在限購認貸的高壓下，政府又出臺了婚姻誠信體系，投資住宅的門檻越來越高，很多人轉向了公寓，公寓是一條出路，好位置好地塊好配套的公寓可以投，但整體上公寓市場目前是供大於求，於是有人將投資瞄上了商業。
以前鄭州有個德化，整個市區都在那裡消費，自然火爆。現在商業中心多了，自然出現分流，形成各個片區，我們不再去二七，更是遺忘火車站，從此沒了市中心的概念，金水區不會去二七萬達，中原區也不會去國貿360。這就意味著：未來人群的線下消費除了特殊節日去某些著名的商業中心外，將主要集中在自己工作或居住的片區，即就近消費原則。而這個原則帶來的唯一後果就是：“人口越密集商業消費力越強”！
可是，除了市區內由於城改的經濟要求外，未來不論是近郊、遠郊還是新區的建設都將更加開闊，不但整個區域配備大量公建和綠化導致人口密度下降外，而且自身的容積率也受到嚴格控制而使區域的人口密度更加下降，這就會導致區域的消費力大大下降。即使是富可敵國的北龍湖的商業也基本沒戲，因為片區的平均消費能力不會因為個別人猛花錢而提高。
有人說如果是低密度的富人區，周邊的商業走高端路線盈利未必差，高密度的貧民區未必能帶來高消費，但是鄭州除了北龍湖，沒有成片的富人區（北龍湖的高端住宅大多是社區圍牆並不配備商業）。
在這樣的情況下，決定一個區域商業價值的因素就是：商業價值=個人平均消費力*片區人口密度。而這個商業價值直接影響了區域的商業發展力。
如何看待個人平均消費力，在鄭州，除北龍外，任何一個區域的住宅都是複合型產品：有公寓、有剛需、有改善、有豪宅，這就是說，每個區域的平均消費力可能有差別，但絕不是倍數級差異，這個差異並不大，所以，決定一個區域商業價值的就是人口密度了。
今天就來聊聊人口密度。
【1】
鄭州的人口密度如何，看下圖：
上圖：鄭州人口密度概圖。
從上圖可以看出，鄭州人口有6大密集區：
第1，紫荊山人民路中央區。
第2，曼哈頓銀基王朝東片區。
第3，富田美景片東南區。
第4，藍堡灣北部區。
第5，大學路沿線西部區。
第6，鑫苑國際新城管南部區。
這是6大人口密集度。
【2】
下圖為6大人口密集區的衛星圖拍。
逐一來看：
第1，紫荊山區。
紫荊山區的人口大多數來自流動人口，這些流動人口主要是旅遊人口、交通人口以及目的性消費人口，這3大人流帶來了5大商圈，即：火車站商圈、二七塔商圈、人丹商圈、紫荊山商圈以及裕鴻國際商圈。
如下圖：
這5大商圈目前均已成熟，租金水平也到了歷史高位。目前，二七商圈的臨街底鋪租金已經到了50元/㎡·天的水平，同樣，紫荊山、人丹、裕鴻國際不同的地區，臨街底鋪的租金也大多是20-80元/㎡·天之間，注意，這不是月，這是天，一間30㎡的店鋪月租金為18000元。
紫荊山商圈的價值已經被120%的挖掘和透支，在平衡掉正常的通貨膨脹外，在依靠流動人口支撐商業的常規態勢下，整體看，其租金水平只會下降不會再漲。這是6大人口密集區內唯一一個靠流動人口形成的商業區，但由於其極其惡劣的商業體驗，未來整體評價負。
第2，藍堡灣人口密集區。
這個片區以恆大名都、天驕華庭、萬達廣場、藍堡灣四大大體量住宅項目為中心形成了一個巨大的人口密集區，如下圖：
這一片人口密集區並未帶來商業的極度繁榮。主要原因有2點：第一，整體商業受到花丹和360的衝擊力過大，已經開業的萬達和即將開業的凱旋以及正弘城都要面臨這個問題。第二，社區內部商業價值被過度挖掘，拿金水萬達來說吧，本來只能做臨市政道路的底商，但其硬生生從小區內部挖出2條街出來，導致本應該是10元/平米·天以上的租金攔腰斬斷。
