絕大多數人，辛辛苦苦一年，賺回家的錢不會超過15萬元。這還算好的呢，在10年前，也許這個數字只有5萬元。
儘管當時很多人也想買房子，無奈買不起啊！我說的對不對？
買不起的另一個原因，是不懂經濟和收入的發展規律，所以不敢買。這話是不是聽不懂？
比如十年前月薪5000，讓你每個月還銀行3000元貸款，有些人就不敢了。他一直在計算的，是我得節衣縮食30年啊！一想到這個，就失去了買房的激情。
經濟發展有一個普遍規律：全社會經濟增速高，則工資增長快；全社會經濟增速慢或者零增長、負增長，則工資維持不動，它絕對不會持續大幅減少。
當然，這話針對的是全社會在幾十年時間裡會出現的普遍規律。比如你現在的收入一定是比2008年的時候高，這並不是因為老闆仁慈。
但是在局部，這個規律看起來是錯誤的。比如10年前在煤礦工作收入很高，後來一年不如一年了。這是你所在的行業出現的問題，並不是全社會的普遍現象。也就是說，你是可以通過換工作獲得與社會發展同步的漲薪機會的。
理解了這一點，你還要掰著手指頭擔心自己未來30年的生活嗎？10年前每月還3000元貸款也許還吃力，現在還吃力嗎？再過10年就更不是個事兒了。不要總說我們貨幣超發，這個道理在任何一家國家都是如此。
所以，如果你是剛需，是必須買了房子住的，那隻要收入夠還貸款，還完不影響基本生活，那就沒什麼好糾結的。
如果你是剛需，我告訴你15年後房價跌一半，難道你會等15年？如果你真能等，那說明你根本不是剛需，是偽剛需。
有朋友說自己在沿海城市打工，想買了房子以後回家可以住。
你什麼時候回老家？過年的時候嗎？如果不買，你過年沒地方住嗎？顯然不會。所以這不叫剛需。
如果想以後回老家發展，不再出去打工，這算不算剛需呢？這得看你什麼時候回老家發展。比如15年後，那你現在買，不算剛需。
舉一個不恰當的例子，如果我們把自己幾十年後所有的事情都當作剛需的話，那墓地早該實施搖號和限購了。因為這是中國10幾億人的剛需，而且墓地的土地供應量比房子少多了，供需矛盾異常突出。
可是墓地銷售並沒有出現全民瘋搶，為什麼呢？因為沒有人會提前幾十年把墓地當作是自己的剛需。
當然，也有人說因為墓地的產權只有20年。這應該不是主要問題，對炒作而言，產權年限不是主要因素。骨灰放在裡邊，年限到了，我想也不可能有人會把它剷平。
今天之所以談剛需，是因為長期以來支撐房價上漲的邏輯是剛需，是人口導入。比如中國房價最高的北上廣深，所有人腦子裡會有一個固有的思維：每年有大量人口流入那些城市並且紮根下來，所以北上廣深的房價不可能大跌。
所謂大量人口流入，其指的就是剛需。因為只要有人定居下來，他總是要買房的嘛。
那麼我們不禁要問，在每年成交的房子中，到底有多少是屬於剛需呢？
如果多數買房者都屬於剛需，那我就必須承認，房子肯定還可以炒。這就像水和鹽一樣，反正你每天都是要吃的，價格再高也不怕你不買。
但是最近一份調查數據直接扯掉了房價的遮羞布。來自西南財經大學的一個專項研究表明，2018年一季度買房的人中，30.8%為首套房，43.8%為第二套房，第三套及以上佔比25.4%。研究報告指出，過去十年，購房者中首套房佔比持續下降，而第二或第三套及以上佔比持續上升。
最近10年首套、二套及第三套房交易佔比
這組數據觸目驚心。
什麼意思？這意味著今年前3個月，只有30.8%的購房者是屬於剛需！有句老話，錢掙再多，也不過3頓飯1張床。你買再多房，到了晚上也只能住一套吧？所以只有首套才是真正的剛需。
第三套及以上的就更不用解釋了。
