2017年，我國經濟繼續穩中向好發展，產業結構加速轉型升級，國家對戰略新興產業發展的支持力度明顯增強。與此同時，新型城鎮化建設穩步推進，這些均為產業新城提供了更大的發展契機。隨著產業新城行業的發展壯大，一批優秀運營商及項目在產城運營及服務創新方面不斷取得豐碩成果，其發展經驗值得借鑑。在此背景下，中國指數研究院連續第三年開展“中國產業新城運營商評價研究”，發掘國內綜合運營實力強、創新能力突出、成長潛力大的產業新城運營商，希望通過總結其成功運營的核心價值要素，推廣優秀產業新城運營商的發展經驗，發揮其在中國產業轉型升級中的標杆示範作用，為政府、業界提供更多參考依據及經驗借鑑，進一步推動行業發展。
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評價體系與方法
近兩年，隨著行業的不斷髮展，越來越多的產業新城運營商注重資產運營效率的提升，因此，2018年我們在繼承上一年研究方法、評價指標體系、研究成果及經驗的基礎之上，結合更加豐富的產業新城運營商及代表項目的實地調研與訪談交流，進一步優化了產業新城運營商研究方法和評價指標體系，在企業經營能力一級指標下增加了“運營效率”指標，用來判斷企業運用資產的有效程度，評判企業經營管理水平；另外，在評價過程中，除了注重總量指標外，我們也將增量指標納入重點考量範圍，以期更加全面地評價企業的綜合實力。
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產業新城運營商評價結果及分析
▌綜合實力評價結果
從評價結果來看，大部分產業新城運營商在產業發展以及城市建設方面有了進一步的提升，一些優秀企業不斷探索並創新產業發展之路，真正實現了為地區發展賦能。此次，我們通過發佈產業新城運營商綜合實力評價結果，持續挖掘行業標杆運營商的價值，通過對標杆運營商經驗做法及先進模式的解讀，為行業參與方帶來更多啟發與借鑑。
從綜合得分來看，華夏幸福、張江高科、中新集團綜合實力位居前三。
從2018年中國產業新城運營商綜合實力評價研究結果來看，華夏幸福近年來實現了從區域性向全國性城市群擴展的佈局，企業通過龍頭引領產業集聚、創新與資本雙輪驅動的創新產業發展方式，產業發展能力不斷提升，為公司業績穩步增長提供了強勁動力。
張江高科定位於全產品線的科技地產商、全創新鏈的產業投資商及全生命週期的創新服務商的“新三商”，緊密對接全球創新資源，加速集聚全球創新要素，構建開放式創新生態圈。
中新集團始終堅持“規劃先行”，創新驅動發展，不斷聚集園區開發運營的核心資源要素，以園區開發運營為主體板塊，載體配套和綠色公用為兩翼支撐板塊，通過板塊聯動、資源集聚的方式，實現高水平產城融合的“一體兩翼”協同發展格局。
招商蛇口深耕蛇口工業區，積累了豐富的城市開發與運營經驗；同時依託於招商局資源優勢，實現了對內的資源互補，對外構建了獨特的競爭優勢。
天安數碼城不斷髮揮創新精神，踐行做“企業的時間合夥人、空間服務商”，洞察客戶需求，引導產業聚集，構建出以創新企業生態圈的建設運營體系。
啟迪協信依託清華大學資源優勢，打造集群式創新體系，整合啟迪之星等資源，協同產業服務、創新服務、生活服務，構建全鏈條產業創新生態系統。
億達中國秉承“以產促城、產城融合、協調發展、共創價值”的運營理念，積極打造產業與城市高度融合、功能完善、綠色低碳、環境優美、可持續發展的產業生態和城市生態。
