曾經，商鋪因為其具有穩定、高回報的特點，一直備受投資者的青睞。他有可能不懂炒股、有可能不懂基金，但是他很有可能去買套商鋪或者幾套商鋪，這就是商鋪的魅力所在。以前大家用"一鋪養三代"來形容商鋪的高回報率，以前很多商鋪也的確有這方面的潛力，幾年租金就可能回本，幾年過後商鋪升值了幾倍，這就是商鋪，以前的商鋪，號稱“一鋪養三代”。
為什麼要強調是"以前"的商鋪？因為現在的商鋪基本上不具備以上的特點了，租金不穩定、回報率不高是現在大多商鋪的特點，很多商鋪還租不出去，算上貸款利息，回報率根本不能看。如今的商鋪被稱為“一鋪虧三代”，成了”傷鋪“。商鋪為什麼會成為現在這個樣子呢？
一、商鋪的增多
以前因為人口集中，商鋪有限，我們在城裡很難看到空置的商鋪，大量的消費人群足以養活這些商鋪。現在的城市發展進程很快，以前只有二環、三環，現在已經有了四環、五環；以前只有一個城區，現在卻又有新城和老城。特別是部分三四線城市過度的開發，城市規模雖然在擴大，但是人口卻跟不上的情況越來越凸顯，沒有消費者，商業市場自然越來越難。而開發商為了自己的利益，能修多少商鋪則修多少商鋪，根本不會考慮過量的問題。
二、電商的衝擊
現在網購發展得已經非常成熟了，下到幼兒，上到老人，都知道在網上買東西，都知道網購非常的方便。電商的興起註定會衝擊實體門店，本來以前我們買衣服都是在實體店購買，現在有了網上購物，可能有一半的衣物都在網上購買，或者超過一半的衣物在網上購買，那麼實體服裝店可能每年就會減少很多成交機會，也會少很多利潤。衣物生意不好做，很多商鋪就轉為經營餐飲、美髮、醫房、超市等網購難以替代的業態，業態集中又導致競爭愈發激烈，利潤也同樣受到影響。沒有利潤，自然影響商鋪的租金和出租。
三、價格的虛高
現在不管地段好壞，大部分商鋪單價都是幾萬一平，而且最重要的是現在的很多商鋪還有溢價。原本3萬一平米的均價，開發商就賣4萬，然後將溢價款當做其他費用算在房價裡。假設買個4萬一平、50平米的商鋪，需要200萬。按照5%計算，一年的租金為10萬元，每月的租金為8300元，摺合每平的租金為166元，每平166元的租金水平說高不高，說低不低。但如今，4萬一平的單價在很多城市根本買不到好地段的商鋪，所以166元一平的租金還真不容易出租，所以不得不降低租金，最後回報率看都不敢看了，還不如存銀行。最重要的是，貸款買商鋪的投資者，每月還得還貸，算上房貸利息，買商鋪還有回報率嗎？
所以，現在投資商鋪一定要想清楚了，否則沒開業就已打烊，商鋪變“傷鋪”了。