近年來，長租公寓市場，成為資本市場關注的焦點。
一來，政策紅利誘人無比，去庫存，售轉租，讓人看見了快速爭奪市場，從中獲得利潤的巨大可能。
二來，居住人口基數擺在那裡，剛需、投資和投機，無論經濟好壞，房子永遠是每個人關心的頭等大事。
所以，邢弢那句，“北上廣創業，不做房子做什麼？”自然有他的道理。
“為啥？學東西。”然後，就這樣，有了今天的盈家生活。
其實，從2015年起，長租公寓市場就成為各路人馬廝殺的重要戰場。
前有泊寓、城家等任性的土豪開發商和高大上懂管理的酒店，後有魔方公寓等看到風口砸重金培養團隊和創業者的機構，還有自如、樂乎等藉著勢頭想一飛沖天的運營商和公寓品牌，結果最後沒等到長租公寓有明確的市場格局，卻等來了什麼都不缺的國家隊。
可是，人們往往忽略一個事實，據瞭解長租公寓的物業方，未來也是“二八”開的樣子，什麼意思呢？分佈式的小散依然佔據接近八成的物業。
一篇文章，難把整個長租公寓市場聊透，今天鋅財經講的是，這個行業的置業人群——職業房東。
01
為什麼選職業房東
《功夫》中的包租婆
人們的印象中，房東總是像周星馳《功夫》中
“包租婆”的形象，尖酸刻薄霸道。人們不喜歡這樣的房東，房東也不願意和租戶發生更多關係。
“除了籤合同、收租，其他時事情別來煩我！”“下水道壞了，網絡不好，換燈泡，自己弄，別給我打電話！”
可是，細觀現在的租住市場，二房東或者職業二房東，並不是像包租婆這樣令人生厭。
他們是一個專業的人群，工作的大部分時間，都在催租、找房源、找客源。據瞭解， 40%的時間收房租、算水電；40%的時間找房源等等；20%處理雜事，比如帶看房屋。
往小了講，3、5個人各司其職，籌措一筆資金，就可以做房屋租賃生意，往大了講，大部分品牌公寓，只要物業不是自持的，其實都是二房東 。
“二房東都可以做總統，你想是什麼情況吧。” 邢弢說，川普就是租賃運營企業起家，做保障房，其實就是二房東。
中國的人口大概是美國的6倍，理論上，這個行業未來可能不止10家A股上市公司。
但傳統的二房東的生意，其實非常的簡單粗暴。
舉個簡單的例子，一套分散式公寓，二房東花5000/月，從業主手裡租過來5年，投資3萬裝修成本，隨後6000租出去。
這樣，二房東通過租金利差，兩年半時間就可以回本，後兩年半就是純賺。
“人們通常忽略非租金性收益。”邢弢補充，這個收益歷來就有。比如電費和網費，前者的成本可能是3毛或5毛每度，而網絡鐵通的價格比移動可是低不少。
長租公寓有時候很像上個世紀的筒子樓
但租客並不直接面向水電、煤氣或者網絡基礎設施，所以，房東可以收1塊每度的電費，用著鐵通卻收移動的價格。
這也成了許多社群和論壇中，關於品牌公寓吐槽最多的地方，比如租金本身就已經很貴，每個月的水電費卻高的嚇人。
就杭州魔方公寓的調研中發現，一個租戶一個季度的租金是12795元，每月水電費大約在150元。而普通住房，一個人居住，水電費只是其1/3。
邢弢表示，“這樣，用戶體驗肯定不好。”在他的理解中，二房東應該通過覆蓋租戶的生活服務，來覆蓋上述“小聰明”的非租金性營收，通過增量拿到供應商的佣金。
他舉例，比如租戶要學車、買車、去醫美微整形，如果租戶和房東的關係好，信任就是選擇的背書。而返傭這件事情，是無論通過何種渠道都會發生的。
所以，2011年，邢弢選擇了優帕克，優帕克針對的是中高端人群，而服務這類人群的特點，就是有租後服務，租後服務是資產調優的關鍵。
“這套系統（服務體系），不光可以服務單個公司，更可以賦能二房東。”他補充道。
