蘭亭盛薈，你從天河沿著黃埔大道去找它，往往需要周折一番的，不經意就過路口了，而從中山大道沿著前進村方向去，反而還好找一點。沿途感受下前進城中村的氛圍，也會讓你對環境有更深的認識。
熱鬧的街邊小巷，飲食以隆江豬腳飯沙縣小吃夫妻腸粉店為代表，配三五小販，再加吆喝買賣的雜貨店、錯落陳列的昏暗五金店，羊腸小道中穿插各類務工人士，在菜市場踏著泥濘往來，盡是濃厚的村民生活。而不遠處，就是高樓聳立的蘭亭，環城高速將其一分為二，路口撲面而來的滾滾塵埃，轟鳴作響的回聲，直捲雲空。
沒錯，蘭亭盛薈周邊就是個高速路口大雜燴。
你急切地問，能買嗎？
回答這之前，我們先要理清楚一個問題。
一手房是坑嗎？
我們都很清楚了，二手房買賣才是真實的房產交易市場，投資者往往都是衝著二手而去的。
那麼一手房，是不是就一無是處了呢，一概是坑了呢？
當然不是，凡事都要分開來看的。一手房有一手房的優勢，我們撇開那些非一手不買的新房癌買家，僅從專業的角度為各位剖析一下，什麼是一手房購買法則：
1、標錯價位的潛力地段一手房，值得購買。
可能不少夥伴要炸了，一手房還有標錯價位的時候？是的，這個往往發生在首期開盤的時候。
開發商雖然有智囊團集中作戰，面對著單兵迎戰孤立無援的你，往往你是信息不對稱的一方，但開發商他們也是人，也有摸不清市場動向的時候，特別是在調控之下國家政策導向不明、經濟低迷之時。智囊團只能圍繞著你所喜愛房子的夢幻因素，不斷猜想，不斷投入，針對你愛好的光線、軟裝、園林、商業等進行佈局和演繹，但即使準備得再周詳，他們仍是不能認定你享受之餘還會衝動受用，在關鍵一步簽約定金首付的。
你大可能在售樓部樣板房享受著一切，盡情大呼一聲爽，然而扭頭回家考慮考慮。
看得舒服，跟瀟灑地簽約給首付，是兩碼事來的。
因為，隔離也有新樓盤在售啊，再看看也不晚。
可能大家覺得在如今2018年的市場很不可思議。那珠江花城據稱1200個籌搶三百多套房，碧桂園雲頂認籌還要排長隊。作為買房者，哪裡還有討價還價的空間，人為刀俎我為魚肉，說起來都是淚兩行。
但我們穿越時空，跨過2010年的狂熱，也略過2016年至今的瘋狂，回到2014年的那個冬季，那可是冷徹骨肉的寒冬。
那年蘿崗剛給合併成新黃埔，而六號線香雪站還在建，人煙罕至。在香雪站的不遠處，有一個保利的樓盤，首期竟然放出了1.4w-1.6w售價，大出市場預期。為什麼要說竟然，因為半年前僅一站之隔的蘿崗站有樓盤首期開售2w出頭。
兩者一對比，開賣優惠力度之大，言辭難以描述了。然而即使如此，這個保利盤首期還是足足買了半年，從14年底賣到15年中。開發商也很痛苦，即使如保利這樣的大企業，也會猜不準樓市的節奏，它們在未起風前售完了首期，賣得相當白菜價。而籌備二期過程中，又完美地錯過了16年9月份的廣州樓市覺醒期。急忙在12月推出二期，售價立刻攀升到2.6w了，沒想到卻迎來春節將來之際的淡季，因此在2017年的新春開盤，它們有著報復性反彈的售樓報價，以期望能夠在首期和踏空時間把利潤搶回來！目前該盤售價在3.8w左右，新一期推盤沒知。
這就是開發商完完全全踏錯節奏的典型例子。
別把開發商想得太神聖，他們礙於業績，也礙於審批流程冗長，比起個人更難靈活變動。整個樓市歷史，只有樂觀過度的開發商和極度灰暗的開發商，而這個情感過程往往也是很冗長的。
標錯價格的一手樓，往往出現在極度灰暗的開發商身上。而當時市場環境恰恰讓它們難以估摸下一步走勢，而自身的開發壓力也容不得有更多時間去等候觀察，這個時候，就是我們買一手樓的最佳時期了。
前提是，潛力地段。
那麼，樂觀過度的開發商，同樣也是因為市場一片狂熱，讓它們自信世上沒有賣不出的盤，那麼樂極生悲很容易也會伴隨而至了。
