2018年4月20日週五讀報！
頭條新聞
【萬科操盤 集體用地建設租賃房“破冰”】
北京作為集體建設用地建設租賃住房試點城市，規劃 2017-2021年要建設50萬套租賃住房的目標。北京萬科天恆產城建設有限公司近日以15.86億元入股位於大興區瀛海鎮租賃住房地塊，持股比例佔49%。萬科方面表示，將充分發揮自身在地產開發領域的經驗與能力在客戶和產品方面發力，挖掘盈利空間，打造集體用地租賃住房的經營標杆。
在大興瀛海鎮租賃住房項目中，將由萬科天恆操盤，由萬科旗下泊寓運營管理。萬科方面表示，萬科將主導平臺公司的開發建設工作，負責產品定位、項目設計、工程實施、後期運營等全過程的各項工作。
在分析人士看來，四環內嚴控新增建設用地、招拍掛拿地越來越困難，集體建設用地成為房企佈局北京的另一個戰略思路，可以預見的是，將會有越來越多的企業嘗試參與到集體建設用地的建設與開發當中來。萬科也表示還將持續參與到集體建設租賃住宅項目的開發、建設與運營。
近年來，在“租售並舉”的政策主導下，不少開發商搶灘租賃市場大蛋糕。但是盈利難仍是難以繞開的問題。對北京市場的自持租賃住房來說，高昂的土地成本和資金成本，更讓其一出生就成為虧本的買賣。
不動產資管新聞
【短租民宿加速“跑馬圈地”】
4月19日，小豬短租宣佈全國第二總部落戶成都，佈局西南市場，同時，還推出了新業務品牌攬租公社。據小豬短租相關負責人透露，當前成都、重慶等城市，分享房源的交易量增長超過500%。不少業內人士認為，今年3月以來，短租民宿企業紛紛發佈新戰略，在中國市場“跑馬圈地”。經過幾年發展，這一領域正逐漸擺脫野蠻生長式擴張，未來各家短租平臺也將根據市場競爭調整自己的定位。針對小豬短租開闢西南市場，小豬短租相關負責人表示，有很多家庭來四川等西南省份休閒度假，去年西南市場分享房源的交易量增長很快，個別城市增長量超過500%。
【四月北京新房市場“靜悄悄”】
四月的北京新房市場格外安靜。半年前，業內人士還在預測稱，今年將成為北京新房供應“大年”。實際上，2017年北京共供應71宗住宅土地，合計建築面積達969萬平米，同比上漲367%。
如此龐大的土地供應暫沒有轉化為現階段住宅供應，北京新房供應已陷入短暫“真空期”。
“限競房”遲遲未能入市
據第一太平戴維斯統計數據顯示，一季度北京新房成交量繼續下滑，一手普通住宅成交面積為41.4萬平方米，環比及同比分別下降35.8%及50.4%；新建住宅價格較去年同期下降0.5%，新建住房價格指數自2017年二季度以來未見大幅增長。
四月至今，僅位於海淀永豐路的永豐嘉園一住宅項目取得預售許可證。
對此，思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅分析，新房成交持續走低的主要原因在於供給不力。預期中的限競房新政遲遲沒有落地，使得大批限競房堵塞在入市通道中，因此導致大量計劃購置中等價位限競房的購房者不得不“持幣觀望”，造成新房市場成交乏力局面的出現。
共有產權房預計供應3.9萬套
相較“限競房”，同為去年出臺的共有產權房已有多個項目入市。近日，北京市住房保障辦公室發佈了《關於印發北京市2018年第一批政策性住房建設計劃的通知》。通知指出，經各區政府報送、市級各有關部門聯審，納入2018年政策性住房建設計劃的項目共125個，涉及房源約17萬套，其中公租房1.4萬套、棚改安置房11.7萬套、共有產權住房3.9萬套。
國務院發展研究中心劉衛民研究員則指出，共有產權政策的方向是讓真正有居住需求的家庭得到了保障，讓那些投機、炒房的人退出購房競爭，炒房的人少了，申購家庭數量下降了，但剛需家庭的中籤率高了，這是好事，同時也是對過去政策的糾偏。
萬科自持租賃房面臨市場考驗
“最長租期達10年並不意味著，租戶一次性必須足滿十年。”北京萬科相關負責人介紹，目前具體租賃政策還未確定，但如果一次性承租10年，可以為租戶“鎖定”租金，10年間租金不變。
如果租一套90平方米三居室，按1.5萬元的月租金計算，10年的租金將達到180萬元；如果租一套180平方米的四居室，按照3萬元的月租金計算，10年的租金也將達到360萬元。如此高企的價格及高端定位，引起業內爭議，市場接受度有待檢驗。
【破題長租公寓 2018城市觀點論壇北京行圓滿閉幕】
作為文化、經濟重心的都會城市，北京一直以來保持著自身的開放、創新與活力，無論資本、商業，還是房地產市場，這座城市創造潮流，也引領著潮流。
近兩年來，隨著自上而下的“長期租賃”概念盛行，長租公寓在房地產界迅速形成一股旋風，無論是房地產商、互聯網巨頭、中介機構以及投資機構爭相進入這一領域，促使著長租市場持續升溫。
得益於政策、土地、融資等多方加持，目前，全國已有1000餘家長租公寓品牌在分食這塊億萬級的市場，爭奪還在繼續。
野蠻生長之下，利潤、模式、運營等難點、痛點阻礙著長租市場的可持續發展，市場急需找尋一條通向未來的發展路徑。
