“現在是租賃辦公樓的最佳時機。非核心區新建辦公樓項目當前租金水平較低；傳統商業區的高品質辦公樓仍有議價空間，”仲量聯行天津董事總經理何邁可（Michael Hart）表示。2018年第一季度，區域型購物中心“魯能城”開業，項目位於南開區，客戶群主要面向家庭購物者，並引入多家新零售品牌入駐天津。物流市場租賃活動仍然保持活躍，電商、第三方物流企業和生產製造型企業仍是主要需求來源。住宅市場受春節假期影響，銷量和售價雙雙下降，整體暫時處於低迷狀態；政府針對非本地居民出臺的新租賃住房政策，有望支撐住宅租賃市場發展。
辦公樓市場
來自金融和專業服務企業的需求仍然表現最為活躍，其次是信息技術企業。傳統金融機構和保險公司持續在辦公樓租賃成交量中佔據最大份額。例如，一本地商業銀行天津農商銀行在萬通中心租賃了超過3,000平方米的辦公空間；中國銀行旗下的保險公司中銀三星人壽則在世紀都會商廈租賃了大約2,400平方米的辦公空間。對租金較敏感的信息技術初創企業、商貿公司和傳媒企業開始積極尋求進駐新興區域辦公樓。在河東區，2017年第四季度竣工的甲級辦公樓項目天津遠洋國際中心就屬於此類項目。繼金融行業和專業服務行業之後，信息技術企業也帶動了天津辦公樓市場的租賃需求，在2018年第一季度的辦公樓總成交量中的比重達到14.1%。
本季度，由於沒有新建項目完工入市，天津辦公樓市場總存量保持不變，仍為290萬平方米。淨吸納量約為31,100平方米。穩定的需求促使市場整體空置率環比下降1個百分點，至35.8%。其中甲級辦公樓市場空置率同比下降5.6個百分點，至44.2%；乙級辦公樓市場空置率同比下降0.3個百分點，至31.4%。
租金總體微幅走低，降至91.8元人民幣/平方米/月，環比下降0.3%，同比下降1.7%。其中甲級辦公樓租金降至103.0元人民幣/平方米/月，環比下降0.2%，同比下降0.9%。租戶受益的市場環境下，租戶可在議價過程中爭取較多優惠。
本季度有一宗整棟辦公樓物業成交。中國最大的金融保險企業之一，中國人壽以19億元人民幣收購了位於南京路—小白樓分市場的泰安道五號院辦公樓項目。非銀行金融機構及保險公司是近年商業地產投資市場最為活躍的投資者之一，不僅熱衷於持有北京、上海等一線城市的房地產物業，同時對位於天津、西安等二線城市核心位置的項目保持較高興趣。
預計2018年將有九個新建辦公樓項目進入市場，新增供應61.8萬平方米，天津市場將迎來近十年來的又一個供應高峰期，從而在今年年底將整體市場空置率推高至40.9%。“在這九個新建項目中，七個項目將位於非傳統板塊，”仲量聯行天津商業地產部總監呂蔚然指出：“那些對價格敏感但在尋求辦公空間升級的租戶將有更多的選擇。”
工業物流市場
2018年第一季度，在各大電商巨頭、第三方配套物流企業和製造業企業需求的帶動下，天津工業物流市場的淨吸納量達到20.6萬平方米，環比下降17.7%，但同比飆升四倍。主要大宗交易包括某電商巨頭在寧河區租賃了超過13萬平方米的物流空間，用於拓展在天津的業務；另外一家國內油氣設備製造商在西青區租賃大約9,000平方米的物流空間。由於武清和北辰區等成熟板塊的大面積物流空間可租賃空間有限，位於天津市西南部的西青區和位於東北部的寧河區開始贏得租戶青睞。
有三個非保稅物流項目在本季度進入市場，新增物流空間17.6萬平方米，將整個非保稅物流市場總存量推高至300萬平方米，同比上漲12.6%。儘管有新增供應進入市場，但由於市場需求強勁，非保稅物流市場的整體空置率同比下降9.0個百分點，至12.9%。
本季度，由於非保稅物流市場空置率下降，加之有多宗大型租賃成交，非保稅物流市場租金水平仍維持上漲勢頭。一季度末，非保稅物流市場的淨有效租金為0.94元人民幣/平方米/天，環比上漲1.1%，同比上漲3.1%。