這就是一手樓適合買入的第二種情況：
2、尾盤時候，利好兌現之後市場突然轉冷的準現樓可以購買。
可能小夥伴又要炸了，開發商賣剩的尾貨還能有好價格好戶型？自然是有的，關鍵是售盤時間夠長，而當時調控的政策恰好最嚴厲，市場觀望情緒異常濃厚。
我們需要知道這樣一個不言破的事實，一手樓發售，通常還是留有不少不錯的單位給關係戶的，比如晚上要陪酒陪笑的誰啊，替你打點疏通的誰啊。他們的房子往往只是需要一個定金，甚至不需要定金，也不需要網籤，就預留著的了，往往是到樓盤準收樓的時候，才安排辦理各項手續。
另外，開發商房子在勢頭之下賣得紅紅火火，下月賣得比這月貴，恨不得把房子都捂在下月賣就更妙了，因此也是有意無意把一些好賣的戶型留到後期賣。好戶型是怎麼來的，就是這樣來的。
可天有不測風雲，狂熱期後調控接踵而來，市場陷入低迷期，人們對前景看淡，這就是週期論的左側下挫階段了。開發商那不能白菜價賣啊，就只能熬了，工程因為合同原因仍然在施工，一年可以熬，兩年也可以，但是政府老大耐心更大，竟然還沒放鬆調控，人們情緒逝去，竟然忘記了買房賺錢這碼事。同時現樓就要來了，政府那邊也拖延不下去了，三申五令不能捂盤。
開發商怎麼辦？
割愛賣盤唄。
關係戶自然是信息靈敏之人，看到政府這下是玩真的了，定下的盤是燙手山芋不能要了，而開發商留存的好戶型也不能捂著了，信貸條件那麼苛刻，意向客戶那麼少，業績有壓力，這時候就是我們行內喚作“倒追時光機”的時機了，你可以以房子備案價相差不大的價格購買心儀的好房子。
嗯，比如，呃，這個我沒有例子可舉。
這個時候，往往就是開發商求人買房的時候，付款條件也儘可能地優厚，你要分期？可以。你要公積金組合貸？可以。只要你肯買，條件都好談。
那可能有部分小夥伴又要問，那買那些二手快要交房的豈不是更多選擇？的確如此，但是基本上這些都是沒房產證的，公證交易並不穩妥，加上大部分在目前的調控下都是限售產品，更是愛在心頭難開。
最後，回到我們開頭的蘭亭盛薈了，這一手盤買得過嗎？
蘭亭在2016年5月中開盤，就是臨近高速入口的1棟、2棟，當時均價是3.0-3.2w左右，但沒記錯的話，期間曾有特價活動，特價房在2.8w左右，基本是最受噪音影響的西北部戶型。那時候屬於廣州房價蠢蠢欲動卻沒覺醒之時，當時周邊二手房價已經達到2.7w。這個價格是極具吸引力的。
而蘭亭盛薈這盤整個營銷過程極具教科書價值。
高速路旁樓盤，很少見嗎？並不如此，錦城花園也詬病於內環之旁。蘭亭盛薈巧妙地在環城上蓋一個市政公園，已經算一件非常利民的公共設施良政來了，公園面積不小，綠化，跑道，球場應有盡有。倘若不蓋，這個蘭亭盛薈就會賣不起來嗎？還是會賣的。天河房子就是那麼缺，近三溪優質地段的新房子更是極度稀缺。
所以，即使2014年蘭亭盛薈的拍地價還要低於牛奶廠拍地價，但當前成交均價遠高於牛奶廠，新房最高價達到六萬，當之無愧的三溪板塊新房之頂。產品設計完全跟牛奶廠改善型住宅錯開競爭，地段範圍內無人匹敵（但珠江花城開盤後情況可能有所改變了）。當然，目前價位太高了，而且付款也不友好，即使有如12棟的單合同價格，開發商仍要求最低五成首付，這盤還是不愁賣啊。
那麼按照一手房購買法則，這盤目前明顯還處於中間階段，底氣硬朗，兵精糧足。可憐第一階段已經過去了，而第二階段還緩緩在路上。投資是絕對不會此時入手的了。
那麼你想我怎麼說呢？
請蘭亭盛薈業主們不要憤慨，特別是特價房購入的業主們，請求讓我受罪吧。
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