上海臨港通過“區區合作、品牌聯動”，努力實現產業高端化、技術高新化、項目高質化發展，為產業創造價值。
華髮城市運營依託於華髮集團資源，打造出了一套包含規劃設計、開發建設、資金保障、運營管理和產業發展等五大核心能力的全鏈服務體系，推動城市從外延式擴張轉變為內涵式生長。
星河產業集團秉承“以地產為載體、以產業為基礎、以金融為紐帶、以資本運作為目的”的發展理念，以產投融創新運營模式，鑄就創新經濟新引擎。
▌產業新城運營商發展特點
● 產業定位
因地制宜、先謀後動，一張藍圖繪到底
優秀產業新城運營商將產業定位放在越來越重要的位置，注重頂層設計研究，同時也根據區域產業特色，因地制宜地制定產業規劃，為產業新城的發展賦能。
☞強化頂層設計： 運營商應產業新城系統性、戰略性角度出發，確定產業發展總目標，將總目標分解，確保各子目標與總目標一致，實現一張藍圖繪到底。
☞為區域賦能：運營商應積極整合利用地區產業資源，調動和升級原有產業，創新引領高質量發展，打造先進產業集群，為區域發展賦能。
☞降低規劃預期，制定符合區域實際的產業規劃：不同區域所處的發展階段不同、資源稟賦各異，產業定位要結合當地產業發展現狀等，並結合當地特色資源優勢，科學確定目標產業，因地制宜制定符合當地實際發展的產業規劃。
● 產業招商
產業引領、資本干預、龍頭帶動，創新招商模式
從調研結果來看，優秀運營商針對產業新城的不同定位，創新招商模式，創造符合自身的核心招商邏輯。
☞資本干預招商：根據新城產業定位，挖掘細分行業龍頭，通過資本干預的方式，發揮龍頭引領作用，促進招商。對於資金實力雄厚的運營商來說，這是最直接的招商方式，但對入駐企業的甄選提出更高要求。
☞產業協同招商：運營商依託母公司資源，通過母公司產業資源帶動，吸引目標企業入駐，實現產業的導入。這種方式對於擁有母公司資源的運營商來說具有較大優勢。
☞孵化培育招商：運營商通過自建或引進孵化器，對企業進行孵化、培育，孵化成功的企業也將是未來入駐產業新城的目標企業。對於孵化能力強且有孵化資源的企業來說，通過孵化培育，將孵化成功的企業導入產業新城內將是一種有效的招商方式。
● 產業培育
創新驅動，精準服務，深化產業集群發展
產業運營能力是運營商最核心的競爭力，行業的競爭最終將歸結於產業新城運營商運營能力的強弱。
☞被動變主動，服務精準化：產業新城運營商從以往被動接收入駐企業的服務需求，轉向根據產業定位、產業招商等情況主動出擊，深入研究和溝通需求，針對特定需求，精準化定製化服務，引入專業資深人才和服務機構，增強服務鏈條。
☞優質資源創新孵化，為雙方賦能：運營商依託自身優勢，整合多方資源要素，持續導入創新資源，全力推進入孵企業發展，激勵創新式成長，加速構建自身特色、打造品牌，同時有利於運營商孵化能力的強化，增強專業孵化壁壘，共同實現跨越式發展。
● 城市建設
城建優質化，配套體系化、智能化
目前，部分產業新城建設正在持續優化，以可持續的思路合理佈局，配套設施種類齊全，服務覆蓋全面。
☞提升城市建設質量：注重生態環境，提升新城形象，以城建設施促進居民生產、生活、休閒、服務的協調融合，提高生活便利性和入住幸福感。
☞構建城市智慧服務網絡：通過信息科技、數字手段，探索數字智慧城市建設與服務。
▌產業新城運營商競爭格局
近一年來，傳統產業新城運營商在城市佈局、產業規劃、城市建設等方面依託自身長期的項目運營經驗逐漸構建起行業競爭的護城河，同時，眾多新型的市場主體正在急速湧入產城運營領域，行業參與主體愈發多元。
