两个维度的影响来展开论述。
本文选取贝壳平台有明确建成年代的挂牌数据样本：42211
一、房龄对房产流动性的影响
房产投资里有一个流行词：有价无市。虽然房子挂牌价格一天比一天高，房价年年上涨，但是成交量很少，卖不动，这样的房产，我称之为僵尸资产，合肥现存大量的二手房小区，包括一些曾经的豪宅小区，近3年没有成交记录。房产投资，第一个要关注房子的变现能力，即流动性，避免买入的房子，多年后变成僵尸资产。
研究二手房的流动性，从以下两个方面：
一是成交挂牌比，
二是成交周期。其中：
成交挂牌比（简称成交比）
成交挂牌比=全年成交量/当年挂牌量X100%。
成交挂牌比值越高，说明房子的流动性越强。反之说明房子流动性差，房子卖不动，有价无市。
成交周期：
房源从挂牌到成交之间的时间长度，单位：天。
成交周期越短，说明房子比较抢手，流动性好。反之，流动性不好，房子挂出去很久才能出售，房子流动性差，有价无市。
1、不同房龄的成交挂牌比
当前全市成交比均值为：21%。
我查询了所有有建成年代的挂牌记录和2019年全年成交记录，并根据房子的建成年代作了分类统计，计算出每一个房龄段的成交挂牌比（为了便于统计，我将建成年代为2019年的二手房计为房龄1年，后面以此类推）。统计结果如下表：
合肥房地产开发最高潮的时间段是2006-2016年，这10年，每年大约有10万套左右的新房上市。对应的房龄段是4-14年，所以此段时间挂牌量最大。如下方柱状图所示：
可以看出，房龄1-8年这个时间段，挂牌数量整体走势是逐年增加，说明随着房龄的增加，房产持有者卖房的意愿越来越强。
反之，从买家的角度，房龄越高，买家购买的意愿是下降的。下图是不同房龄二手房成交比走势：
先看房龄从1-20年二手房成交挂牌比。
理论上来说，房龄为1年的次新房最受市场欢迎，但是数据显示房龄为3年的二手房成交占比才达到峰值：
房龄为1年，挂牌量为511个，成交量为70个，占比只有14%，
房龄为2年，挂牌量为927，成交量为233，占比为25%。
房龄为3年，挂牌量为1697，成交量为685，占比为40%。
房龄为3年的二手房成交比为40%，最受市场欢迎，流动性最好。因为第3年的次新二手房，没有了5.3的增值税，房子又新，是最佳的投资时间段。
房龄为4年挂牌量为2637，成交量为1029，占比为39%。
房龄为5年挂牌量为2743，成交量为1021，占比为37%。
房龄为6年挂牌量为2587，成交量为943，占比为37%。
从第4年开始，成交比逐年下降，但是房龄6年与3年的成交比相比，只下降了3个百分点。即3-6年房龄属于同一个阶段，流动性均较佳，是二手房流动的黄金期。
第7七年挂牌量为3526，成交量为1088，占比为31%。
第8年挂牌量为4983，成交量为1422，占比为29%。
第9年挂牌量为3190，成交量为1027，占比为32%。
第10年挂牌量为3257，成交量为902，占比为28%。
第7年的时候，成交量没有下滑，挂牌量较上年增加了939套，导致成交比较上年下滑了6个百分点。
第8年与上年类似，成交量和挂牌量均上涨，但是挂牌量增量巨大，成交比较上年再次下滑2%。
第一批投资或者自住的人，经过几年的积累，手里有了积蓄，有了新的购房需求和置换能力，在房龄
7-10年阶段，成交比也维持在30%左右的比例，且比较稳定。此时的房产成交数量变化不大，但是挂牌量增加，市场上竞品增加，流动性变差。
值得注意的是：房产流动性随着房龄的增加出现了明显的减弱特征，但是这个减弱不是简单的直线型下降，而是阶段性、阶梯性的。
从房龄11年、16年这几个房龄段，能明显的看出，每4-5年为一个阶段，每个阶段相对平稳，各个阶段呈断崖式下滑特征。
房龄11年的成交比为20%，较上年下滑8%；
房龄16年的成交比为12%，较上年下滑6%；
但是在16-21年之间，成交比没有再出现断崖式下滑，而是始终维持在一个较低的状态。房龄满21年之后，由于数据量较少，偏差大。所以我将房龄20年以上的数据综合计算，房龄20年以上的二手房成交比，约为15%左右。
第一阶段：1-2年房龄，成交比约为21%左右，与均值基本持平；
第二阶段：3-6年房龄，成交比约为38%左右，高于均值17个百分点；
第三阶段：7-10年房龄，成交比约为30%左右，高于均值9个百分点；
第四阶段：11-15年房龄，成交比约为20%左右，与均值基本持平；
第五阶段：16-20年房龄，成交比约为14%左右，低于均值7个百分点；20年以上房龄，成交比约为15%左右，低于均值6个百分点。