預計2018年底前還將有另外八個物流項目進入市場，總建築面積將達47.8萬平方米，從而推高整個市場的空置率。仲量聯行天津工業地產部總監高雲鵬指出：“預計2018年全年市場租賃需求將保持平穩，電商、第三方物流企業及零售商將繼續推動需求的增長。鑑於優質地段的閒置空間面積仍將十分有限，未來租金將仍有增長空間。”
零售地產
2018年第一季度，在餐飲、兒童業態和時裝品牌的帶動下，零售地產市場租賃需求保持強勁。淨吸納量達到11.2萬平方米，環比上漲116%，同比上漲27%。休閒餐飲品牌、咖啡和茶飲品牌在天津積極擴張。新概念的餐飲品牌，如音樂自助餐廳等開設在核心商圈，吸引年輕消費者。兒童教育品牌繼續在社區購物中心和核心區購物中心內開設門店。例如，英孚教育在天津恆隆廣場租賃了大約1,000平方米的教學空間，番茄田藝術學校在天津熙悅匯購物中心開設了500平方米的分校。 “社交媒體對零售市場的影響日益加大，同時，千禧一代強勁的購買力也在支持著天津的零售租賃需求。”仲量聯行天津零售地產部總監尹偉靜表示。例如，飛人喬丹的天津首家旗艦店在天津大悅城首層租賃了約500 平方米零售面積。
區域型購物中心——魯能城購物中心於2018年第一季度開業，為非核心區的零售空間新增面積12萬平方米。作為該地區的首家大型購物中心，魯能城購物中心定位於中等收入家庭，且項目交通便利，其預租賃率高達90%。魯能城購物中心的開業，也為天津購物者帶來了如沃美影城和硬石餐廳（Hard Rock Café）等全新品牌。由於租賃需求強勁，天津零售地產市場整體空置率微幅走低，降至11.5%，環比下降0.1個百分點，同比下降3.1個百分點。
強勁需求的帶動下，天津零售地產市場租金漲至人民幣11.7元/平方米/天，同比上漲3.1%。由於定位不明確以及缺少目標客群，少數購物中心空置率較高，其租金保持不變或增幅低於市場平均水平。相比之下，核心區和大型社區中的絕大多數零售項目則繼續逐步提升其租金水平，帶動整個市場平均租金的上揚。
展望今後，預計2018年將有5個新建零售項目進入市場，市場總存量將達到440萬平方米。在這些新建項目中，只有一個項目天津陸家嘴中心預計將位在核心區，其市場定位為面向中高收入群體。其它四座新建購物中心將分別作為其所在區域的首個優質零售項目，進一步擴大天津零售市場的版圖。
高端住宅
2018年第一季度，天津高端住宅市場表現相對沉寂。由於政府繼續推行住房調控政策，加之恰逢春節假期，高端住宅的購買和新增供應速度均有所放緩。此外，多家銀行提高了對首套房和二套房購房者的抵押貸款利率，也使整個市場交易趨冷。2018年第一季度，天津高端住宅市場的銷量僅為268套，環比下降66.9%，同比下降84.7%。
本季度共推出631套新增高端住宅，環比下降59.0%，同比下降41.5%。梅江、新八大里和河東區成為新建項目開盤較為活躍的地區。其中，臨近未來的地鐵6號和10號線的天房樾梅江項目共發售196套住宅，平均售價約人民幣45,837元/平方米。由於成交量相對較低，整個天津高端住宅市場的總庫存環比上漲19.3%。
本季度天津高端住宅售價環比下降5.3%，但同比上漲4.4%。預計在緊縮調控政策的影響下，整個高端住宅市場仍將保持平穩。“天津經濟發展的基本面繼續看好，預計居民的住宅升級需求將繼續推動銷量和售價微幅走高，”仲量聯行天津研究部總監蔡蕾表示。
為了吸引更多的非本地優秀人才，天津市政府出臺了針對優秀人才的租賃住房優惠政策。擁有學士及以上學歷和在天津創業的年輕人可以通過租房在天津落戶，從而享受到更好的社保以及與當地市民的其他“同等待遇”，預計新政策將提振租賃住宅市場的發展，長遠來看也將為高端住宅的需求構成強有力的支撐。另外，包括由萬科開發的泊寓和由龍湖開發的冠寓等長租公寓項目進駐天津，隨著租賃市場的發展，天津將更加吸引外來年輕人才。
閱讀更多 仲量聯行JLL 的文章