表：不同類型運營主體的優勢與挑戰
目前來看，具有政府平臺資源優勢、產業資源豐富、創新能力強的專業運營商在行業競爭中仍佔有絕對優勢，隨著行業的發展，房企、產業主體企業的加速湧入，這部分企業也存在較大的發展機會，他們在未來的競爭格局中“撼動”專業運營商的行業地位也未嘗不可能。
整體上看，對於國企運營商來說，應積極把握自身資源優勢，充分利用資金成本優勢、政府資源優勢，將自身做大做強；同時運營商應積極進行機制體制改革，鼓勵創新，培養或引進專業人才，為企業發展培育強大的後備力量。對於民企運營商來說，應繼續創新發展運營管理模式，培養自身核心競爭力；對於融資等因素的制約，企業應積極創新融資模式，降低資金成本。對於房企來說，應堅持“先配套後產業”發展思路，充分發揮城市配套建設優勢，引進專業的產業運營管理團隊實現優勢互補。對於產業主體企業來說，在做大做強現有產業業務的同時，借外力做好城市配套建設，同時引進專業的運營管理團隊，充分利用好現有資源，實現產業新城的有效佈局。
▌產業新城未來城市佈局趨勢
產業新城運營商的規模化發展離不開合理的城市佈局。在城市佈局過程中，產業新城運營商需要綜合考慮影響城市發展的人口、產業等因素，且隨著高鐵的網格化、高密度建設，人口、產業的轉移速度將持續加快，在此背景下，產業新城的城市佈局也將發生更大變化。
● 聚焦都市圈，產業承接和轉型升級地區更值得關注
根據調研訪談結果，城市群已經成為運營商佈局產業新城的主要區域，其中京津冀、長三角和珠三角三大城市群城市成為運營商佈局最關注的區域。除此之外，長江中游城市群、成渝城市群也是企業爭相佈局的區域。
在城市佈局過程中，人口、交通、產業、營商環境等是企業重點考量的因素，而隨著我國人口、交通等方面的變化，產業新城的佈局也將繼續調整。
◯ 人口區域聚集態勢持續強化，整體正處於向都市圈重點城市聚集階段
從城市人口增長來源構成來看，70%來自遷移增長，20%來自行政區劃調整，10%來自自然增長，因此城市人口增長的動力關鍵在於人口遷移增長。2010年以來，我國人口繼續呈現向東部沿海發達都市圈聚集態勢；同時，隨著內陸城市不斷髮展，人口遷移也出現向中西部核心區域集中的特徵，如鄭州、武漢、成都等。目前我國城市間、城鄉間發展差異仍然較大，人口遷移仍然處於向城市聚集階段的中後期，即向都市圈核心城市聚集階段。
◯ 高鐵提升城市交通樞紐地位，再造城市人口、產業格局
在未來高鐵建設以及“十三五”交通規劃建設中，以北京、上海為代表的八大傳統交通“霸主”城市，交通樞紐地位將會得到鞏固；深圳、天津等城市受城市群規劃建設以及高鐵線路規劃帶動，交通地位將明顯加強；長沙得益於京廣、滬昆以及廈渝三條高鐵幹線的接入，南昌將會成為滬昆與京九的交匯樞紐。
這些城市將以高鐵為依託，促進產業結構持續優化，人口、產業等資源更加集聚，也將再造內部城市人口、產業格局。◯ 承接東部產業轉移、產業轉型升級城市值得重點關注
“十三五”規劃中明確指出，我國產業加快發展，新產業不斷成長。我國整體的產業發展進入了結構性分化的階段，根據主要城市“十三五”規劃和當前產業發展現狀，我們梳理出產業承接、產業轉型兩類值得運營商重點關注的城市類型。