當年租房市場的格局，北有自如，南有思想家，但優帕克一年的租金流水，接近8億，僅僅靠4000多套房子。
但生意終歸是生意，尤其新興市場，講究的是規模和效率。
02
管理極限限制了增長空間？
“養一個人可以管30套房子，那麼管300套房子，要幾個人？” 邢弢提了這個問題，而接下來的問題是，如果管3000套房子呢？
規模化經營所帶來的問題，包括人力數量的增加，組織層級的增多，從三三兩兩的群體，到數以百計的社群，再到規模化生產的工廠，所要經營成本的考量本身就是不同的。
“規模不經濟，管理層級增多，人力成本上升，剪刀差就是虧損點，這個位置一般在200-300之間。”邢弢拿起筆，隨手在咖啡廳的紙巾上畫了起來。
物業持有者的分佈圖
邢弢保留了歐美喜歡在紙巾上記錄的習慣
他解釋道，這就像在淘寶店中，“夫妻店”一年100萬銷售額，毛利30萬，淨利20萬，但是韓都衣舍，一個月做一億，毛利也可能只有100萬。
利潤水漲船高，但是百分比斷崖式下跌，這就是開發商的窘境。
地產商進入租賃市場，並不是什麼新鮮事，前有潘石屹，後有萬科，但對他們來說，租賃運營根本就是天外飛仙。
“開發商的本質是金融公司，很多活，他們不可能自己養人做，真要那麼幹就2了。”業內人士告訴鋅財經潘越飛，土建、銷售、設計都是外包，開發商唯一做的是評估，然後投錢，賣掉。
最常聽到的開發商的“死法”就是資金鍊斷裂，因為本質上，地產商就是錢。
當然，響應國家號召是沒錯的，萬科第一個舉手，然後有了3個漲停板。
售轉租模式下，地產的生意完全變了個樣子，前有土建，中間運營，最後資管退出，對開發商而言，熟悉的僅僅是第一個環節。
“徹底傻掉，開發商，找二房東合作也沒戲，因為二房東也是通過養人擴大規模，沒有調優的能力。”邢弢補充，針對二房東的智能硬件的芯片，盈家至少花了4000萬。
盈家不動產資產管理系統PAMS
另一位業內人士的觀點稍有不同，通常第一梯隊開發商都會做自己的管理系統，可能外包，可能自己建團隊，但是地方性的地產公司就比較難做到這一點。
“比如萬科當年就是找一家Saas公司，做過一套工程成本造價的管理系統，當時花了2000萬。”但後來據業內人士反映，這家Saas公司靠賣這套系統賺了至少1個億，萬科或許不知道，但知道了也許不會追究，因為不差錢。
而對於中小規模的二房東來說，通常會需要增加一個人來專門使用這樣的SaaS系統，而未來，他們還要面臨系統收費的問題。
所以，綜上所述，似乎對於成為資管平臺，二房東們有心無力，那麼究竟什麼才是資管平臺的核心，資產調優能力？
03
房源和資本都不是問題，競爭又在哪裡
政策紅利下，開發商和國家隊，既不會缺地，也不會缺錢。
而他們身後，還有餓了很久的金主爸爸銀行們。
銀行有銀行的困難，一個沒有合理風控，沒有可靠數據，沒有明確收益的市場，除了國家隊，他們又能把錢塞給誰？
風控和數據維度
“無錫銀行沒有長租房的貸款項目，誰有空幫我問問上海銀行肯不肯做無錫的項目，這個我已經驗收交付，拿到第一筆租金，每年216萬收入”，“銀行不放貸，P2P利率又高，我們二房東哪裡可以解決資金問題？”，“公寓行業火，但是運營苦啊，利潤越來越薄了啊！”
甚至更有甚者，隨便找到一個盈家的運營，上來就想尋求貸款，解決資金的問題。
據瞭解，目前長租公寓市場，擁有2000套以上物業的公寓大概500家，1萬套以上的大約30家，而在2000和10套之間，卻超過接近120萬家。
“這些人家加起來約有8000萬套房。”邢弢說，500家屬於資本催化，而2000以下的屬於自然生長。
