恭喜廣州瀝滘村中村改造表決超過80%，代表海珠灣城改啟動指日可待，這是瀝滘區域的重大利好，也是南洲板塊的福音。其中受益最為明顯的應該就是羅馬家園了。
羅馬家園是少有的海珠南部大盤，基本上排除新的龍禧和次新的威尼斯，基本上都是十幾層的小高層，密度不大，小區園林很不錯，整個小區佔地面積21w平方米，容積率3.1，在市區中屬於很難得的了，總戶數大概七千戶吧，從上車盤到改善盤均有，現在的二手價格大概在3.8w-4.3w之間吧，那些特別貴的我們就別看了。
我來說一個大概的結論吧。
羅馬家園值得買。
羅馬家園作為不以學位南洲小學為支撐的樓盤，純靠地段還有配套花園設計，目前在廣州而言，還是值得選擇購入投資的。在瀝滘村啟動拆遷開始，羅馬家園也將迎來第二春。
我在去年十月份夥伴諮詢羅馬家園時候，也提出了其中唯一的缺陷也是唯一隱含的優勢：瀝滘城中村。
這個著名的海珠最大城改項目，村民非常強硬。當時候城中村改造等據聞是已經超七成，距離改造通過率80%只剩下不到10%的空間。沒想到短短半年，已經有歷史性突破，這改造已經擱置了長達十多年，從2011年開始由珠光集團投資，如今總算迎來曙光。千萬別輕視珠光集團的改造能力，這傢伙別的不太精，卻專搞拆遷改造，代表作就是潭村改造，你們可想而知。
下圖為瀝滘村改造範圍：北至海珠溼地，西至大幹圍，東達華南快速路，南面以珠江後航道中線為界，面積約8.9平方公里，扣除水域後總面積達7.3平方公里，河涌岸線長約5.1公里。 瀝滘村改造，只要順利推進，居住體驗絲毫不差於廣紙新城改造。
而黃色區域大概就是羅馬家園。
但是羅馬家園並不是閉眼可以買的。若要點評的話，次新盤威尼斯在以往來說表現最強差人意，因為就緊靠著瀝滘農民房，除了戶型不妥外，戶外景色基本是城中村，無論是改造前還是改造中，都難免會遭受到噪音和糟糕風景的影響。令人抱怨的還有珠江投資的物業管理，物業公司一直口碑不良，戶外停車位極度稀缺，外面的環城高速入口不方便，一直受瀝滘停滯的改造困擾。但另外的大花園，園林景色還不錯，戶型品質還行，所以即使羅馬基本上屬於給城中村包圍的、在不良口碑物業管理下的樓盤，漲幅還是跟得上大市的。因此如果真的要投資，必須要買大園區的羅馬家園組團，不要貪圖一點的新房子，圍繞假日綠化廣場的房子都可以去挑，次挑會所範圍的房子。
當然，瀝滘拆遷順利進行，威尼斯等也是有補漲的可能，但是花園缺陷是不能彌補的了，只能從視野外觀上希望能有所挽救。因此，儘量迴避外圍區域，一是價格高，二是接近城改拆遷負面不好，包括威尼斯、拜庭、龍禧。
另外，羅馬家園利好還有臨近瀝滘站，瀝滘站沿線都是廣佛線和3號線沿線的交接站點，這是壓抑住廣佛互通的一個釘子。據聞本年底將會正式開通，屆時這片區廣佛互流的人口會大大增加，而且也會直接從西面通過幾站之隔的沙園接連到瀝滘站，從而連接廣州主線三號線，西面、北面、南面都會匯合，交通便利程度會大大提升，融匯貫通廣州發達區域與佛山引流區域。
最後還是要提醒，這地段始終不及老黃埔，也不及萬博-番禺廣場，海珠灣的改造還亟待期待。但無論如何，瀝滘村啟動城改項目，可以喚醒這個海珠遺忘的區域，比之海珠其他的地段因為11號線改造而徵收的土地更利好。一線南向江景改造，比起廣紙之流的西向望江，價值豈非同日而語。當然，對比於琶洲會展中心，海珠其他區域改造都略顯單薄，我們只能挑其中能夠享受較多的舊改利好的區域，以維持整個板塊保持生機，換血也是需要時間的。
目前羅馬家園值得投資小戶型，在租金回報等方面也是不錯的，單間50平方的也是有3500左右的租金，至於100方左右的也才是4500左右，資金不足可以買小戶型投資，預算能夠夠得上的可以挑改善型住宅。
剩下的，就是等瀝滘村臨江住宅拔地而起了。
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