最近，一些租賃型住房開始陸續入市，個別項目的
“高租金”現象引起了社會廣泛的爭議。對此，5月7日，人民日報特地發表了一篇評論指出：若管理不當，“住”也是可以被用來炒的，屆時，普通大眾的“住房成本”會進一步上升。
文章指出，房子是用來住的，不是用來炒的。新房、二手房如此，租房市場也是如此。發展租賃市場，本義在於補上短板、“租購併舉”，絕非為炒作者提供轉場空間。
當前，各地有關租賃的支持鼓勵政策頻出、各方資本力量踴躍進入，這既是租賃市場的幸事，但確實也滋生了一些風險，有些風險來自於拿不上臺面的手段。如個別中介機構或“二房東”打著“租賃風口來了”的旗號，哄抬租金、操縱市場、人為製造緊張氣氛，進而導致租金非理性上漲。
人民日報這篇文章的本意是提醒城市管理者在“租房時代”要提防“不良機構”哄抬租金的行為。
不過，在筆者看起來，租房時代本就是對普通租房者的一次集體性剪羊毛。
再說的直白些，大力發展租賃性住房最根本和直接的目的並不是為普通消費者“減負”，而是穩房價和改善城市住房環境，作為最底層的普通租房者反而還要承受為此帶來的副作用——租金上漲。
其一，大力發展租賃型住房最根本的目的在於削弱剛需們的非理性購房行為，避免源源不斷的“接盤俠”產生，進而抑制房價的非理性波動。
在房地產這條產業鏈中，居於金字塔頂的銀行賺開發商和購房者的錢，開發商賺炒房客的錢（因炒房客是拉昇房價的主力），開發商和炒房客賺接盤俠（剛需）的錢。
這個邏輯之所以能成立，就在於開發商和炒房客嗆準了剛需們終究會接盤，哪怕價格漲了不少，他們也要勒緊褲腰帶買房。
與那些炒房客們不同，剛需們買房的第一訴求，是想有一個穩定且體面的居住空間，並且能享受到相應的教育和醫療資源，房價的上漲增值倒在次要。
所以，我們經常會聽到這樣的對話：
甲：這兩年房價上漲那麼多，你前幾年買的那套房子賺了不少吧？
乙：漲了也沒用！房子是買來住的又不賣，賣了一家人就要睡大街。
瞧！這就是剛需們的邏輯。
所以，剛需們也就註定了要成為開發商和炒房客們的“韭菜”。
然而，現在大力發展的“租賃型住房”打破了這種“傳導”邏輯。
首先，租賃型住房不賣，就直接把炒房客們擠出了市場；
其次，打通“租房”與“教育資源”的銜接，降低了剛需們因孩子教育而買房的緊迫性。
再次，穩定且體面的居住環境，也間接抑制剛需們買房的衝動。
一旦少了剛需——這堆底層最能燃的“柴火”，房價的“火勢”勢必會慢慢冷卻下來。因為，沒了接盤俠，開發商和炒房客再怎麼折騰，也掀不起房價的大浪來。
這也是此次國家大力發展租賃型住房的根本目的和邏輯所在。
其二，不管哪一種類型的租賃房，都將抬升“租房成本”，最終還是要普通大眾來買單。
未來市場的供應的“租賃型住房”主要有兩類，一種是新建的集體性自持租賃住房；二是城中村改造，開發商或其他機構做“二房東”統一運營管理的房源。
第一種的代表就是北京的集體性租賃型住房。
如2017年北京成交自持住宅用地達24宗，共計86萬方。這部分房子入市後，全是出租運營。
不過，很多一二線城市租金年回報率只有1-2%，而按照正常的市場邏輯，租金回報率超過資金成本1%以上，自持運營的開發商才能有錢賺。
而回本乃至賺錢的唯一途徑就是提升租金。
所以，才有了上個月萬科自持租賃項目“月房租1.5萬元起”“十年租金180萬元起”的租賃條件。
根據某機構測算，若有1%（高於市場平均租金價1倍左右）的自持高價租賃房源入市，就能讓整個城市的租金價格拉高2.3%。
這是一個很顯而易見的邏輯，如對面開發商自持小區租2萬，對面私人房源才6000，這種情況下，房東肯定要漲租。
第二種的代表就是深圳的城中村改造。
深圳的城中村達1044個，城中村“農民房”或私人自建房超過35萬棟，總建築面積高達4億平方米，佔全市住房總量的49%，提供的租賃住房約佔總租賃住房的70%，並居住了60%的城市人口。
與此同時，城中村由於建築間距小、通道窄，基礎設施不足，火災隱患種類多，而且村民自己的房屋自己出租，基本是散租的模式，每家也是自我管理，村集體難以提供統一的消防、安護等設施。
現在為了提升居住品質，深圳允許城中村綜合整治並改造成租賃住房。
說白了，即讓開發商接手城中村物業，進行統一全方位的升級改造，包括對基礎設施及環境進行提升、美化公共界面、優化公共步行體驗及活動空間，進行房屋界面及內部改造裝修，植入物業管理、長租公寓、商業物業的管理運營方式。
這個時候，開發商扮演的就是“二房東”角色，通常會與村民簽署10年的合同，而且給付的價格比村民出租的價格要高。
再加上企業的改造和裝修成本，最終的租賃價格要比村民最初的租賃價格高的多，最終買單的還是“普通租房者”。
當然，這種高成本並不是說錢白花了，至少，居住環境是大大改善了。就看租房者自己覺得值不值。
結論：
不管是基於成本等現實考量，還是個別“二房東”的無節操，未來房租上漲將會是大概率事件。
其實，較於房租的上漲，最可能讓大家心裡感到不平衡的是“房貸”。
