中房網訊 上海易居房地產研究院近日發佈的報告顯示，2018年一季度50城新房成交5561萬平方米，同比下降20%。從後續來看，預計二季度成交量或將進一步下降。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，按目前的趨勢，3月或4月，全國樓市的總體成交量就會由正增長轉為負增長。這是全國市場實質性降溫的第一個關鍵指標。而隨著今年以來金融強力去槓桿，疊加各地調控新政的相繼出臺，信貸和銀根縮緊已是不爭的事實，樓市恐將繼續降溫，房價難以顯著上漲。
樓市成交即將負增長？
根據國家統計局數據，去年四季度以來，全國商品房銷售增速便已放緩。2018年1至2月，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比2017年全年回落3.6個百分點，遠低於2017年同期的25.1%和2016年同期的28.2%。
儘管國家統計局前3月的數據還未出爐，但從各家機構調研來看，3月依然不樂觀。"今年前兩個月新建商品房成交同比僅增長4%，按此趨勢，3月或4月就會是負增長了。"楊紅旭表示。
易居房地產研究院報告顯示，3月份50個典型城市新建商品住宅成交面積為2089萬平方米，環比增加58%，同比減少29%。報告分析認為，儘管環比數據出現上升，但主要是由於受2月春節因素影響基數偏低所導致。對比歷史數據來看，今年3月份成交反彈弱於2017和2016年，絕對值不到2017年7-8月份的淡季水平。預計當前調控將會貫穿全年，按這個邏輯來看，3月成交平淡也預示著全年成交的震盪下行。
中金公司統計顯示，3月其持續監測的60城新房銷售面積同比下滑兩成，拖累年初至今累計銷售面積同比下滑約10%；整個一季度，60城累計銷售面積同比下滑9.9%，其中超高/高能級城市和中低能級城市分別同比下滑8.3%和12.9%。
此外，中原地產研究中心的統計大致反映出同樣的趨勢。該機構對包括北京、大連、重慶等在內的30個熱點城市房地產成交量進行統計。數據顯示，這30大城市一季度合計新房成交量約為32萬套，同比下滑15%。
熱點城市房價下行？
自2016年10月份新一輪調控開啟以來，全國房價並未出現實質性的下跌，但2018年，隨著調控從嚴和信貸緊縮，熱點城市的房價下跌將可能發生。
國家統計局數據顯示，2017年12月至2018年2月，本輪調控中的一線城市及熱點二線城市住宅價格出現不同程度的回落。其中，四大一線城市價格出現逐月下降跡象，廣州於去年12月至今年2月間，環比分別下降0.3%、0.4%、0.4%。
2月份，15個熱點城市中有12個城市新建商品住宅銷售價格環比下降，降幅在0.1至0.6個百分點之間；有9個城市同比下降，降幅在0.3至2.5個百分點之間。
分城市來看，70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格環比降幅擴大，二線城市價格漲幅回落，三線城市漲幅與上月相同。
作為風向標城市，據深圳規土委統計，深圳新建商品住宅成交均價更是已經連續18個月下降。3月新建商品住宅成交均價為54185元/平方米，環比下降0.01%，同比下降1.0%，相比2016年9月份的最高點已下跌了近七千元。
日漸收緊的信貸和銀根，是導致房價下跌的重要因素。楊紅旭認為，跟隨美國加息的進程，雖然中國官方利率沒變化，但常備借貸便利利率，其實質也就是暗自加息。
3月下旬，江西銀監局聯合人民銀行南昌中心支行下發通知，嚴防借款人通過非按揭渠道違規融資用於購房，嚴禁發放以住房為抵押且無明確用途的貸款。
楊紅旭指出，這一新規，是在落實今年1月銀監會的工作部署，估計還將有更多地方政府跟進出細則。"房住不炒"與金融防風險環境，令高槓杆炒房者處境惡化。
國信證券分析師區瑞明認為，目前房地產行業無論供給端和需求端，融資情況都不樂觀，按揭利率仍難輕言見頂，特別是"首置利率較基準利率上浮"向各地蔓延的情況，在"居民去槓桿"的大背景下何時才能休止仍是未知數。
此外，3月份，在全國兩會繼續強調"房住不炒"的基調下，各地調控政策不斷加碼，大連、深圳、海南等地，均不同程度地升級了調控政策，給各地的房價蒙上一層陰影。
在各種限制性調控措施中，限價政策殺傷力巨大。4月8日，深圳市規土委公佈安託山花園（二期），即萬科瑧山府二期備案情況--222套房源獲批。受深圳市限價政策影響，備案均價9.75萬/平方米，最低8.33萬/平方米，低於去年開盤的9.97萬／平方米。
據深圳中原研究中心統計，目前香蜜湖片區在售二手房均價10.08萬/平方米，瑧山府周邊已有掛盤均價超過15萬/平方米的二手房。
對此，楊紅旭表示，多地出臺新政，落實"房住不炒"熱情高漲。2018年，多數城市樓市都將由強轉弱，中心城市的房價在2018年都不可能大漲了。
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