有人會好奇，這個數據他們是從哪裡找出來的？通常，研究類的調查採用的都是樣本調查，他們會在全國選擇幾十個城市，然後設置一些問題進行採訪，最後計算出一個結果。
千萬不要以為這是很簡單一個事情，這並不是任何人都可以做的，這類調查屬於一個專門的學科，是一項科學。它當然會有誤差率，但誤差不會太大，絕對不可能出現數據與真實情況完全相反的現象。
如果要百分之百準確的數據，那就只能把全國所有的房產信息彙總起來，但現實是，各地房產交易數據至今未聯網。
之所以講這些，是想告訴大家，上面的調查數據不等於統計數據，它是有誤差的；但是，絕對不可能出現真實數據是50%，樣本調查只有15%，這麼大的失真是不可能的。也就是說，樣本調查的結論，是基本可信的。
還有一組數據同樣很能說明問題：在2008年的購房者中，投資客比重只有19.6%，但是今年前3個月，這一比重高達50.3%。這個數據，我覺得很真實。咱們身邊買房的人中，確實有很高比重都是屬於投資的。
最近10年，投資客佔交易的比重
如果這些數據與真實情況的誤差率不是太大的話，那麼現在人們有理由擔心，如此高的投資客比重，將來他們的房子賣給誰？
這跟股票是完全不同的，不可能大家手裡都拿很多房子，然後相互之間賣來賣去，這是絕對不會發生的。
撇開上面這些不談，現在我們需要算一筆賬：如果房子買了5年後再出手，房價至少上漲多少才不會虧本？
假設我們投資一套房子，目前單價是2萬元一平米，總面積100平。則總價是200萬元，首付60萬元，貸款140萬。
如果這60萬我不買房子，那麼投資其他金融產品也是有收益的，我們假設收益是4%一年，這絕對算低的了。
那麼5年下來，這60萬元的投資收益應該是60萬*4%*5=12萬元。也就是說，我現在把這60萬元拿去買房子，佔用這筆資金的成本是12萬元。
再算5年的利息成本。我們假設貸款30年，如果選擇等額本息的話，那麼5年的利息是37.2萬元。
還要計算購房成本，我們只計契稅200萬*1.5%=3萬元。
所以這些成本加起來一共是：12萬+37.2萬+3萬=52.2萬。如果要保本的話，那麼5年後房子的單價必須是（200萬+52.2萬）÷100平=25220元/平。
當然，炒房的目的肯定不是為了保本，而是想賺再多。
不要總是拿過去的漲幅做對比。如果過去的漲幅可以代表未來，那事情非常簡單：大家都去炒房吧，誰不去誰就是傻子，連賬都不用算了。
如果這套房子是在北上廣深買的話，那麼局面真的有點糟糕，2016年至今，北上廣深房價基本沒有任何變化。也就是說，3年內一分錢沒漲。你想保本的話，未來2年必須每年上漲12%左右才行。
這個假設可能是無法令人信服的，因為有人覺得，你幹嘛不拿正在瘋漲的三四線城市來舉例呢？
絕大多數三四線城市，2016年至今，房價可能已經翻番了。如果按照這個速度繼續下去，那麼再過2-3年，三四線城市房價就要趕上一線城市了。這個可能性存在嗎？
PS：所有的人都知道，股票在牛市裡人人都能賺大錢。但是沒有人會把垃圾股大漲當作一輪新的牛市的開始。相反，每一次，它都是牛市結束的標誌。
在樓市裡也是一樣。四五線城市大漲而一線城市不漲反跌，怎麼能看作樓市還能繼續大漲的標誌呢？
世界上沒有一件東西的價格是隻漲不跌的，這是經濟學最基本的規律，房子也不例外。
不要抱怨自己沒趕上炒樓的黃金歲月，時代總在不停地變，與其抱怨過去，不如抓緊未來。
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