小密圈好友咨询我的时候，常常涉及到新房的投资周期问题。由于我国新房是预售制，在你交过首付之后，通常需要2年后房子才能建成，如果要达到满二无增值税出手，新房的投资周期通常是4年，而不是2年。在计算投资收益的时候，要考虑到资金成本。如果纯投资，从购买，到4年后转手，年均涨幅达到
2X1.05的4次方=2.43万。
2万单价购买，4年后售出，售出时需要卖到2.43万元以上，才有明显的收益。
2、不同房龄的成交周期变化分析
全市成交周期均值为：92天。即一套房子从挂牌到正式成交平均需要大月3个月的时间。
我统计了全市不同房龄的二手房成交周期，并把学区房和非学区房的成交周期单列，得到如下数据：
全市不同房龄二手房，成交周期最短的也还是房龄3-6年这个阶段，这从侧面应证的成交挂牌比的数据价值。
从第7年起成交周期开始拉长。
在第8年成交周期表现了一个很高的跃升，较上年成交周期拉长了11天，房龄7-8年是一个跃升点。
到第16年，19年分别出现峰值，
但是到了第20年又开始回落。很显然20年以后的成交周期数据，没有真正反映房龄与房子流动性的关系。
学区房是非常优质的资产，特别是老城区20年以上的顶级学区房，流动性好，成交周期并不长，为了更单纯的研究房龄二手房的流动性，我将能够产生学区溢价的学区房包括：45中、42中、50中东、50中西、50中新、168玫瑰园等单列，得到学区房的成交周期,其柱状图如下，
学区房成交周期均值为81天，比全市均值短11天，学区房的流动性较好。
由于学区房成交数据较少，波动较大。所以只能从整体上看学区房的大概成交周期走势。如果剔除3-6、17年4个波谷和14、16、19、22年4个波峰，学区房的成交周期基本上处于比较
非学区二手房成交周期均值为94天，高于均值2天。其成交周期走势直方图如下：
与成交比的走势非常相似，随着房龄的增加，成交周期逐渐拉长，而这种拉长，是
1-2年房龄为一个阶段，未满二有税，所以成交周期长，流动不畅；
3-7年房龄为第二个阶段，成交周期77-85之间，周期短，成交快；
8-10年房龄为第三个阶段，成交周期98-96之间，周期显著拉长10天以上，表型出明显的跳跃性；
11-15年房龄为第四个阶段，成交周期大于100，但小于110，较上个阶段又延长了10天以上，成交难度很大；
16年以后，出现峰值131天、121天、117天，成交周期最长，流动性也最差。
总结：
新房的生命周期最长，新房购买以后，要经历一个相对较长的成交周期（4年以后转手才能避开5.3的增值税），如果买到
在房龄3-6年，是流动性最好的黄金段。
第7年开始会有显著的下降，但是10年内，仍然具有较好的流动性，学区房和非学区房差距不大。
11年开始，成交比只占到挂牌量的20%，比3-6年的比值下降了一半，跌幅明显；非学区房成交周期，房龄11年比10年延长了13天，
房龄11年以后的二手房，特别是非学区二手房，流动性明显变差。
学区房从第
房龄16年以后，成交比跌至15%；成交周期在第16年出现了一个峰值：131天。
房龄16年以上的二手房，流动性开始变得非常差。
二、不同房龄的成交价格研究
如果说，成交比、成交周期影响的只是房产流动性，还没有伤及到房产投资的要害--房价。那么随着房龄的不断增长，房价的持续下跌，则是实实在在影响到我们投资收益。房龄增长在房价上的下跌，我称之为折旧。这个折旧率到底有多少呢？
我根据建成年代及房龄的不同，将所有已经成交的二手房均价做了统计，如下表：
根据上表中全市不同房龄二手房的成交价格走势，能看到：
和成交比、成交周期类似，1-2年的房龄二手房，受5.3增值税的影响，在价格上处于低位；
房龄10年内的二手房，价格处于较高的位置，
超过10年的二手房成交价格会有明显的“折价”、“折旧”现象。
房龄16-22这个阶段，房价水平比高点要低3000元左右，价格已经处于低位。
但是到了23年以后，二手房成交价格突然重新达到了一个高点。房价回春了吗？
通过数据比对，发现23年以后成交的二手房源，以学区房成交占比80%，即23年以上的非学区二手房，已经进入僵尸资产的列表里。这时候能够活跃在成交列表里的，只有学区房。
非学区房，目前合肥楼市，学区对房价加成较高，我剔除明显溢价的学区房，将非学区二手房不同房龄成交均价单列，得到下表：
如上表所示，：为了更准确的研究房龄与房价折旧之间的关系，我也是从两个方向来做对比：
一是每一个房龄段的房价较上一年的折旧（涨跌）幅度；
二是每一个房龄段的房价较基准价格的折旧（涨跌）幅度；