北京作為長租公寓發展最為迅速的熱土之一，是長租公寓品牌主要聚集地，其一直走在行業最前列，所做出的探索和貢獻皆有目共睹，值得借鑑。
4月19日，城市觀點論壇第三次造訪這座活力之城，帶著“破題長租公寓”的議題前來，與眾多經濟學者、政府協會領導、開發商巨頭、金融人士以及專業機構精英一起商討長租公寓的過去、現在與未來，以期在思想碰撞中找到破解長租公寓各式痛點的突破口，為其未來發展提供更多方法和可能。
長租公寓缺的是什麼？
長租公寓作為我國近年來的新興事物，無論是服務、運營、規模都還有不成熟的地方。
樂乎公寓聯合創始人、副總裁於洪胤以樂乎公寓的經驗介紹到，行業普遍缺乏專業的服務機構，缺乏體系化、規模化的運營體系。
比如，現在的很多二房東手頭上雖然有很好的資產，但並沒有專業的能力去做好資產運營，也沒有能力做更好的融資，從而把這個資產變得更有價值；比如，行業從2014年開始到2017年，雖然是快速發展的三年，但大部分企業並不知道如何去建立起體系化、規模化的運營能力。
同時，於洪胤指出，行業其次缺乏的就是人才。公寓行業是新興的行業，它完全不同於租賃行業或中介行業，已經脫離了把房子委託過來再租給客戶的模式。再者，這個行業的鏈條很長，從前端的商務拿房，到資金募集、產品開發、工程管理，再到運營、招租，再到整個IT的服務，這都需要專業的人才。
碧桂園北京區域長租公寓負責人張諍也表示，長租公寓行業並不缺市場需求。其指出，目前全國有2.45億流動人口，當中有80%的流動人口對自己的租住條件不滿意。據統計，在2017年，長租公寓市場的規模是1.3萬億，到2030年預計要達到5萬億。
張諍認為，現在的行業市場上大多缺少技術，缺少把錢和地結合起來，讓它達到市場的回報率的技術。從今年年初到現在已經有300多億進入了這個市場，我們並不缺錢。“但現在我們要讓100萬間都掙錢，這是個技術環節。”
公寓行業是一項投資
事實上，在火熱的投資背景之下，長租公寓並不是一個高週轉的行業，也不是一個利潤豐厚的行業，而是一個非常薄利的行業。
據悉，在2017年，北京長租公寓的市場租金成本至少增長30%，複合增長率將近17%。這引發了會場嘉賓的思考與討論，投資公寓是什麼邏輯？到底要不要做專業的事情？到底要不要盈利？
張諍指出，公寓行業仍然是投資邏輯，是生意就應該讓它賺錢，所以從業者都應該關心裡面投的每一塊錢是不是收回來了，用多久把它收回來。
長租公寓是全鏈條的，從業者應該從資金方面做到開源節流，比如項目獲取是否能夠拿到更優質的物業、更適合做長租公寓的物業，包括其它的部門支持，比如說從設計層面、施工層面怎麼樣能夠更大程度節省成本，能夠做出更符合市場的產品。
於洪胤也表示，在瘋狂投資下的我們需要保持理性的思考，商業的本質是盈利，我們需要做專業的事情，需要通過提供服務價值來盈利。
從這個方面來講，摩碼公寓CEO黃劍岸介紹到，精細化的運營應該是長租公寓盈利的一個方面，無論是拿房還是到工程設計，再到成本。而另外一方面來講，除了節流，更多的也應該做一些開源的工作，從為客戶提供運營場景服務，來給資產做更多的溢價和增值，這都是其一直在進行的工作。
熊貓公寓CEO王璽龍也表示贊同，其稱在商業模式裡面，最主要是開源和閉源問題，商業、教育、寫字樓，寫字樓高於其它的租金業態，“如果你的服務只針對於公寓本身來講肯定是會賠，必須要開源，如果你的社區的服務是開源性的服務，是匹配了周邊的服務，是靠得住的”。
租賃住房REITs的邏輯
隨著更多的投資者進入到長租公寓這一領域，如何實現退出是他們不得不考慮的問題，而租賃住房REITs是他們最為關注的一項。
REITs作為一種持有型物業的退出工具，它是一個商業性閉環的渠道，通過資本化的方式實現底層產品的穩定和上層資金的流動性。但根據中聯基金執行總經理範熙武的介紹，根據目前來看，國內談REITs不談退出，它僅是一個進入工具。
範熙武解釋到，大家談到REITs都說是一個完整商業閉環的退出渠道，而我們認為在當前這個階段，不管是去年做的百億級的REITs，還是央企保利的50億和越秀的50億，它更多的是一個進入式的REITs，這時候我們不談退出，大家剛剛進入這個行業何談退出？
“所以當前毫不諱言地說，REITs只是一個進入的工具，這跟大家談到REITs的時候一個基本的概念會有點不同，這也是我們在做項目的過程中一個深刻的體會。”
同時，對於標準化REITs和類REITs，它們在不同的階段、不同的產品設計，滿足不同開發商對於不同資產和自己不同戰略佈局的階段來實現的。
據預測，推了10年的公募REITs或在今年開閘，租賃住房將會作為首批的基礎資產類型，有了公募REITs，再加上其它的各種融資方式，將會為租賃住房這個行業的發展提供完整的金融工具，再加上國家租購同權政策的推出，提升租賃住房的價值，行業的盈利非常可期，國外的市場也驗證了這個過程。
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