今天我看到了一個極其經典的130+㎡的三房戶型。
【1】一個戶型
有人給我發個戶型，問我怎麼樣？下圖（左）：
如果要分析，整個戶型其實很簡單，它是由我前幾天講的《最經典的130㎡戶型》中的四房戶型（上右圖）演變而來：衛生間和廚房互調了位置，減少一個南向房間把客戶變成大開間的橫廳。大開間橫廳正在逐漸成為我們對初級改善戶型品質要求的最新方向，這個戶型實現了。同時，這種佈局的戶型中95%的戶型是廚房在北側公衛在旁側，而這個戶型也進行了顛覆，不說未來是否被市場接受，但至少了創新。戶型本身就那幾個功能，每一個簡單的創新，都是戶型的巨大進步。我問他，這是哪裡的戶型？他說是楊金片區的康橋東麓園。楊金，對我來說是一個久違的區域，2年來，我幾乎沒寫過這個片區的任何文章和任何樓盤，不知不覺諸如康橋、綠城、碧桂園都已經進入這個區域了。
是時候為楊金寫點什麼了。
【2】格局
感謝對鄭州樓事八卦的關注！
中州大道、連霍高速，東三環和黃河之間的片區就是龍湖北片區，俗稱楊金片區，與其一路之隔的便是北龍湖，位置得天獨厚，所以備受關注。
龍湖北片亦為楊金片區，初步定為是電子類園區、服務外包園區和科教園區。定位科教本身沒有問題，而且是無汙染的高端領域，但由於科技行業受電商的衝擊導致產業落地速度較慢，同時，加上區域內購項目混亂，導致區域知名度遠不及白、綠、濱河、南龍湖，甚至熱度還不如平原新區。
南接北龍湖，北靠黃河風景區，龍湖北片區是鄭州基礎生態資源最好的片區，總佔地67平方公里，合10萬畝。其中：黃河水域面積佔地16000畝，佔區域總面積16%，黃河大堤以內的生態地佔地27000畝，佔區域總面積的27%。二者面積區域總佔地為43000畝，佔區域總面積10萬畝的43%。
如下圖：
上圖：龍湖北的總體佈局圖
區域內43%的43000畝的為生態和水域，剩餘57%的57000畝就是區域的建設區了。區域整體被楊金路、賈魯河和魏河很自然地分割成4大大片：南部最靠近北龍湖片區的為第一價值區：楊金南區；東北部的富力建業是第二價值區：花園口區，西北角的狹長地帶為第三價值區：沿黃區；中部為第四價值區：馬頭崗區。
這便是龍湖北片區的基本格局。
【3】交通體系
龍湖北的交通可以分為三大體系：第1，軌道交通體系，區域內目前有2條軌道交通，均從北龍湖延伸而來，分別為東部的13號線和西部的6號線。第2是龍湖下穿城市幹道，分別為迎賓路、中央大道和慧城環路。第3是對外大交通，分別為北四環、東三環、連霍高速及中州大道。
如下圖：
三大交通體系內，軌道交通準時通達全城，四大主幹道通達城外城內，三大下穿5分鐘抵達北龍湖。對於龍湖北來說，3大主幹道尤為關鍵，這可以讓區域無縫接駁北龍湖。這也可以讓區域從目前的“借勢北龍湖”到未來的真正“融入”北龍湖。
龍湖北的另一大交通優勢就是水路，北臨黃河，坐船可以直達渤海，無縫對接天津、大連、青島……呵，八卦一下。
【4】區域現狀
上一次去楊金有好幾年了。
在鄭州，一個區域如果1年不去，都可能是翻天覆地的變化，週末特意去看了一下片區，只能用涅槃來形容了。
科教公園早已成熟：
科教公園是由很多個沿著連霍高速北區域小組團組成，藉助早期已經十分成熟的樹林，目前已鬱鬱蔥蔥。
上圖：科教公園一角
科教公園一角。
各類產業園初具規模。
目前，區域內產業園已經初具規模，目前已簽約科技企業86家，薈聚中科院院士，中組部博士工作站等專家團隊，入住清華科技園、北大科技園、西亞斯學院、亞美迪集團以及由以色列英飛尼迪和河南生產力共同打造的以色列科技城項目。
一線房企陸續湧入。
早期區域被中小型開發商壟斷，加之各種毫無誠信的各類內購，一定程度上影響了區域房地產的形象。而進入2018年以來，由本地品質地產房企康橋和國內品質房企綠城領銜的大批量一線開發商陸續進入。可以預見，2018年，這裡將是鄭州組團最熱的一個。
上圖：寬敞明亮的楊金路。
【5】價值分區
第一價值區：楊金南區
楊金南區是龍湖北最靠近市區的片區，也是緊鄰北龍湖的片區，也是龍湖北的核心片區，更是開發商進駐最多的片區，截止目前，楊金南區的樓盤數量佔了整個龍湖北片區樓盤數量的90%以上。
如下圖：
看上圖，目前區域內已佈局的開發商有康橋、碧桂園、美商、綠城、偉業、萬錦以及天倫，除去產業用地、醫療、教育等公建，區域內土地基本已經分割完畢。已入住的開發商按其產品可以分為三類：1、外來一線剛需改善，這是碧桂園天譽；2、本地一線改善品質盤，這是康橋東麓園。3、以及本地二線盤，分別為美商龍湖壹號，綠城玉蘭園（合作）、偉業龍湖上城，萬錦盤，天倫盤。