產業承接類城市又可以分為承接東部產業疊加製造業升級和承接城市群內部中心城市產業兩類，其中東部長三角、珠三角城市群製造業等向內陸轉移，中西部城市承接發展，目前中西部已經形成了以成都、西安、鄭州、武漢等為圈層的產業集中地帶。產業轉型類城市大致可以分為三類：1）一線城市產業升級同步疏解，疏解中心地區的產業及人口；2）原有製造業逐步退出，新興產業成為支柱產業，處在轉型持續期，如杭州等；3）正開始以發展新興產業為主導，處在轉型起步期，此輪政策支持力度較大，如蘇州、福州等。
整體來看，目前一線城市和部分二線城市正處在人口、產業的疏解階段，中西部城市（如鄭州、武漢、重慶、成都、西安等）仍處在資源集聚階段，疏解城市周邊以及資源集聚城市值得未來幾年產業新城運營商的重點關注。從城市發展週期來看，隨著城市能級的提升，城市由資源集聚向資源疏解階段轉變，新的都市圈逐漸形成，周邊中小城的發展潛力也將被激活，佈局這些城市將會在未來十年收穫更大的機遇。
☞擴張節奏要適度，精耕細作才能安全制勝：產業新城的開發建設涉及產業發展和城市建設，中間流程較複雜，開發週期長，需要大量資金、資源支持。招商資源有限，過快的擴張速度無疑給運營商提出了更高的資源獲取和整合要求。
☞地價、房價過高，或漲幅較快的城市，佈局需慎重：鑑於現階段運營商的發展模式，偏高或快速上漲的地價將直接增加企業成本以及壓縮盈利空間。而房價偏高影響產城融合發展，同時也不利於產業的導入。
☞充分考慮地方適應性：運營商在佈局城市前均需要充分了解地方特性與自身發展的匹配程度，特別是營商環境的友好度，以免造成後期發展的“水土不服”。
▌特色運營商及項目發展分析
隨著我國新型城鎮化建設的不斷推進以及產業結構不斷升級優化，一些產業新城運營商憑藉多年的運營管理經驗、多元化的業務模式以及雄厚的資金實力等，不斷創新和發展產業新城項目，部分產業新城運營商借助其獨特的業務模式在競爭中出類拔萃，同時優秀的產業運營項目也脫穎而出。這些企業和項目不僅能夠為行業發展帶來積極的啟發與借鑑，同時也拓寬了產業運營項目的開發建設思路。
總體來看，中國特色產業新城運營優秀企業憑藉獨具特色的運營模式，在產業招商、產業培育、城市建設等方面已經形成自身的核心競爭力，這些經驗值得行業更多地借鑑。隨著我國新型城鎮化不斷推進，未來越來越多的企業將加入產業新城行業中來，優秀產業新城運營商和項目的發展經驗也將在提升城市能級、推動行業發展上發揮越來越重要的示範作用。
▌結 語
在實地調研及訪談過程中，我們明顯感受到運營商在產業新城上做出的許多努力與嘗試，但仍有一些難題待解。對於產業新城運營商來說，最關鍵、最難解的問題仍在於對盈利模式的探索。產業新城運營商傳統的盈利模式對招商引資及土地紅利等依賴度較高，而隨著土地資源越來越稀缺和政策模式的改變，盈利模式可持續性受到極大挑戰。產業新城PPP模式、股權投資盈利模式等不斷髮展壯大，其中PPP模式下運營商的盈利主要依賴於落地投資帶來的產業發展服務收入，隨著投資的不斷落地，運營商實現了可持續性的收入，這種創新的盈利模式已經被市場認可。另外，股權投資的盈利模式對運營商投資操盤要求極高，如何甄選企業、如何成功退出等實際問題均給運營商提出了新的考驗。
未來，隨著運營商運營能力不斷提升，盈利模式的持續創新，行業也將呈現出新的面貌。我們將持續跟蹤行業變化，不斷深化研究，希望此次產業新城及運營商研究成果能夠為社會各界以及各參與主體提供更多的參考與借鑑。
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