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金茂府為何開盤售罄
4月28日，亦莊金茂府在萬眾期待下開盤50套，一瞬間全部售罄，銷售金額4個多億。此次開盤主推130/150/190平四居，均價統一6.8萬每平米。
5月2號又加推樓王10號樓，一水的150平四居，價格依舊6.8萬，也很快售罄。
亦莊金茂府為什麼賣的這麼火？
首先，從區位來說，亦莊金茂府位於東南五環外，地段和配套都很一般。
但是，這個區域近年來拍了不少土地，入駐了許多知名開發商，比如城建、金茂、首開等等。一個區域，若是由多個知名開發商共同開發，那麼，即使其區位不是太好，也是有一些想象空間的。
況且，6.8萬的單價，對於精裝新盤來說，不算太高。畢竟，大興的幾個新盤都是7.2-7.8萬的單價，比如公園懿府、綠地海珀雲翡。
▼亦莊金茂府位置示意圖
其次，人大附小、附中的引進，無疑是一個重大利好。學校X95地塊與該項目僅一路之隔，規劃佔地面積約200畝，計劃設置小學、初中、高中三個學段12個年級。據瞭解，當時人大附中地塊一經確定，金茂府就大大火了一把。
再次，當下通州副中心概念正火，而亦莊金茂府離通州距離不遠，再加上開發商的大肆渲染，所以也就很容易熱起來。
▼金茂府與通州的位置關係
另外，金茂府系列在北京是有一定的品牌效應的。廣渠金茂府、望京金茂府、宋家莊金茂府，“金茂府”系列以品質著稱，在2017年銷售額達到70億。
不過，火歸火，亦莊金茂府項目本身也是有不少問題的。
第一，交通配套很不完善，該項目周邊無配套的地鐵，離現有亦莊線榮昌東街站4.5km,規劃中的8號線瀛海站3km,新機場線1期的磁各莊站更不必說。況且，這還是地圖上測的直線距離，而實際上，可能還要再遠1/3，所以靠地鐵通行基本無望。
筆者前幾天去金茂府看盤，從榮昌東街站下地鐵，等了半天公交都沒來，於是開始改換其他交通方式。
打車or共享單車，這個問題在腦子裡思索了好一會兒。打開地圖導航，5.6km，果斷放棄單車。可是，這個路段似乎也不太好打出租，除非叫滴滴。可一想到最近的“滴滴事件”，心中不免發毛。算了，還是騎單車找個好打出租車的地兒吧......最終，在經過一番“九曲十八彎”之後，終於到了售樓處。
筆者想說的是，在軌交（尤其是地鐵）越來越重要的今天，亦莊金茂府的交通狀況是很大的硬傷，而且，在2021年之前，沒有任何地鐵規劃，這個問題以後會影響到項目的升值。
第二，生活配套不好。項目附近有幾個小超市，但無成型/規劃中的大型商場，最主要的是，項目周邊5km範圍內幾乎沒有醫療配套。從目前情況來看，未來5年內也不太可能會有。
既然有諸多不足，那為什麼開盤就售罄了呢？這也是開發商的套路。亦莊金茂府一期開盤，是在2017年6月份，到現在已經有快一年的時間了，經過這麼長時間的蓄客，這次只開了50套，這可不就場面火爆、瞬間售罄了嗎？
第三，金茂府離規劃中的核心區還很遠，享受不到核心區紅利。
不過話說回來，任何事物都不是完美的，如果上述問題都很完美，那麼，它此刻的售價也就不會是6.8萬/㎡了。所以，鑑於其種種優勢，購房客們還是選擇忽略了它的不足。
但是，這些蜂擁而至的購房客們，看上的僅僅是金茂府這個產品嗎？筆者認為除了產品本身，他們看上的，還有亦莊未來的發展潛力。
今天，筆者來深度解析一下亦莊。
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亦莊概況
亦莊，屬於大興區，位於大興東北部。多年來，大興因位於貧窮落後的北京南城——環境差、水質差、配套差而一直不受關注，直到新機場概念的興起，大興才漸漸走入眾多購房者的視野。
在很多人的潛意識當中，亦莊和大興是割裂的。每每提及大興，似乎指的就是四號線-大興線周邊的區域，而亦莊，彷彿是獨立出來的一塊兒地方。
哲學上有一句很深奧的話——“存在即合理”，筆者覺得用在此處頗為恰當。亦莊和大興的這種存在關係，是有一定的道理的：
亦莊和大興同屬於北京南城，然而，如今它們各自都是怎樣一番風貌呢？
請看幾張圖來感受一下：
▼大興
▼亦莊
