“轉塘一住宅地塊，自持40%，在找下家接盤。”
從爆料線索來看，地塊指向應該是去年8月14日出讓的，杭政儲出【2017】40號地塊。
建築面積近8萬㎡，總價145454萬元，摺合樓面價18205元/㎡。
這也是杭州現房銷售政策取消後的首次土地拍賣。經過8輪自持比拼，由杭州世騰置業有限公司競得，自持比例40%。
經多方確認，該地塊確有意向轉讓股權。
PART 1
地塊出讓當天，德信、錢江等多家房企參與。最終拼自持比例時，金地以36%敗給世騰的40%。
杭州世騰是由世欣東方（北京）文化集團有限公司與深圳萬豪投資有限公司共同組建。
在這之前，2016年1月19日，世欣東方與宋都大戰300輪後，曾以99%的溢價率拿下轉塘一商地，樓面價9389元/㎡，打算造綜合體。
世欣東方實際上是北京市供銷合作總社下屬企業，也是轉塘宅地主要的資金供給方。
有網友形容它是“轉塘一霸”。
北京供銷社的業務範圍囊括了金融、投資、房地產開發、商業運營等多個板塊；2014年，與遠洋地產簽署戰略合作意向書，開發北京存量土地。。
據瞭解，為響應國家號召，北京供銷社退出房地產行業。因此，轉讓轉塘住宅地塊股份。至於更早之前拿下的純商地，目前還沒進一步消息。
這一說法，倒是無可厚非。
只是，早在2010年，國資委就曾發文要求多數央企退出房地產行業，但現實並不如人意。為何世騰選擇在這個時間點退出？
業內倒是眾說紛紜。
退出背後，牽動地或許是房企資金鍊這根敏感神經。
40%自持比例不低，項目不好做；加上限價又嚴，以後別說是賺錢，會不會虧本還得另說。
與其這樣，還不如趁著現在市場行情好，轉手。
總好過雅戈爾、河北天成。
2010年11月，雅戈爾以24.21億拿下申花兩塊地。其中一宗樓面價18114元/㎡，創申花板塊地王。
這之後，樓市行情急轉直下。
2013年，雅戈爾宣佈退地，前期繳納的4.8億土地款被沒收。
河北天成也是一樣。
2013-2014年相繼拿下申花三宗地塊，地價同樣創區域新高。一時間，風頭無兩。後續因資金未到位，土地款遲遲沒支付，引發退地風波。
最終一宅一商地塊由中糧接手；另一宗宅地引入濱江，打造了錦繡之城。
這之後，河北天成退出杭州樓市。
雅戈爾、河北天成的境況，與市場行情有莫大關係。現在樓市行情雖好，但限價下，開發商實際可操控空間並不大。
幸運的是：土地市場還沒降溫。
PART 2
之江轉塘現在是什麼情況？
在售住宅項目中，禹州濱之江還有近900套房源，均價33222元/㎡ 。未來板塊的供應量，主要集中在去年8月後出讓的3宗住宅地塊上。
3宗地塊裡，杭州世騰競得的地塊，樓面價跟自持比例都是最少的。
德信九溪雲莊、祥生之江地塊在之江新城，緊挨著在建地鐵6號線。
世騰地塊在轉塘老城區，南靠象山、北接西湖高爾夫二期用地，景觀資源好，1.5的容積率更適合開發高端住宅。
天時地利具備了，卻未必人和。
房地產開發除了看拿地價格外，還包括建安成本、財務成本、各項稅費、營銷費及管理費等，精裝修的話還要加上裝修費。
當然，每家開發商的成本也不盡相同。畢竟，建安成本、財務成本存在可操作空間。
行業內常用的算法是：
保本價=（樓面價*1.1+建安成本）/0.88。
開發商融資成本算樓面價的10%，加上其他各項稅費、營銷管理費等，12%數值相對合理。
建安成本按3500元/㎡，高端項目成本還要高。
按這樣計算，世騰地塊保本價為26733元/㎡。
關鍵點是：世騰地塊有40%的自持比例，接近32000㎡體量。
這意味著，毛坯的保本房價達到了44555元/㎡。
周邊二手房賣得最高的綠城之江1號，接近4萬3；璦驪山能賣上3萬7，但像新帝朗郡、天陽雲築這些，成交價在2萬8左右。
即便後續市場行情還是這麼好，一二手房無價格倒掛，對新入杭的房企，風險是很大的。
PART 3
世騰轉讓地塊股權，會否出現多米諾骨牌效應？
目前無法判斷，但有兩大問題需重點關注：房企高自持及融資收緊。
截至5月21日，杭州共有82宗地塊，需房企自持，這還不算全自持地塊。
只有15%地塊的自持比例在40%以上，之江轉塘佔了四分之一。
最開始流行拼自持拿地時，杭州本土一知名房企遲遲不敢去拿。因為不知道拿下後應該怎麼做。直到政府鼓勵長租公寓，才大膽地比拼自持。
那個環境裡，即便是現在，不拼自持要想拿優質地塊仍有難度。
但這些自持地塊的房企，大多在杭州開發過項目，瞭解市場行情，僅少數是剛入杭州的新面孔。
自持做什麼？長租公寓居多。一來，政府鼓勵；二來，確實也沒其他好做的。
只是，自持不是人人玩得起的，背後要大筆資金。
“長租公寓年回報率在5%左右，前5年就別想賺錢了，能保本就不錯了。”杭州一知名長租公寓項目負責人透露。
相比房地產開發，長租公寓的回報週期未免長了些，與高週轉、快開發的行業路徑並不吻合。
畢竟，拿地價格不便宜。能早開發，就會把工程往前趕。多耗一天，利息就要不少。
同一天拿地的德信九溪雲莊，規劃已落定，將打造成155~160㎡的疊墅及140㎡洋房。
從產品線上可以看出，走的是高端線路。
比世騰拿地還要晚的，不少已經出了規劃。
PART 4
最觸動神經的，就是眼下的房企融資難。
房地產行業對資金需求量極大，動輒幾億幾十億的拿地資金。
但這些資金背後，要麼有股東方，諸如中國平安，先後與濱江、金地等多家房企合作。
資金注入可以，但要完成相應指標。
要麼就是外部融資。
融資渠道有很多，信託、委託貸款、債券、基金、P2P，甚至民間借貸。但房企大部分靠的還是銀行的開發貸。
銀行貸款是房企最主要，也是最傳統的外部融資渠道，通過開發貸、抵押貸、併購貸獲得資金。
2016年，資金市場比較寬鬆，房企通過加槓桿又融到了大筆錢。
去年，監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場。部分銀行甚至暫停開發貸，導致房企融資難，缺錢程度更甚往年。
但那時市場流行全款買房，開發商回款速度加快，倒沒太明顯的資金壓力。
今年，尤其是搖號後，主動權不掌握在開發商手上，三成六成首付都得接受。回款速度也就慢了。
更難的是，2016年融資借的錢今年又相繼到期，需要還債。
年初，不少房企資金鍊已出現一定程度的緊張。
有數據顯示，4月份40家典型房企共融資47.2億，環比跌了16.28%；信託貸款融資14.41億，大跌60%。
上個月，外匯管理局對房企境外發債審核趨嚴，導致境外融資的環境也不容樂觀。
一旦融資渠道被圍追堵截，房企就會陷入被動。 尤其是一時頭腦衝動拿下高價地、高自持的房企，日子更是不好過。
甚至不排除重蹈雅戈爾覆轍，用高昂的代價交學費。
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