這是一篇緊急發文。
所以我覺得很有必要來一篇珠江花城選房指南了。
我們應該都很清楚珠江花城的戶型了，這是以剛需為主打對象的樓盤，覆蓋73平方，82平方，84平方，89平方，113平方，118平方，138平方，二到五房。既然是挑房，我們重點是要分析每一個戶型的優缺點。
按照總價的高低，逐一談談。
首當其衝就是73平方。
主要集中在2棟和3棟，這是2+1戶型，實際上入戶花園改造的房子是很小的，另外都是北向單位，稍微偏東，這點還好，不至於完全沒陽光。根據目前的價格信息，這些二房售價應該會在一個不算太高的位置，如果背面南向的89方售價太高，這些兩房反而可以優先選擇。缺點就是，二棟是面向公交站點，除非以後的公交車都是電動車，否則一般公交啟動時候的低頻噪音影響還是蠻大的。三棟面向如今的售樓部，日後不知是否改造為商業體。我們要警惕所有商業體頂樓排風扇，在挑選三棟的時候，要儘量選擇中高層，低層不僅受到商業體景觀遮擋，而且不幸剛好陽臺就面對著商業體的天台加排風扇，這是很減分的。
另外是82平方，一到四棟均有發售，無可爭議優先選擇單邊位。一棟東南向的比四棟西南向的要好，如果去掉一個臥室，可以做到南北通透，缺點就是隻有一個衛生間，對外景觀不太美。在89平方遭到哄搶的大前提下，82平方單邊位就是最佳的次選、而夾在樓棟之間的82平方則作為最後的選擇，基本北向的房間採光受遮比較顯著。
84平方，這個本來不應該單獨劃出來的，但是戶型跟朝向都跟82平方很不同，還是要提及下。84平方只有一棟和四棟才有，基本朝向與73平方無異，注意事項基本相同。從總價來說，它略差於同樣只有一個衛生間的73平方戶型，從戶型方正度和朝向來說，則完全被82平方輾壓的。我認為這戶型可以稱得上是珠江花城的墊底戶型。
下面就是珠江花城最受追棒的89平方三房兩衛戶型了。89平方全面都是南向偏西戶型，一棟到四棟均有發售，據悉本次發售，其中最佳的三棟01戶型並沒有放出來，呵呵。此戶型觀景最一流，毫無遮擋看園林，與後期的5-8棟是完全分隔開來的，因此從熱賣度來說售價應該最高。其次各棟並沒有太大的區別，流傳價格基本比北向的84平方高出50w，這是相當離譜的差價，大概5k，遠超出一般一手樓2-3k的差距。我認為89平方已經毫無任何性價比可言了，換言之84平方可能是最便宜的戶型。
下面就是113平方四房戶型。
二棟、三棟、五棟、六棟均有發售，但是戶型略為不同。二棟和三棟均為單邊位，分別錯開。二棟朝向南向偏西，而三棟偏東，二棟西曬問題會有存在，但相信價格會對此所有彌補了。最重要的是三棟113平方朝向如同層89平方，景觀即使略有遮擋，還是非常寬敞的。從這點來看，三棟113平方要優勝二棟，這戶型小缺陷是客衛太遠離客廳，不太方便另外兩個房間。
至於五棟、六棟的113平方戶型，客衛問題就得到妥善解決了。房間利用率雖不及二三棟，但多出的入戶花園面積會添色不少，雖景觀面不及三棟同戶型。
下面是118平方，本次首開五六棟均有發售。從朝向來說，自然是五棟優於六棟了。這個戶型略為不方正，景觀陽臺面積低於113戶型，連客衛也存在遠離客廳的問題，在四房中不及113平方。在總價相差無幾的前提下，優先選擇113平方，即使118平方是兩臥室朝南。
以四房這個級別來看，五六棟的113平方>二三棟113平方>五六棟118平方。
剩下來就是最誇張的138平方戶型，這是非豪宅裡的剛需戰鬥機。
這個坦白說，這是一個適應國家放開二胎設計的未來戶型，一家三代同堂另加二胎。但是目前來說，恐怕不太合適。