不管“買房”，還是“長租”，銀行、開發商、購房者（租房者）的三角關係是不變的，唯一改變的就是“貸款的性質”。
在“買房”模式下，開發商是最輕鬆的一個，從購房者手中套“首付”，從銀行手中套“貸款”，然而閃人。
購房者再向銀行分期還款，此時，房子就相當於一隻“定投基金”， 還房貸本身就是一種投資行為。
當然，銀行也不賠，銀行賺了貸款利息。即只要房價未來是上漲的，它就是一個三方共贏。
而在“長租”模式下，開發商也是穩賺不賠，先是將一定年限的租金收益（或10年、20年等）打包賣給銀行，進行部分變現，同時還能享受未來房子的增值收益。
銀行跟上述一樣，還是賺取貸款利息，只不過此時個體的貸款規模變小了。
而對於購房者來說，此時“購房貸款”變成了“租金貸”。這個“租金貸”的好處有二，一是總金額低（較於房貸），還款壓力小；二是提前鎖定了租金，避免日後漲租導致租金支出增加。
壞處也顯而易見，“租金貸”是一種消費性貸款，花了也就沒了。
這也是公眾對萬科“10年180萬租金”反應激烈的原因。
畢竟敢花180萬元人民幣去租10年房子的事兒，普通大眾是無論如何都做不出來的。
所以，也就出現了一個“悖論”：如果租賃型租房不是為普通大眾準備的，又怎麼說服他們不買房，如果他們還是一股腦要買房，那麼發展租賃住房的意義又何在？
重磅！樓市調控政策今年已發上百個 僅4月就多達33次
樓市調控政策今年已發上百個
昨日，佛山市發佈樓市調控的“特急通知”，要求房地產開發企業合理安排開盤時間和銷售方式，避免在夜間進行項目開盤或銷售活動。剛剛進入5月份，就有多個省市再發樓市調控政策。據統計，今年以來各地發佈的調控政策數量已經超過115個。
中原地產研究中心統計數據顯示，僅4月份，全國各種房地產調控政策合計多達33次，25個城市與部門發佈調控政策，其中海南、北京、杭州等省市發佈了多次房地產相關新政策。一季度的全國房地產調控政策共計76次。
中原地產首席分析師張大偉表示，今年以來，調控城市分佈出現了明顯的變化，2017年調控主要集中在一二線城市，2018年調控逐漸向三四線轉移，過去沒有調控的城市逐漸加碼升級調控，比如海南全境，瀋陽、長春、唐山等區域也開啟了房地產調控升級。其中，已有超過60個城市執行限售政策。
搖號購房的城市也越來越多。據統計，目前已有7個城市發佈了房源統一搖號政策，包括上海、南京、長沙、成都、杭州、西安等城市。張大偉認為，搖號的主要原因是這些城市特別是被限價的預售房源，供需緊張。
不僅如此，今年以來，隨著各地搶奪人才的戲碼愈演愈烈，一城多策的現象越來越普遍。據不完全統計，目前已有天津、重慶、成都、武漢等超過50個城市發佈了大力度的人才吸引政策，優惠購房政策以及相對一線城市較低的房價，成了這些城市吸引優秀人才的重要手段。
不過，張大偉預計，全國的調控政策仍將持續。預計未來房價上漲的城市會執行限購、限售政策，而限售5年成為房價過快上漲城市的標配。
北上廣深首套房貸利率上浮10%成主流 上海少數銀行仍可打折
融360監測數據顯示，2018年4月，一線城市中上海首套房貸平均利率最低，為5.13%，其餘的依次為北京(5.36%)、深圳(5.46%)、廣州(5.51%)；二套房貸平均利率從低到高分別為上海(5.53%)、深圳(5.74%)、北京(5.81%)和廣州(5.84%)。
數據顯示，截至5月7日，北京有17家銀行首套房貸利率較基準利率上浮10%，上海30家銀行有7家銀行上浮10%；截至5月8日，深圳有15家銀行上浮10%，廣州有9家銀行上浮10%。在融360監測的101家銀行中，首套房貸利率上浮10%的銀行達到48家，佔比接近一半。目前，上海是一線城市中仍存在房貸利率折扣優惠的城市，建行上海分行首套房貸利率仍有9折優惠，農行、中行、工行及上海農商仍存在9.5折優惠。
若以目前各個城市首套房貸平均利率貸款100萬元、30年等額本息還款計算，對比去年同期，2018年4月在北京、上海、廣州、深圳購房需多支出利息17.99萬元、14.79萬元、22.65萬元、22.16萬元。
對於房貸利率的大幅度上浮，證券日報援引易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進觀點認為，當前資管政策改革後，很多高收益的投資渠道減少，銀行必然會在類似房貸方面打出突破口，所以提高利率是商業行為。
至於房貸利率未來是否會繼續上浮，中原地產首席分析師張大偉認為，在房價逐漸出現調整的情況下，銀行對抵押品的風險意識將提高，各家銀行預計後續將繼續收緊房地產的額度與提高貸款的價格。
融360分析師李唯一此前也表示，房貸利率將會保持平穩上行的趨勢。若房貸利率保持當前增速，2018年第三季度末全國首套房貸利率將有可能破6%。但從過程來看，將會是平穩上升，且隨著差異化信貸的落地，對剛需將會呈現出有利趨勢。
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