第一價值區主要樓盤解讀：碧桂園天譽&康橋東麓園。
碧桂園天譽：
是碧桂園與國控集團合作項目，首期佔地98畝，規劃建築面積21萬方，容積率為2.5。總規劃樓棟17棟，總套數1250戶，其中：7棟小高層，10棟6-8層洋房，面積段：70-128㎡小高層，140-190㎡洋房。
天譽這塊地最早由國控以總價5.4億，單價550萬元/畝，樓面價3300元/㎡獲取，與碧桂園合作股權溢價後未來預計價格應該是22000元/㎡（高層）（精），洋房30000元/㎡（洋房）（毛坯）。
而項目目前即將開盤的產品為2棟高層和4棟洋房，如下圖：
不得不說，精裝20000+元/㎡的價格對碧桂園天譽是一個極大的挑戰。據置業顧問介紹，這個項目預計會是碧桂園產品系裡偏高端的項目，樣板區小區去看過，的確比鄭碧以及平原新區鳳凰灣整體檔次要高。
康橋東麓園：
不得不說，康橋的到來給這個區域帶來了新的活力，這是康橋和新福源合作的項目，項目全程開發營銷物業由康橋操刀完成，100%純正康橋血統項目。
項目佔地84畝，總建面18萬㎡，容積率2.5，限高50米，建築密度小於25%，綠地率38.51%；洋房加小高低密社區，130㎡-143㎡純品質改善產品。
康橋東麓園在區位上優勢十分明顯，可以用3個三高來概括，區位上處於北龍湖、龍湖北和龍子湖中間位置，可以說是三星拱月；同時北龍湖代表高端，龍湖北是高科，龍子湖是高知，也實現真正的三知。
康橋東麓園的戶型如下。
正如我開篇所說：康橋東麓園的戶型設計採用了大面寬的寬闊客廳，130㎡的戶型實現了6M寬的寬廳設計，滿足了產品日益發展客戶對南向闊景以及全天候陽光的需求。雖然只是一個簡單的次臥+客廳設計演變創新成“大橫廳”設計，但是我剛才也說了，這是一個極大進步。
第二價值區
第二價值區目前據說全部是建業所拿，要和外來某房企及外來某代理公司聯合開發，但好多年過去了，拆遷已經弄得七七八八，但開發卻行動遲緩。
十幾年前，成功開發新田大廈和新田鹿港小鎮的新田也算得上是鄭州本地的一線房企了，但拿下了洞林湖幾千畝地後，卻開始逐漸吃力，經過多年的苦苦支撐，最終還是將土地分給了碧桂園和恆大，得以快速實現區域開發。但受到牽連的新田也自此淡出本地一線房企的名單。
一個企業的能力是有限了，第二價值區的最大問題就是土地整理和開發時序，而建業、富力、易居三家公司的苦苦強撐，不但影響區域的開發，更是影響本地政府的公信力。在當下外來眾多房企苦苦拿不到地的情況下，不如借鑑北龍湖和濱河國際新城，拆分出讓，實現快速開發，同時，也實現了區域價值。
第三和第四價值區
第三價值區和第四價值區對我們會一直陌生。
第三價值區90%的規劃仍是預留用地，在最新的規劃圖上，其有4塊住宅用地，為安置房用地。
第四價值區目前現狀為馬頭崗機場和汙水處理廠，其均為近年來建成，雖然短期內不可能搬遷，但在龍湖北的整體規劃中我們可以很清晰的看到，機場位置被規劃為區域商業中心。搬，一定會搬，只是時間問題。
【6】置業建議
如何評價龍湖北片區？三好一傷。
位置好：位於北龍湖片區北部，與其一路之隔，北龍湖東部為金水核心區，房價2萬+，北龍湖南部為CBD，鄭州核心，附近住宅3萬+，北龍湖東部為龍子湖高校園區，配套品質商品房2.5萬+，最後只剩下這北龍湖北部片區了，位置上，聽名覺厲。環境好：其區域高達43%的生態用地及水域用地，以及其區域內部的魏河、賈魯河貫穿，可以說，區域的總體綠化率在60%以上，這個指標輕鬆進入鄭州前三。如果剩餘的57%區域出地率為20%、建設用地總體容積率為2.5的話，那麼整個楊金片區的容積率大約為0.32，與鄭州三環整體容積率1.5相比，是近5倍的差距。 指標好：區域各地塊的容積率基本都在2.5，在容積率的規劃上，完全比肩濱河國際新城。有硬傷：硬傷很明顯，機場和規劃。三好會隨著時間的推移愈加明顯，而硬傷則會隨著時間的推移逐漸解決，龍湖北的未來，光明燦爛。
如何置業龍湖北？三強逐鹿！
目前當下，對於稍微講究點的客戶來說，基本上是綠城vs康橋vs碧桂園的三強之爭了，個人覺得龍湖北的客戶會自動分為三類，這麼多年客戶了，康橋的潛在客戶、碧桂園的潛在客戶以及綠城的潛在客戶都是標籤十分明顯的分類。一句話：速度、價格看碧桂園；品質看綠城；兼顧品質、物業、綠化和產品就得看康橋了。
最後補充一點：
區域的整體規劃已全部納入鄭東新區！
（全文完）
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