不知道僅僅從單薄的幾張圖片，你們能不能領悟到其中的精髓。筆者自從2013年來北京後，就一直住在大興（4-大興線區域的大興），對大興可謂是相當熟悉。
這個地方，環境不好，綠化率不高，且人流擁擠，四號線的“驚悚秘聞”想必大家都清楚。區域內沒什麼產業。住在這個地方的人大都去海淀、朝陽等其他地方上班，所以四號線高峰期才會擠得要命。
這個地方給人的感覺就是，打個簡單的比方，就像一個剛剛起步的發展中國家，雖然基本框架搭好了，但離真正的成熟還有很長的路要走。
而亦莊就不一樣了，這裡道路寬闊，兩側綠樹成蔭。前幾天筆者去亦莊辦事，走在街道上，時不時能聞到一陣陣花香。沒錯，地鐵沿線的道路旁，種著大量的梧桐樹，樹上花團錦簇。
▼梧桐花
弱弱地問一句，這是亦莊的一大特色嗎？
除了超高的綠化外，亦莊的街道上，隨處可見各種各樣的產業園，這樣的產業基礎，是大興（4-大興線區域）遠遠比不了的。
▼隨處可見的產業園
據瞭解，住在亦莊的人，在亦莊上班的有很多。這裡的樓盤，也多以低密、中低層居多（除了幾個個別板塊）。
所以，亦莊整體給人的感覺，像一個發達國家的遠郊小鎮。
行文至此，筆者突然感覺亦莊和大興的關係，就如同望京和朝陽一樣，雖然存在附屬關係，但更明顯的是割裂。因為二者給人的感覺就如同兩個世界。
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亦莊優勢
➤產業規劃
亦莊經濟技術開發區，成立於1992年，是北京唯一同時享受國家級經濟技術開發區和國家高新技術產業園區雙重優惠政策的經濟技術開發區，到如今已經有26個年頭了。
▼產業方向
從上圖可以看出，亦莊經濟開發區的產業佈局一直聚焦於國家戰略性產業和重點行業。
最近幾年，新能源汽車的戰略性地位可以說有目共睹，而亦莊經濟技術開發區，毫無疑問地成為了首都實體經濟發展的重要基地。
目前，亦莊已經有了100多家世界500強企業，如奔馳、拜耳、可口可樂、京東、小米等等。
▼亦莊京東總部
近幾年，亦莊著力打造創新體系。北京新總規提到的“三城一區”，而亦莊作為其中的關鍵“一區”，是北京實現科技創新中心的重要承載地。
2017年，亦莊經濟開發區實現地區生產總值1365.2億元，比上年增長12.2%，增速在北京各行政區中居於首位。
在2016年北京各區GDP排名中，大興位列第五。如果減去亦莊的貢獻，大興的GDP就只剩下了悲催的一點兒，現在大家知道亦莊對大興的意義有多大了吧！
➤亦莊新城規劃
《北京城市總體規劃（2004-2020）》確定在北京範圍內構建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結構，亦莊被確定為北京市未來重點發展的三個新城之一，並承擔高新技術產業發展中心的城市職能。
除此之外，還對各片區的功能進行了詳細規劃。
核心區：是新城的行政和商務中心。
河西區：新城的科技文化中心、居住區、汽車產業基地。
路東區：以產業為主導功能的片區。
馬駒橋居住組團：在馬駒橋鎮中心的基礎上發展起來的新城居住組團。
路南區：新城沿京津塘軸線向南發展的綜合區域
➤居住品質
日趨興旺的亦莊產業，也帶動了樓市的發展。亦莊在十四年前就是以低密別墅為主的居住板塊，而現在隨著南海子公園的擴建，濱河森林公園生態景觀示範工程的建設，一批高端項目的入市，亦莊甚至有了“第二中央別墅區”的雛形。
紫禁壹號院、亦莊金茂府、棠頌別墅、天琅等近幾年開盤的豪宅項目，大幅提升了區域居住的品質，改變了原來小資中產的調性，讓不少買房人望“莊”興嘆，難有入手的機會。
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亦莊樓市軌跡
提到北京10年來漲得最猛的板塊，你會想到哪裡？萬柳？奧森？上地？望京？
這些板塊漲得是不少，但是，在眾多板塊中，大家基本上都忽視了亦莊。
筆者有一個親戚，2004年的時候曾在亦莊看過房，當時在售的幾個熱門樓盤，如金地格林小鎮、卡爾生活館等，單價只有3500-4000一平，如今，這些樓盤價格已經達到5.5萬了，漲幅在13-15倍。