自然生長，自然靠的是盈利。
還是一套分散式公寓，二房東花5000/月租進，6000/月租出為例，僅按租金算，需要30個月才回本。假如10套房，30萬啟動資金，簡單的算，等擁有20套，即存夠30萬再次投入，大概需要2年半的時間。（每間套房月盈利1000，10套1萬，賺到30萬，正好2.5年。）
但是這些中小型的二房東，是貸不到錢的，既沒廠房，又沒抵押，都屬於個體經營，早年在銀行體制裡，叫做輕資產運營公司。
“盈家要做的事情，就是讓這30個月變成2個月。”邢弢補充，事實上，盈家能做到的事情，是預測這個房子的年租金到月租金，上下不相差幾十塊。
客群分析
“先把他的收入調優，然後給到資金槓桿，一口氣能先給3萬，再讓房子的租金，從6000變成6500，其中300償還銀行的利息。”
當然，這是整套的服務流程，最後還有相應的資產證券化。
“資產價值提升叫資產管理，你把人家資產做敗掉了，哪裡還有提升可言？”邢弢解釋，ABS的專業解釋，是股權及資金成本調優，其作用是通過資產管理，如運營團隊的方法和模式，讓一個資產的年回報率，從1%調優到4%，加上房屋本身伴隨地價的升值，能夠達到6%。
甚至，有可能能夠發Retis，做股權或者經營性收益調優的動作，“所以現在都是扯淡，金融投機。基礎都還沒有做好。”
就目前來看，二房東賺的仍然是信息不對稱的錢，當然中介在其中也起到了推波助瀾的作用。
中介收取一個月的租金，或者年租金的5%，而等到下一個租客來，或者轉租的時候，這部分費用又會被分攤到租金中。
資產證券化流程
沒人願意幹苦活，只賺服務性收益，所以行業一直沒有轉變。
“幾十年了，一直這樣。”邢弢的意思是，能否藉著這波租賃政策的轉變，改變這個行業，還需要時間，光靠他一個人並沒有什麼用。
QA
Q: 未來跟開發商的關係有可能往哪個方向走？
A: 合作，我說說開發商的窘境，開發商的窘境是極其有趣的，以前開發商的商業模式很簡單：買地、造房子、賣掉，整個動作叫開發。只要供應鏈、資金鍊不斷就好了。開發商本質是幹嘛？就是一家金融公司。他連土建也是外包的，設計是外包的，他唯一養人就是評估，後面搞錢，開發商以前是這麼幹活的，現在國家說不允許這麼幹了，為什麼？你賺錢太暴利了，限購、限售、限貸，這個時候開發商懵了。你看一個新盤開出來它只能賣3萬8，旁邊二手房都得賣5萬，他沒辦法，做不了。然後他怎麼辦？現在國家說給你條路:租售同權。但是所有的開發商都不知道租賃怎麼做，於是他們就想到我們了。
Q:您現在做的是長租公寓，有沒有可能複製到園區、寫字樓？
A:模式肯定是可以複製的，通過硬件把那個叫聯合辦公的人力成本降下來，比如原先一個聯合辦公的場地，3000平它要四個人管理，我現在可以降到一兩個人，其餘人可以做更多協同運營、企業服務。
但是暫時我們不做，現在還是集中精力做長租行業。
Q:會佈局海外嗎？
A:近幾年不太會，先把中國的做掉，不錯了，4萬億，講句難聽點，4萬億，你做掉1%就是400億，400億，你一家流水400億的公司，已經上市過好幾回了，你別說發資產包400億了，你更別說運營400億了，而且這個市場還會越來越大，這就是不扯淡的活。
議
1.長租公寓市場陷入了典型的中國式難題，品牌公寓照搬照抄，不顧虧損，等著國家隊收購。
2.資本催化不可用力過猛，不然折了用戶體驗，還賠了二房東的信心。
文章∣啟明
攝影∣黃碩
手繪∣陵魚
部分圖片來自網絡
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