自從通州成為“通州福尼亞”以來，這裡也成為很多人購房的選擇，我們首先了解一下通州的購房政策。
通州是區別於其他區的，限購更嚴，政策更為苛刻。
02
我們再來看一下通州最新發布的入學政策
“人戶分離”以住房地址入學
通州區2018年義務教育階段入學工作實施細則規定，2018年開始，住房地址用於適齡兒童入學登記的，自登記入學之年起，原則上6年內只提供一個學位。
對於小學入學工作，政策規定，北京市戶籍適齡兒童堅持“以住房為主，兼顧戶口”的原則。針對“人戶分離”情況，規定明確，在學校招生範圍內戶口與住房地址不一致的新生，以住房地址為主入學，學位不足時，按法定監護人獲得房屋所有權證時間先後，順序接收入學。
對於非通州戶籍無房家庭，長期在通州區工作、居住，符合在通州區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在通州區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在通州區接受義務教育，由區教育考試中心或鄉鎮教委辦安排進入有空餘學位的公辦、民辦學校入學。
通州的學區和東西海沒法比，朝陽也是遠不及，但隨著區域發展政策加碼，整體是個上升的趨勢，這次我們主要看小區，順帶了解學校。
03
本次踩盤板塊在武夷花園、喬莊、北關，我們通過數據瞭解一下區域以及板塊。
通州區的單價是42056元/平，每套均總價是394元/套，武夷花園的平均總價是486元/套，屬於通州這邊價格比較高的板塊。
喬莊和北關的價格情況。03
04
本次看小區，對應的小學有芙蓉小學、北京小學通州分校。
芙蓉小學：
北京市通州區芙蓉小學位於通胡大街70號，BOBO自由城北側，京杭大運河旁，總建築面積1.7萬平方米，設計規模36個班，學校為獨立設置完全小學，是具有獨立法人資格的正科級全額撥款事業單位，隸屬通州區教委管理。
北京小學通州分校
05
本次踩盤小區，運河灣、百合灣、香林郡、紫荊雅園、京貿國際城，總價在430w-550w。
1
運河灣北區
550w，86平，6.3w/平
建築年代：2009-2011年
開發商：北京新華聯偉業房地產有限公司
物業公司：北京悅豪物業管理有限公司
物業費：2.5-3.5元/平米/月
樓棟總數：21棟
房屋總數：2137戶
小區環境～
小區掛牌均在6w+/平，近期成交均是5w+/平。所看房源位於13層，南向兩居的精裝修，房子滿五唯一，可以看到大運河，房子報價6.3w，總價550w。房子明廚暗衛，次臥是落地的大床，但也有一點，房間不規整。
房子2011年建成，整體還很新，物業是悅豪，門口的保安，小區的綠化衛生情況，整體物業管理體驗較好，還有一點是這邊離地鐵也不遠，步行不到10分鐘，小區整體是開發商統一精裝修，這邊不臨火車道。從那個平面圖我們可以看到，樓盤整體是斜著的，然後沒有嚴格的人車分流，地面上也有停車位，小區的價格也已經漲起來了。
2
百合灣
550w，83平，6.6w/平
建築年代：2012-2014年
物業公司：北京綠城物業管理有限公司
物業費：3.48元/平米/月
樓棟總數：24棟
房屋總數：2360戶
房子是業主自己裝修設計的，有一些自己的小改動，比如把廚房的牆打掉，做成了開放式的廚房，定做了一些用於收納的櫃子；衛生間的牆往裡推了一些，外面做了一個洗漱臺，感覺這樣利用率更高，次臥做成了一個上下鋪的兒童房，據說客廳的飄窗是物業當時贈送。房子報價在6.6w/平，房子滿二。
這邊物業管理的整體水平，較運河灣略差一點，最令人深刻的是它的電梯，裡面大鏡子+木頭材質的牆，不一樣的豪。但是百合灣小區應該是人車分流，地上沒有車，園林式的小區，綠化較好。但是樓間距不大，小區容積率高。
3
紫荊雅園
485w，99平，4.88w/平
建築年代：2001-2004年
開發商：北京武夷房地產開發有限公司
物業公司：北京武夷物業管理有限公司
物業費：0.98-1.68元/平米/月
樓棟總數：16棟
房屋總數：1307戶
客廳有一個大的落地窗，有獨立餐廳，但是窗戶比較小，這塊可以改成一個獨立的小臥室，明廚明衛，衛生間面積也比較大，還有一個儲物間。房子現在是空置狀態，無人居住，房子滿五不唯一。
武夷花園這邊應該是整體在改造，北京“海綿小區”試點工程項目，路面寬，綠化也還不錯，地上停車位充足。
4
香林郡
建築年代：2004-2006年
開發商：北京市通州區房地產開發總公司
物業費：1元/平米/月
樓棟總數：13棟
房屋總數：775戶
所看房源在6層，戶型不錯，客廳廚房都帶陽臺，主臥南向，次臥朝北，房子滿五唯一，房子整體舒適度不錯，5.8w的單價，也是不低了。
5
京貿國際城
建築年代：2003-2015年
開發商：北京天旭運河房地產開發有限責任公司
物業公司：北京市天旭物業管理中心
物業費：3.28元/平米/月
樓棟總數：16棟
房屋總數：4247戶
小區綠化特別棒，花園、竹林、水系，物業管理也很好，人車分流，進入小區內很是享受。但是與環境相比，差一點的是它的戶型。所看的房源，廚房特別小，或者說特別不合理，幾乎沒有案板的操作檯，不知道去哪切菜。這邊離地鐵站有2公里了。
06
這些屬於通州的改善盤，整體報價都很高，而且在漲價，按中介的說法，月初到月底，一平米大幾千的漲，所以現在看比較高的掛牌價，可能幾個月後就是成交價了，還有就是低總價的房源可能越來越少。
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