每一个房龄段的房价较上一年的折旧（涨跌）幅度
房龄1-2年，全市二手房成交均价低于1.5万；
房龄3年，全市二手房成交均价出现大涨，涨幅达到8.5%！
从第7年开始，全市二手房成交均价比上一年下跌了1180元/平，折旧7%！
第8年房价较上一年继续下跌4%！
在成交比数据研究中可以看到，第8年是挂牌量最大，成交比较低的一年。我查了一下，2012年的新建商品房数量是16.8万套，历史最高！这一年二手房扎堆上市置换！
从房龄11年开始，第11年比第10年均价折旧了626元，折旧率4.1%。
从房龄16年开始，折旧再次加速。16较15折旧了778元/平，折旧率5.6%。
16年之后的房价，开始逐渐趋于平稳，折旧减速。
每一个房龄段的房价较基准价格的折旧（涨跌）幅度；
这里以房龄3年的成交均价：16273元/平为基准，从第4年开始，依次计算每一年房价相对于基准价格的折旧率，得到如下不同房龄二手（提出学区）成交价格折旧率走势：
房龄3-6年，房价处于黄金期，价格稳中有涨，没有出现折旧现象。
房龄7-10年，成交均价相差不大，第10年比第7年只下降了374元/平，只下降了2.4%。
在
从第16年开始，房龄16年以后的二手房，价格已经没有了弹性，直接呈现线性的自由下落之势。
房龄的增长与房价的下跌，也是阶段性、阶梯性的走势！
我将3-6年房龄的成交均价作为基准参考系，
第一阶段：房龄1-2年，有税阶段，价格低；
第二阶段：房龄3-6年，房价最高峰，变现的最好时间段；
第三阶段：7-10年整体折旧率为8%；
第四阶段：11-15年整体折旧率为15%；
第五阶段：16-20年房龄折旧率为21%，20年以上房龄折旧率为22%；
我们知道，房价构成里有60%-70%左右是地价。市场上新房售价2万一平，其中可能有1.3万左右是土地的价格。所以，房子本身的价值只占房价构成里的30%左右。随着房龄的增长，房子老旧，逐渐贬值，折旧的是房子的价值，所以房龄超过20以上，当房子跌到20%以后，房子自身已经没有多少价值。房子本身已经没有多少残值可跌。如果你的房子处于城市的核心地段，那么房价中剩余的地段价值，学区价值，地铁价值等外在附加因素，反而会让房子继续升值。
三：总结及购房建议
本文是在合肥房博士大量数据比基础上的独立研究成果。房龄与房价之间（剔除学区）主要有以下关系：
1、房龄对房子的流动性和房价有直接影响，这种影响的结果是房子的居住价值会随着房龄的增长呈阶段性、阶梯性的折旧；
2、结合合肥满2后免征5.3%的增值税政策，当前合肥二手房，流动性和价格最黄金的时间段是房龄3-6年；
4、房龄7-10年内的二手房，成交挂牌比由40%下降到30%、折旧约8%，但仍处于房产的白银阶段；
5、房龄11-15年，流动性变差，折旧率上升到15%，这是房产的青铜阶段；
5、房龄16年以后的二手房，成交挂牌比下降到15%左右，折旧率已经达到了21%，房子价值在房价中只占10%左右的比重，房产升值主要靠学区、地段、外围配套拉动。
当前国内疫情已经被有效控制，合肥的楼市已经逐步恢复了元气、走上正轨。但是国际疫情更加严重。2020年4月5日，全球累计确诊人数已达到111万，美国已经累计确诊30万人，国外疫情尚未得到有效控制，拐点还没有出现。
为了应对疫情，美联储开始开动印钞机，放水收割全世界。与此同时，我国已经连续3次降准，4月3日，年内第三次定向降准落地。为了防止大水漫灌导致的通胀，将大基建作为蓄水池，希望将释放的资金用于实体。但是这些资金，最终会有一部分流入房产，推高资产价格。
这个阶段，有看多楼市，准备抄底的；有看空楼市，准备卖房套现的。然而合肥当前的楼市是有涨有跌持续分化的。叠加本次疫情的放水，2020年合肥楼市中的优质资产可以作为避险工具，仍然会持续上涨；劣质资产，丧失保值能力，会被进一步抛售。所以我在前两篇文章里（关注微公号：合肥房博士，后台选择“免费文章”菜单查看），建议大家，在3-4月份购房时，以淘笋盘为主。
有不少朋友咨询淘笋盘的技巧。笋盘的出现通常带有偶然性和随机性，市场上会出现一些有连还债、抵押、产权不清晰的伪笋盘，大家要注意辨别。真正笋盘一旦出现，会在很短的时间内成交。这就要求朋友们在淘损前要把准备工作做好：
首先要有充分的市场调查，确定什么样的价格点位、哪些小区是重点目标；
其次要确保资金到位，征信没有问题，工资流水足够覆盖贷款；
最后要时刻关注新上房源动态，与中介小哥保持良好的关系，确保在笋盘出现的时候，你可以第一时间得到房源信息。