五房明顯過多了，而衛生間同樣只有兩個，客衛也是距離客廳過遠。五棟六棟均有戶型，但是首開只有五棟03戶型有售。這戶型自然要差於六棟04戶型，開發商始終要把所謂最強樓王戶型留到最後，正如89平方的三棟01戶型。
這個五房，不建議考慮。超前的設計，妄想一步到位，以後是要讓兩個兒子娶了媳婦同住一屋簷下嗎？
需知道《外來媳婦本地郎》裡的是西關大屋。
好了，戶型分析也就如此。下面我們再重溫下珠江花城到底是個什麼樓盤：
剛需大盤。
樓層層高2.9米，樓層25-27層，樓總高大概在75到85米之間，樓間距在30-50米之間，一切都是標準的剛需指標。對於廣大的剛需來說，這位於天河邊境的剛需盤，簡直是久旱逢甘霖，無論如何都要引起重大關注對不？所以我們要搶了？！
當然搶，如果——價格合理。
剛需指標就應該有價格上的剛需標準，一般就是垂直定價，簡單說就是遵從低到高往上走，中間樓層和頂樓是平均價，一樓最便宜，次頂樓最貴。
而相近樓層之間相差多少為合理呢，大概是0.5%的價差。倘若以最熱門的89平方的戶型來計算，我們以4.5w為均價，那麼上下層之間的價差大概就是2w，次頂樓就在4.7或4.8之間了。而往往低層價格因為受景觀和噪音的影響，差價會稍微偏少點，樓層大概就是4-6層左右，價差大概就是正常中高層的七折左右，舉例就是1.4w。
至於南北向，大概就在6%的價差，也因為景觀的不同而略有改變，換言之，89平方戶型如4.5w，背後的73平方、84平方價格應該大概在4.2w。
你們或者會恍然大悟，頻頻點頭，怪不得吹風價是4.2到4.7之間呢，原來是這樣來的，趕緊拿個小筆筆記下來。
錯！錯得離譜！
任何的價格參考都不過是開發商的伎倆！
事實上當我看到這樣的價格單時候，我和我的小夥伴們都驚呆了。
某珠江花城銷售昨天放出的價格：
關於價格，一些戶型的大概價位先提前透露給你們，84方的均價4.3萬左右，89方均價4.6～4.8，73方4.2～4.3，82方4.5～4.7，139方4.8左右，A1-113方的那個4.6左右，其他未知，各位也可以自己推算一下。以上價格已經包含了99折和97折。
親們，你們認籌登記的99折、97折從來都是早晨的露水，陽光曬曬就蒸發了。後面要打折，換成了全款96折、7成首付97折，準時交首期網籤99折，七成以下無折扣。換言之，三成首付的買家，你們最多隻有99折。
唯一值得我們買入的價格都只能是合理的價格！而合理的參考標準只有一個，對比周邊二手市場價。進一步的價格參考就是，若能高效率利用三成槓桿，那麼不介意價格稍微上揚；若缺乏槓桿效應即欠缺金融屬性的價格，一旦上揚，全都是陷阱，除非它真的低價到令人髮指的地步，不搶簡直對不起祖上。
可目前這個價格，真心搶不起來啊。
何況，現在珠江花城是雙合同啊親！
當下放出的三四百套房，目前備案價遠低於我的預期，原本認為跟牛奶廠大概相等，但是風聲透露只有3.8w到4.2w（可見廣州限價還是很嚴格），大跌眼鏡。那表示按照目前的銷售報價，全部雙合同，即使這個裝修款不算太高，但從小面積到大面積，十幾萬到幾十萬都有可能的。這都是成本啊！
請切記我之前的撰文《房市吐槽系列十一：珠江花城，天河東僅存的大盤，是坑嗎？》，給出的指示價格前提是單合同，能正常三成首付槓桿的價格，才是跟二手房放在同等起跑線的競爭標準。如果說這個盤價格超出了預期，同時發生了預料之外的全款客哄搶貨，七成客悲鳴執尾貨，三成五成客戶騎共享單車回家流淚的狀況，那就收手吧，不值得了。
不陪他玩了。
好好過一個兒童節吧。
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