截止目前，區域已經十分成熟，入住良好，目前的商業價值已經到了巔峰時期。在平衡通貨膨脹及受電商的影響，也是目前最好水平了。
第3、曼哈頓人口密集區。
這是鄭州目前人口最為密集的區域！
北起未來花園，經過協和城邦，路過曼哈頓、銀基王朝、金林大觀以及未來的金水府，南接未來國際，這是一片區巨大的人口居住區，到了傍晚，夜幕降臨，你方懂這個片區的繁華：燈火輝煌、人生鼎沸、汽車橫七豎八，……
曼哈頓商業區的商業規劃時間由於過早，且開發商奔著打一槍就閃的心態，導致規劃水平較差。結果也使不同區域的租金出現極度的貧富差距，租金價格從3元/平米·天到30元/平米·天不等，受地理位置影響極大。當然，這也是大多數三環內商圈面臨的共性問題。
第4、美景富田人口密集區。
這是由美景天城、美景鴻城、富田太陽城、美林河畔、陽光城、正商新舊藍鑽共同組成的巨大人口密集居住區，其彙集了大量的河南東南地市的人口。
美景片區的人口是近些年迅速彙集起來的，這些區域的商鋪投資者是鄭州最成功的一批投資客。以鴻城臨街底商為例，早期售價在13000-18000元/㎡，剛入住，租金為3元/平米·天，即100元/平米·月，一平米年租金為1200元，按15000元/㎡的售價，投資回報期為12年，這本身就是一個投資極高的鋪子，最可怕的是目前租金已漲至200元/平米·月（5年翻一番），投資回報已經到了6年：即買一間鋪子，出租5年就回收全部投資……有點可怕。
至此，通過前幾大商業區的現狀比較，我們可以得出未來投資商鋪的3個核心點：
第一，區域商業中心而非城市商業中心。
第二，常住人口密集區而非流動人口密集區。
第三，片區人口密度初步形成期而非已經形成期。
而我們要說的第5個人口密度基本符合這個規律。
第5，鑫苑國際新城人口密集區。
這是一個由鑫苑國際新城、綠都紫荊華庭、綠都瀾灣、正商中州城以及永威城等社區組成的一個未來人口超級密集區。如下圖：
管南片區是一個剛需片區。是鄭州人口居住密度最大的一個片區，片區未來人口容納量近70萬，最重要的一點是這些人都在路上，因為區域開發度剛過半，開發部分的體量入住率剛過半，這是人口密度初步形成期。管南片區獨立商業體系將形成。目前片區內的各大項目均有一定的標誌性商業體，未來，在這裡將形成整個南區的商業中心。這是區域商業中心。最重要的一點就是區域是絕對居住人口區，消費屬於落定型消費。
管南片區是目前鄭州人口密集集中區商業投資價值最高的一個。推薦一個，區域內目前在售的鑫苑國際新城的九街符合美景富田類商業升值的一切條件：除了上述的人口形成初期，區域商業中心，固定型人口消費外，其紫荊山路南三環核心位置，地鐵口，鑫苑盈懷商管，20-220的多面積段也具備很強的優勢。
【3】
來看一下4大商業中心的商業價值走勢：
當然，這裡面沒有管南，對於目前的管南，應該是2011年的美景富田。
總結：
在電商的強力衝擊下，很多人在思考未來實體商業的走勢，未來實體商業的走勢就是未來人們消費習慣的走勢，我來簡單描述一下：平時的消費分2種，網上買買和上下班休息在家附近逛逛吃吃喝喝順便買買，哪天有時間了去大商場（體驗性好的）帶孩子去吃吃逛逛。認可我說的這種未來消費習慣，那結論就顯而易見：優質的體驗性好的城市集中商業、業態齊全有一定規模的區域商業和家門口下的臨街商業，除了第一種，下面二種都需要極大的人口居住密度為支撐。
這也是我建議大家買商鋪要首先看人口密度的原因之一，仔細研究一下，別白瞎了我花了3個小時繪出的鄭州人口密度圖。
（全文完）
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