據《澳洲金融評論》報道，本週二，央行行長助理Christopher Kent對悉尼房地產行業協會表示，從現在起到2023年，全澳每年有1200億澳元的只還息房貸將轉換為還本付息房貸，佔全部未償房貸規模的30%。通常兩種房貸之間的還款差額為每年7000澳元。 更多海外房價信息可查登錄海房優選官微haifangbest
“這對一個普通家庭的開支來說不是一個小增長。”他警告說。 他說，澳證投委（ASIC）已經強制要求8家銀行和貸款機構向面臨金融壓力的借款人提供補救措施。央行將繼續密切關注只還息房貸的轉換，並表示2015年和2017年對只還息房進行嚴厲監管是必要的。 但他也指出，央行從商業銀行了解到，大多數只還息房貸借款人已經實現了平穩的轉換。去年不良房貸比例仍在相對較低的水平上。
近期，澳洲房貸市場再次吹起了“緊”風。澳洲第二大房貸銀行西太銀行（Westpac）之前要求申請者申報的生活開支類別有6個項目，包括基本費用、托兒、教育、保險、電話和互聯網。現在Westpac的申請表中的生活開支類別增加到了13個，增加的項目有雜貨、醫療和健康、休閒娛樂、交通和其他類別，與其它租賃，自住或投資物業相關的成本也要告知銀行。
Westpac的發言人表示，銀行員工和經紀人提醒客戶他們可能忘記的特殊費用，例如寵物保險、健身房會員費等費用。該行還推出了一個新的財務確認表格，客戶需要通過這個表格向銀行提供的有關其收入、支出和負債的信息。
尷尬的“標準” 根據澳洲2009年《消費者信貸保護法案》，銀行必須遵守所謂的“負責任的信貸”。這就要求銀行對客戶的財務狀況進行“合理調查”，並採取“合理步驟”來驗證客戶的財務狀況。 然而皇家委員會專員Kenneth Hayes如是說：“一個可能的觀點是，銀行在管理便捷和遵守法律之間有所權衡。現在這是一個非常尷尬的權衡。” 他這番話並不是泛泛而談，而是有明確指向——皇家委員會發現澳新銀行（ANZ）有73%的房貸都是使用 “家庭支出衡量標準”（HEM）作為基準來評估的。墨爾本研究所編制的這一標準是對生活費的保守估算，許多中高收入家庭實際生活費遠遠超出這一標準。
而濫用“家庭支出衡量標準”的銀行並不止ANZ一家。在皇家委員會公開聽證會的第二天，協助皇家委員會的律師Rowena Orr QC曾向澳國民銀行（NAB）的高管Gilfillan詢問，該行是否在 “家庭支出衡量標準”批准房貸申請。
Gilfillan先生回答，NAB使用“家庭支出衡量標準”作為衡量生活費的底線。如果客戶聲稱他們的生活費低於這一標準，那麼銀行會向客戶進一步詢問情況。然而在Gilfillan先生的證據中，在某些時候，對於生活費低於標準的，似乎一名資深工作人員會批准 “償貸能力豁免”。他還承認，大量的房貸申請，尤其是那些通過房貸經紀人申請的房貸，生活費水平正好壓線在“家庭支出衡量標準”上，或僅偏離“家庭支出衡量標準” 0.5％。也就是說，許多房貸申請實施上繞過了“家庭支出衡量標準”對於償貸能力的控制。
房貸經紀人可以告訴申請人，應該向銀行申報的最低生活費是多少，以便獲得最多的貸款。 按照銀行普遍賴以審批房貸的“家庭支出衡量標準”，一個四人家庭（兩名成人和兩名學齡兒童）的基本家庭開支（除租金和按揭之外）為32,400澳元/年。 但是，對於一對擁有自己住房的退休夫婦，政府設定的最低養老金標準是35,573澳元/年。一個有學齡孩子四口之家的基本生活費居然低於一對退休夫婦，這正是“家庭支出衡量標準”的匪夷所思之處。
從這裡可以看到的一個驚人結果是，可以從銀行貸款購買房產的借款人數量減少了30-40％。 如果這成為現實，澳洲的樓市會發生怎樣的變化？簡單地說，可以用“細思恐極”來形容。
澳洲資產管理公司ROGER MONTGOMERY的分析師Andreas指出，一個眾所周知的事實是，房價是由供需關係而定的。需求方是購房者自有資金和債務。如果可獲得債務的數量減少30-40％，則它必須由更多自有資金或減少需求（即買方願意/能夠支付的價格）來替代。如果沒有更多的自有資金，需求方的支付能力將減少22.5-30％（假設貸款與房款比率為75％）。
他還認為，更為直接的影響是，如果銀行放棄“家庭支出衡量標準”，開始對借款人的實際支出進行詳細評估，那麼借款人將不再能夠通過“家庭支出衡量標準”獲得預先的房貸批准。於是買家就可能陷這樣的困境：他們在拍賣中勝出，但是銀行不給他們足夠的貸款，這意味著他們白白損失掉了定金。因此，一旦銀行如此改變遊戲規則，拍賣清盤率必然急劇下降。
從長遠來看，如果這種變化發生，並且考慮到目前許多投資房貸是隻還息房貸，在未來幾年內會轉換成還本付息房貸，並且在此過程中家庭開支也要重新評估，借款人可能會面臨銀行要求他們“增加首付”（即償還一部分貸款）的情況，以便延長只還息房貸期限。澳洲樓市“軟著陸”的可能性還有多大，值得打上一個加黑的問號。
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