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文／研究員 楊科偉、姚鄭康
市場綜述
龐大內生需求支撐當下市場依舊火熱大量供應使房企競相“搶收、搶跑”
南充市為四川省第二人口大市，是川東北區域中心城市，久負盛名的 “綢都”。南充市處在四川省東北部、嘉陵江中游；轄3個區（順慶區、高坪區、嘉陵區）、5個縣（營山縣、西充縣、南部縣、蓬安縣、儀隴縣），代管1個縣級市（閬中市）；到2017年末，中心城區建成面積126平方公里、人口125萬人。2017年末戶籍總人口732.69萬人，比上年減少8.58萬人。其中，鄉村人口526.13萬人，城鎮人口206.56萬人；年末常住人口641.79萬人，城鎮化率46.5%。2017年全年城鎮居民人均可支配收入28333元，比上年增長9.0%。全年農村居民人均可支配收入12389元，比上年增長9.9%。產業經濟方面，南充市正在加快構建以現代工業、現代服務業和現代農業為主導的經濟發展高地。全市工規模以上工業企業656戶，已經形成了汽車汽配、油氣化工、絲紡服裝、現代物流、現代農業等優勢產業，新能源、新材料、電子信息、生物製藥等潛力產業快速發展。
基於這樣的人口基數、產業支撐和收入水平等多方面因素綜合影響，2017年南充市新建商品房銷售面積578.66萬平方米，同比增長43.1%，其中住宅銷售面積499.91萬平方米，增長37.3%。2018年1-4月，全市商品房銷售面積225.96萬平方米，同比增長56.2%，其中住宅銷售面積202.93平方米，同比增長54.7%。
整體來看，南充房地產市場自成一體，相對封閉，是純粹的需求內生型市場，2017年房價雖有較大漲幅，但上漲幅度遠沒有離成都較近的資陽、綿陽那樣成倍增長，客群購買力尚能支持當前房價，市場熱度依舊在傳導進行中。
目前排行榜前列的房企已紛紛進入，恆大與藍光的項目合計多達16個，另外還有萬科、綠地、融創、中南、金科、中梁等企業項目也會在年內陸續入市，新項目集中上市供應，市場去化壓力顯著增大，各項目已經著手加緊出貨以搶收有限需求。
01
政策環境
暫無限制措施，認貸不認房首付最低30%，利率上浮15%
目前，南充房地產市場政策環境較為寬鬆，暫無限制措施。首套房首付比例最低30%，貸款利率基準上浮15%，二套房首付比例最低40%，貸款利率基準上浮20%，貸款條件為“認貸不認房”，銀行平均放款週期為1-2個月。
02
需求結構
幾乎完全內生需求和務工返鄉投資集中為總價100萬以內的100-120平產品
南充房地產市場購房客戶主要為市區剛需和剛改自住需求，佔比達到70%以上，其餘則是南充各區縣的購房者。來自成渝其他城市例如成都、重慶以及外省市的客戶幾乎很少。
從產品需求結構來看，戶型集中在100~120平方米、總價在100萬左右的產品，小面積戶型產品去化反而相對緩慢。客群對裝修精裝接受度較大，精裝房逐漸成為市場未來導向。
從購房動機來看，南充市區本地客群多有換房需求，另外，外出務工的返鄉置業客戶佔較大比重，春節前後市場成交量總會顯著攀升，各項目案場火爆。
03
市場價格
有顯著的區域情節房價跨度大、各價位項目均有供應
從動態來看，南充市房價受成都限購後熱點傳導的影響較大，從2017年5-7月份才開始啟動，小戶型房價漲幅接近一倍，大戶型房價漲幅在1000元~2000元/平方米不等，目前房價漲幅趨於穩定。
目前南充市區由順慶區、高坪區、嘉陵區三個行政區組成，其中順慶區是過去、現在以及未來的市中心區域，房價已過萬元。高坪區是新開發的空港物流區，嘉陵區是新晉縣改區，三者之間存在顯著的“購房鄙視鏈”（順慶區的人不會去買高坪和嘉陵區的項目，高坪人不會去嘉陵區，而嘉陵和高坪的有錢人又都想買在順慶區），各區房價差異較大，跨度從6000元/平方米至1000元/平方米。
04
棚改與戶改
集中在高坪和嘉陵的拆遷徵收等貨幣化補償範圍和力度較大
南充市以打造成渝第二城為目標，著力發展空港，物流，汽車，絲綢等產業，自去年以來的城中村拆遷、農村房屋徵收在高坪區和嘉陵區大規模展開，當前依然在持續中，補償標準普遍在4000元-6000元/平方米左右，各區域不同。貨幣安置補貼與各區域房價基本相當，正好可以覆蓋該區域購房價款，跨區域置業較少。
從拆遷之後的未來土地供應看，順慶區舊改規模很小，沒有地塊後續可供，嘉陵區和高坪區年內仍將有大量土地供應。
05
市場預判
人口基數、棚改發力、房價漲幅小等因素疊加年內市場熱度仍將維持
如前所述，南充市是四川省第二大人口大市，730萬的人口基數。人均月收入3000元左右，但普遍有副業等額外收入，其支付能力也可以支撐當前房價。另外就是棚改、戶改仍在進行中，為嘉陵和高坪樓市持續帶來剛性購房需求。房價漲幅相對較小，且房價跨度較大、各價位產品供應充分，購房需求能夠得到滿足和釋放，預計年內市場熱度仍將維持。
但另一方面，南充市場為完全內生需求市場，需求全部來自本市及區縣人口，隨著市場持續火熱、房價繼續上漲，支付能力和購房需求恐將無法長期維持。
典型項目一：恆大•悅龍臺
位置區域：南充/高坪區/江東新區
總建面積：292388㎡
交房日期：2019年
裝修狀況：精裝
物業類型：洋房、別墅
銷售情況：項目處於高坪區嘉陵江東岸核心區域，是恆大收購地塊，分兩期開發，位置距離高速出入口、紅星美凱龍、王府井百貨等較近，背靠物流園區與航空港。當前在售為一期，約2110戶，主打119平方米三房，洋房均價9500元/平方米，別墅均價13000元/平方米。
典型項目二：恆大•鳳埡華庭
位置區域：南充/嘉陵區/南湖板塊
總建面積：214600㎡
裝修狀況：精裝
物業類型：普通住宅,花園洋房
項目情況：項目為恆大另一個全新項目，處於嘉陵區的鳳棲-南湖板塊，附近有多個一線房企項目，例如融創九棠府、綠地悅麓名邸等，項目間競爭激烈，客戶以嘉陵區內居多。項目容積率約1.5，約1112戶，主打108平方米三房，尚處開盤蓄客階段，周邊在售項目毛坯房均價約6500元/平方米。
典型項目三：藍光•雍錦半島
位置區域：南充/順慶區/清泉壩
總建面積：200927㎡
交房日期：2019年
開盤日期：2018-03-13
物業類型：普通住宅、洋房
項目情況：項目處於順慶區，緊靠嘉陵江邊，該地塊將被南充市政府塑造為半島狀處於嘉陵江中，成為南充市的高端居住區，地塊被清泉壩市政公園、濱江溼地公園、坡地階梯公園所包圍，生態環境景觀優美。周邊有恆大、中南、中梁、金科等諸多一線房企項目都將陸續入市，未來仍將會有300畝左右土地可能出讓進行房地產住宅開發。項目容積率約2.5，約1168戶，本次將開盤600戶。主打131平方米四房，實際均價8500-9200元/平方米。項目首套房首付30%，首套利率上浮12%，優惠最高為4個點。
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