也許你會說，這只是幾個比較好的盤而已，並不能代表整個亦莊。那好，我們再來看看亦莊均價情況。
▼北京、亦莊2006-2017年房價情況
如圖，這是北京和亦莊10年房價走勢圖，從圖中可以看出，北京均價10年間漲了7.9倍，而亦莊漲了8.4倍。是要高於均價漲幅的。這就說明，亦莊板塊是很有潛力的。
另外，值得一提的是，亦莊剛需的能力是很強的。據悉，亦莊金茂府有30%的房源都是京東員工購買的。除了京東外，亦莊其他企業員工的實力也很強，比如拜耳、小米等等。這也為亦莊樓市的成交奠定了基礎。
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亦莊利好
1.優質資源的引入使配套逐漸完善
作為北京市唯一同時享受國家級經濟技術開發區和國家高新技術產業園區雙重優惠政策的國家級經濟技術開發區，亦莊經濟開發區一方面享受著政府的經濟扶持，另一方面區域規劃佔據各項利好。南海子公園、濱河森林公園生態景觀示範工程為亦莊新城增添了綠色屏障，同時也美化了居住環境。
同時，商業配套的日益成熟保障了居民生活品質，大商場、超市、專營店、快餐店、影院等都比較齊全。
除此之外教育、醫療也有追起之勢。 上文中提到，人大附中已落戶亦莊，除了人大附外，亦莊還先後引進北京二中、北京十一學校、建華實驗學校等優質教育資源，積極對接名校設立分校。
2.地鐵修建
在北京地鐵規劃中，涉及亦莊的有3條：
8號線3期（五福堂-瀛海）
新機場線1期（草橋-北航站樓）
17號線（未來科技城北-次渠東）
有軌電車T1線（未明確）
S6線（未明確）
新的地鐵一旦通車，亦莊的交通狀況將得到很大改善，去市區各地也方便了不少。
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亦莊劣勢
然而，亦莊也是有諸多不足的。
首先，從地理位置來說，它位於北京南城，南城歷來是北京房價的窪地，憑亦莊一己之力很難改變大家對南城的印象。
而且，南城下風下水，冬春霧霾比北部要嚴重許多。若風力不足以吹散，還會聚集於此。南城水質也不好，亦莊又有許多製藥、化工企業，說完全沒有影響，這肯定不太現實。
交通方面，目前只有一條地鐵亦莊線，對於許多地鐵未能連接的區域，既發展受限，而且生活還不太便利。
亦莊目前有一些地方規劃混亂，要麼是髒亂差的城中村，要麼是雜亂的門店，嚴重影響了亦莊的整體形象。
因此，置業亦莊需要充分認清亦莊的優勢與不足，最終理性選擇。
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亦莊置業建議
隨著首開、保利、金茂、城建等知名開發商的進駐，亦莊的樓盤由剛需慢慢變為改善，且近年來出現了不少高端產品。
目前，亦莊房價已經不低了，均價甚至要高於通州。
亦莊置業，可以重點關注以下板塊：
➤核心區
該區域綠化高、環境好，配套完善。但是，住宅不是很多。
▼街區環境
代表樓盤：
林肯公園（2014年）：商住3.6-4.2萬 住宅6.6-6.8萬
小區物業好、環境好，就連商住，也很少見辦公的，居住起來很舒服。
新康家園(2002年） 房齡稍久，離地鐵稍遠，目前均價5.2萬
通泰國際公館 目前有少量新盤在售 均價6.7萬
➤河西區板塊
河西區是亦莊重點打造的配套服務設施完善、環境宜人的綜合性居住新區。與核心區多商住公寓不同，河西區多為住宅用地，定位高端住宅。
代表性樓盤：
最後，不得不提一下剛需板塊——馬駒橋，該板塊從2007年開始逐漸興起。隨著亦莊核心區住宅用地逐漸枯竭，亦莊樓市就日益向外擴展了。於是，馬駒橋板塊的項目沿涼水河兩岸漸成規模，目前該區域主要是中低端產品，適合剛需上車。但是，現在這個板塊已經劃給通州了。
代表性樓盤：
富力尚悅居（2015年） 均價3.9萬
合生世界村（2011年） 均價3.2萬
最後，筆者要說的是，亦莊是很有潛力的，對標同等體量的望京，亦莊樓市還有一定的空間。有意願置業亦莊的，建議現在趁著市場平靜期，多去看一看，淘一淘，相信總會有驚喜的。
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